Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2024 г. N 09АП-23893/24 по делу N А40-286754/2022

г. Москва

11 июня 2024 г.

Дело N А40-286754/22

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024

по делу N А40-286754/22-85-2280, принятое судьей Федоровой Д.Н.

по иску ООО "РАДУГА" (ИНН 7728472474, ОГРН 1197746359337)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рублева А.Б. по дов. от 03.06.2024 N б/н,

от ответчика: Немченков Д.А. по дов. от 11.12.2023 N ДГИ-Д-1650/23,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 168,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва ул. Земляной Вал, д. 52/16, стр. 2 с кадастровым номер 77:01:0001029:3984.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024 1по делу N А40-286754/22 требования удовлетворены. Урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 168,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва ул. Земляной Вал, д. 52/16, стр. 2, с кадастровым номер 77:01:0001029:3984, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 9908693 руб. в соответствии с судебной оценочной экспертизой по настоящему делу, выполненной ООО "Бюро городских экспертиз", с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 4641307 руб., является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 117960,63 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях Департамента.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Земляной Вал, д. 52/16, стр. 2, общей площадью 168,3 кв.м. с кадастровым номером: 77:01:0001029:3984 на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 17.08.2020 N 00-00623/20 (далее - Договор аренды).

ООО "РАДУГА" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

Помещение непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

21.09.2022 истец обратился в Департамент с запросом о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении нежилого помещения по адресу: г.Москва, ул. Земляной Вал, д. 52/16, стр. 2, общей площадью 168,3 кв.м. с кадастровым номером: 77:01:0001029:3984.

Департамент в рамках предоставления государственной услуги с сопроводительным письмом (N 33-5-91664/22-(0)-8 от 15.11.2022) направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости N 59-8066, который был получен истцом 15.11.2022 (далее - проект Договора купли-продажи).

Согласно п. 3.1 проекта Договора купли-продажи цена объекта 22505000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.11.2022 N М337-2502-П/2022 (далее - Отчет), выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 09.11.2022 N 485/113 8-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО КГ "ПР АЙМ АУДИТ" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету об оценке ООО КГ "ПРАЙМ АУД ИТ" от 25.11.2022 N 151/2022-0 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 13169420 руб.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 05.12.2022 направил Департаменту Заявление о подписании договора с Протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении пунктов договора:

- п. 3.1.: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 7470626 руб.;

- п. 3.4.: с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 88936,02 руб., а кроме того, проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Кроме того, истцом были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 5698794 руб., в связи с чем цена объекта определена истцом в размере 7470626 руб., без НДС.

Письмом от 07.12.2022 исх. N 33-5-91664/22-(0)-10 Департамент уведомил истца об отказе в предоставлении государственной услуги, в связи с несогласием с предложенной истцом ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Таким образом, при заключении Договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов Договора, в том числе, относительно цены и условий выкупаемого объекта недвижимости.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно ч. 2 ст. 10 вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 134) в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Закона N 159-Федеральный закон, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с п. 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82 - 87 АПК РФ.

На основании ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2023 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Бюро городских экспертиз".

Согласно экспертному заключению ООО "Бюро городских экспертиз" от 06.10.2023 N 070/10/2023 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 168,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001029:3984, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Земляной Вал, д.52/16, стр. 2, по состоянию на 21.09.2022 составляет 14550000 руб.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 168,3 кв. м., с кадастровым номером: 77:01:0001029:3984, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Земляной Вал, д.52/16, стр. 2, по состоянию на дату 21.09.2022 равна 4641307 руб. с НДС 20%.

Суд первой инстанции посчитал, что экспертами исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив данное экспертное заключение, апелляционной инстанции посчитал его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В судебное заседание 14.12.2023 по ходатайству истцов были вызваны эксперты ООО "Бюро городских экспертиз", которые ответили на вопросы лиц, участвующих в деле, по проведенной экспертизе.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

На основании ст. 1 Закона города Москвы от 29 сентября 2021 года N 18 "О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

В связи я с этим, суд первой инстанции посчитал, что в соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Согласно ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что пункты 3.1, 3.4 Договора купли-продажи принимаются в редакции после проведения экспертизы:

Пункт 3.1 Договора: "Цена Объекта составляет 9908693 руб. руб. в соответствии с судебной оценочной экспертизой, выполненной ООО "Бюро городских экспертиз", с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 4641307 руб., является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется".

Пункт 3.4 Договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 117960,63 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Представитель ответчика заявлял ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ.

Ходатайство ответчика судом первой инстанции рассмотрено и отклонено в связи с необоснованностью в силу ст. 87 АПК РФ.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд первой инстанции посчитал, что выполнены требования ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

При этом повторная экспертиза в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024 по делу N А40-286754/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова