Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2024 г. N 10АП-7731/24 по делу N А41-91861/2023

г. Москва

13 июня 2024 г.

Дело N А41-91861/2023

Резолютивная часть постановления 04 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис" на решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2024 по делу N А41-91861/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис" - Арбатская А.Н. по доверенности от 15.01.2024.

Общество с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис" (далее - ООО "Аренда-Сервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - комитет, ответчик) о

- признании неправомерным применение коэффициента Пкд по договору с 01.01.2023 в размере Пкд = 3, начисление арендной платы по договору аренды земельного участка N 1412 от 12.01.2010 с 01.01.2023 за 3 квартала 2023 г. в размере 3 867 199,2 руб. (1 289 066,40 рублей за квартал);

- признании правомерным применение коэффициента Пкд по договору с 01.01.2023 в размере Пкд = 1,5, начисление арендной платы по договору с 01.01.2023 за 3 квартала 2023 г. в размере 1 933 599,6 руб. (644 533,2 руб. за квартал);

- обязании комитета применять при расчете арендной платы по договору с 01.01.2023 коэффициент Пкд в размере 1,5 и произвести перерасчет начисленной и уплаченной арендной платы с 01.01.2023, а также признать неправомерным начисление пени в размере 52 697,43 руб.

Решением суда первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности иска.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 1412 от 12.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:041101:52, вид разрешенного использования - для строительства и размещения авторемонтного центра с автомойкой и магазином, сроком на 49 лет.

На основании заявления общества изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства и размещения авторемонтного центра с автомойкой и магазином" на "магазины".

В связи с изложенным между обществом и комитетом 30.03.2022 было заключено дополнительное соглашение, в котором указано, что в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 50:15:041101:52, с видом разрешенного использования "магазины" (п. 1.1 договора).

Также договор дополнен п. 1.2, согласно которому в отношении земельного участка установлены следующие ограничения: земельный участок частично расположен в границах красных линий; земельный участок частично расположен в зоне размещения существующей магистральной улицы районного значения (улица Кольцевая); земельный участок расположен в границе охранной зоны особого охраняемой природной территории Национального парка "Лосиный остров" на территории Балашихинского муниципального района; земельный участок полностью расположен в охранной зоне особо охраняемой природной территории федерального значения НП "Лосиный остров", в границах 150 м полосы, где запрещено всякое строительств; земельный участок полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродромом: Черное, Чкаловский.

Истец указывает, что характеристики земельного участка с кадастровым номером: 50:15:041101:52 исключают возможность его эксплуатации на условиях, согласованных в договоре, заключенном в 2010 г. В связи с этим сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 30.03.2022, в соответствии с которым внесены изменения в договор в части целевого назначение земельного участка, а также указаны обременения/ограничения на использование земельного участка.

С учетом изложенного истец полагает, что сроки исполнения обязательств по договору в части введения в эксплуатацию объекта капитального строительства, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законе порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка должен исчисляться с даты заключения дополнительного соглашения - с 30.03.2022.

Истцом ответчику 22.09.2023 направлена претензия от 19.09.2023 о снижении размера арендной платы и пени. Однако, ответчик оставил претензию без ответа, что послужило поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В силу части 3.1 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

В связи с изложенным довод истца о том, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка, заключения дополнительного соглашения об этом срок применения коэффициента КД, равного 1,5, должен исчисляться заново и должен быть продлен на три года, обоснованно отклонен судом первой инстанции как не основанный на законе.

Довод истца о том, что срок применения коэффициента КД в размере 1,5 должен исчисляться заново и должен быть продлен на три года в связи с тем, что арендованный земельный участок имеет недостатки, не позволяющие (не позволявшие) истцу использовать его в соответствии с видом разрешенного использования судом, также верно отклонены судом первой инстанции.

Так, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Из пункта 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, невозможность использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования является основанием для уменьшения либо освобождения арендатора от оплаты аренды, а не продления срока действия Кд, равного 1,5 еще на три года.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанцию

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2024 по делу N А41-91861/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина