Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2024 г. N 09АП-20665/24 по делу N А40-78708/2023

г. Москва

10 июня 2024 г.

Дело N А40-78708/23

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Панкратовой,

судей Г.С. Александровой, О.В. Савенкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Бабарыкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр", Межрегиональной поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2024 года

по делу N А40-78708/23, принятое судьей Самодуровой К.С. (125-155)

по иску Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" (ИНН 7708240436, ОГРН 1117799023814)

к АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" (ИНН 9705184963, ОГРН 1227700808279)

о признании уведомления об изменении арендной платы недействительным

и по встречному иску

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Даржинов С.М. по доверенности от 04.10.2023, диплом АВС 0778997 от 29.09.2000;

от ответчика: Оконов А.Л. по доверенности от 28.12.2023, диплом КО 97531 от 22.06.2012; Ануфриева Н.В. по доверенности от 21.03.2024, диплом ВСА 0780752 от 06.02.2009;

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" обратилась в Арбитражный суд города Москвы к АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" с иском о признании недействительным уведомления АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" от 16 марта 2023 года N 247 об изменении арендной платы за нежилые помещения, общей площадью 836,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1; о признании недостоверной величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений; об установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений в размере 380 186 руб. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2023 к совместному рассмотрению в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды N Д-30/63 от 13.02.2012 за период с 01.04.2023 по 31.05.2023 в сумме 841 336, 30 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2024 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании доводы своей жалобы поддержали в полном объеме. Считают решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2024 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 13 февраля 2012 года N Д-30/63, по условиям которого, ответчик, как арендодатель, передал истцу, как арендатору, во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, общей площадью 836,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1.

Срок действия договора аренды установлен по 27 января 2027 года (п. 2.1 договора аренды с учетом дополнительного соглашения N Д30/64 от 13.02.2012 к договору аренды).

Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в п.5.1 договора и составляет 65 952, 02 руб.

Уведомлением от 12.12.2018 N 2493 размер арендной платы был изменен и с 01.01.2019 был установлен в сумме 67 069, 85 руб. в месяц, с учетом НДС 20%.

В п. 5.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и порядок ее оплаты, но не чаще одного раза в год.

Как указал истец, уведомлением от 16 марта 2023 года N 247 арендодатель в порядке п. 5.4 договора аренды уведомил арендатора об изменении величины арендной платы на основании отчета от 15 ноября 2022 года N ФТЦ/2022-СК-39, подготовленного ООО "КК "2Б Диалог", которая составляет 487 738 руб. в месяц, с учетом НДС 20%,без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

Между тем, как указал истец, согласно отчету от 04.04.2023 N 1208-21/1-М, выполненному ООО "Независимая экспертиза РОСТО" по заказу МОО "Патриотическое объединение "Интернационалист", величина рыночной стоимости арендной ставки Объекта оценки в год по состоянию на 04 апреля 2023 года составляет (округленно) 1 912 468 руб. с учетом НДС, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Таким образом сумма ежемесячной арендной платы, определенная в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в вышеназванном отчете, составляет 159 372, 33 руб., в том числе НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что данным уведомлением нарушены права и законные интересы арендатора, исходя из того, что арендная плата за объект увеличилась более чем на 700%, что явно превышает средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что с 01.04.2023 истец, продолжая пользоваться объектом аренды, не в полном объеме производит внесение арендных платежей, в связи с чем, на стороне истца образована задолженность в размере 841 336, 30 руб.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно правовой позиции, указанной в п.22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно разъяснениям абз.4 п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Судом установлено, что п. 5.1 договора предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы определена в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к договору аренду), и составляет 65 952, 02 руб., в том числе НДС.

В п. 5.4 договора аренды установлено, что размер арендной платы, указанной в п.5.1. договора аренды, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации

Уведомлением от 12.12.2018 N 2493 размер арендной платы был изменен и с 01.01.2019 был установлен в сумме 67 069, 85 руб. в месяц, с учетом НДС 20%.

Согласно представленному в материалы дела отчету от 15 ноября 2022 года N ФТЦ/2022-СК-39, на основании которого арендодателем в адрес арендатора было направлено оспариваемое уведомление от 16.03.2023 N 247, величина арендной платы определена в размере 487 738 руб.

В процессе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.

Определением арбитражного суда от 24.07.2023 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО ЮЦ "Правовая экспертиза", эксперту Глушко Максиму Валентиновичу, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость арендной платы за недвижимое имущество, общей площадью 836,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Пушкинское поле,д.3,лит А-А1, по состоянию на 08.11.2023 и по состоянию на 16.03.2023?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение от 12.09.2023, согласно которому эксперт установил, что итоговая стоимость аренды по состоянию на 08.11.2022 составила 380 186 руб. (в т.ч. НДС), по состоянию на 16.03.2023 - 455 689 руб. (в т.ч. НДС).

Исследовав заключение экспертов, суд первой инстанции не усмотрел его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, экспертное заключение, соответствует требованиям, установленным ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ- ЦЕНТР)" от 16 марта 2023 года N 247 об изменении арендной платы за нежилые помещения является недействительным, а величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, указанная в отчете ООО "КК "2Б Диалог" от 15 ноября 2022 N ФТЦ/2022-СК-39 недостоверной.

Принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действительная величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, по договору аренды от 13 февраля 2012 года N Д-30/63 подлежит установлению в размере 380 186 руб. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных услуг.

Кроме того, истцом представлены платежные поручения N 22 от 07.04.2023, N 26 от 04.05.2023, N 31 от 07.06.2023, N 34 от 06.07.2023, N 41 от 31.07.2023, N 42 от 09.08.2023, N 46 от 06.09.2023, N 51 от 05.10.2023, N 52 от 12.10.2023, N 53 от 03.11.2023, N 54 от 11.11.2023, N 59 от 05.12.2023, N 1 от 09.01.2024, N 4 от 05.02.2024 в счет оплаты задолженности по арендной плате по договору. Факт получения денежных средств ответчиком не оспорен.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что истец погасил задолженность в полном объеме, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований в полном объеме.

Как следует из текста апелляционной жалобы истца, ее доводы, фактически сводятся к несогласию с проведенной по делу экспертизой.

При этом, исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств.

Суд апелляционной инстанции, изучив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции, что в представленном в материалах дела экспертном заключении, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Также, в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции от представителя ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство и отказывая в его удовлетворении, апелляционный суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ для назначения по делу экспертизы.

Экспертиза назначается при возникновении по делу вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства. Эксперт участвует в экспертизе, назначаемой судом в порядке, предусмотренном АПК РФ и заключение эксперта будет допустимо лишь в том случае, если сама экспертиза назначена в соответствии с требованиями АПК РФ.

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств.

При этом, вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд первой инстанции, как и суд апелляционной инстанции, посчитал надлежащим доказательством, проведенную в рамках настоящего дела экспертизу.

Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции является отсутствие необходимых документов для рассмотрения заявленного ходатайства: документов в отношении кандидатов в экспертные учреждения, согласие экспертного учреждения на проведение экспертизы с указанием сроков и стоимости.

Отклоняя доводы жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной.

При этом, по смыслу ст. 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что уведомление АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ- ЦЕНТР)" от 16 марта 2023 года N 247 об изменении арендной платы за нежилые помещения является недействительным, а величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, указанная в отчете ООО "КК "2Б Диалог" от 15 ноября 2022 N ФТЦ/2022-СК-39 недостоверной.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Согласно пункту 20 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с подпунктом "в" пункта 18 Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

В то же время, ответчик, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил доказательств, опровергающих обоснованность рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке.

Кроме того, истцом были представлены платежные поручения в счет оплаты задолженности по арендной плате по договору. Факт получения денежных средств ответчиком не оспорен.

При этом, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании в суде первой инстанции, уточнений требований по встречному иску не заявлено.

Таким образом, при совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2024 года по делу N А40-78708/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Александрова Г.С. Савенков О.В.