Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2024 г. N 09АП-4001/24 по делу N А40-167838/2023

г. Москва

13 июня 2024 г.

Дело N А40-167838/23

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Н.И. Левченко, Е.А. Мезриной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фортуна" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2023 г. по делу N А40-167838/23 по иску ООО "Фортуна" к ДГИ г. Москвы о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора, признании договора действующим

при участии в судебном заседании: от истца Хазов В.Б. (по доверенности от 26.12.2023 г.); от ответчика - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора аренды N ЭТ02-00384/21 от 24.07.2021 г., выраженную в уведомлении от 28.06.2023 г. N 33-6- 658669/23-(0)-3 и признании действующим договор аренды N ЭТ02-00384/21 от 24.07.2021 г. нежилого помещения площадью 379,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Квессинская 2-я, д. 11.

Обращение с иском последовало в связи с направлением в адрес истца уведомления об отказе от договора аренды N ЭТ02-00384/21 от 24.07.2021 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N ЭТ02-00384/21 от 24.07.2021 г. нежилого помещения, общей площадью 379,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Квессинская, д. 11.

Актом осмотра Госинспекции по недвижимости от 19.10.2022 г. N 9094506/10/22 выявлено осуществление перепланировки помещения.

Истец обращался к ответчику с письмами, в которых приводило доводы, обосновывающие невозможность устранения нарушений в части выполненной перепланировки по независящим от него обстоятельствам в срок, предоставленный ответчиком.

Вместе с тем, ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды N ЭТ02-00384/21 от 24.07.2021 г., в связи с тем, что истец не устранил нарушения в части выполненной перепланировки.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, ответчик передал истцу спорное помещение, в котором уже была произведена перепланировка.

Кроме того, в технической документации к договору имелись ошибки, препятствующие получению документации, необходимой для завершения перепланировки, в связи с чем, истец обратился с данным иском в суд, с учетом положений ст. 168, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям договора Арендатор вправе производить перепланировку объекта нежилого фонда за свой средств в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц. Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы (пункт 5.3.3 спорного договора).

В случае выявления факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 спорного договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы Арендодателя на такое восстановление. При повторном выявлении указанного нарушения Департаментом принимается решение о досрочном расторжении Договора во внесудебном порядке (п. 7.11 договора).

Как усматривается из материалов дела, актом осмотра Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 19.10.2022 г. N 9094506/10/22 выявлено нарушение в виде переоборудования (переустройства, перепланировки).

Как указал суд первой инстанции, в ходе осмотра указанного нежилого помещения выявлено наличие многочисленной перепланировки (переустройства) без получения в установленном порядке соответствующих разрешений и согласований (установка/демонтаж/замена сантехнического оборудования, установка/демонтаж/перенос межкомнатных перегородок).

Данный факт является нарушением условий договора аренды от 24.08.2021 г. N ЭТ02-00384/21.

Арендатор вправе производить перепланировку объекта нежилого фонда за свой счет в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом (п. 5.3.3 спорного договора). В случае выявления факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление. При повторном выявлении указанного нарушения Департаментом принимается решение о досрочном расторжении договора во внесудебном порядке (п. 7.11 договора).

Согласия на проведение внутренней перепланировки и (или) переустройства указанного объекта недвижимости Департаментом не выдавались, в связи с чем, ответчиком в адрес арендатора были направлены претензии от 02.11.2022 г. N 33-6-571884/22-(0)-1,2 о необходимости в течение месячного срока с даты их направления оплатить штрафные санкции в размере 1 570 150 руб. 44 коп., а также от 25.11.2022 г. N ДГИ-И-84535/22 о необходимости в течение шести месяцев с даты ее направления представить информацию о проведенных мероприятиях по устранению нарушения в части выполненной перепланировки.

Истец согласно платежному поручению от 16.01.2023 г. N 4 штрафные санкции были оплачены.

Вместе с тем, согласно акту осмотра Госинспекции по недвижимости от 30.05.2023 г. N 9096484/5/23 ранее выявленные нарушения не устранены.

В соответствии с п.п. 7.11 и 9.5 (дефис 1) спорного договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора в случае повторного выявления проведения перепланировки без согласия Департамента.

Поскольку истцом не были совершены действия по устранению нарушений, отказ ответчика от договора является правомерным, в связи с чем, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

При этом апелляционный суд исходит из того, что как усматривается из материалов дела, по исполнение условий спорного договора, 15.09.2021 г. Департамент передал, а истец приняло спорное помещение по акту N 09-36/21/АР1172 приема-передачи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, согласно п. 2 которого стороны зафиксировали наличие произведенной перепланировки объекта на дату подписания акта с учетом данных ЕГРН, а именно: между комнатами 9 и 10 и между комнатами 34 и 39 оборудованы дверные проемы; в комнате 15 демонтированы раковина и унитаз и оборудован душ; демонтированы перегородки между комнатами 16, 17, 18, 19, в комнате 25 установлены межкомнатные перегородки.

Актом осмотра Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 19.10.2022 г. N 9094506/10/22 выявлено осуществление перепланировки в Помещении.

При этом, согласно п. 3.2.1 указанного акта, при заключении договора в соответствии с актом приема-передачи и технической документацией БТИ ранее перепланировка не производилась и не зафиксирована актом приема-передачи, что не соответствует действительности и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании неустойки (штрафа) в размере 1 570 150 руб. 44 коп. за несогласованную перепланировку (дело N А40-302051/2022).

В целях предупреждения расторжения Договора Департаментом в одностороннем порядке ООО "ФОРТУНА" оплатило указанную сумму в полном объеме. 30.03.2023 г. Арбитражный суд города Москвы вынес определение о прекращении производства по делу в связи с отказом Департамента от иска.

При этом, как усматривается из материалов дела, 14.03.2023 г. истец обратился в ГБУ Экспертный центр с комплектом необходимых документов и заявлением о выпуске технического заключения о техническом состоянии конструкций здания о возможности производства работ по переустройству и перепланировке арендованного объекта недвижимости.

В результате обследования арендуемого помещения инженером ГБУ "Экспертный центр" ООО "ФОРТУНА" было выявлено, что ответчик передал истцу помещение, в технической документации которого содержатся многочисленные ошибки, допущенные органами ГБУ МосгорБТИ, которые препятствуют в подготовке технического заключения о техническом состоянии конструкций здания о возможности производства работ по переустройству и перепланировке арендованного объекта недвижимости и получению документов, необходимых для завершения перепланировки.

В связи с чем, 11.04.2023 г. истец обратился в ГБУ МосгорБТИ с целью устранения ошибок на поэтажном плане арендованного помещения, так как не отражен проем в несущей стене на поэтажном плане арендуемого объекта, неверно отображена входная группа в арендованное помещение и приямки по периметру помещения.

Однако, 25.04.2023 г. истцом было получено письмо от МосгорБТИ, согласно которому проведен анализ информационных ресурсов и материалов инвентарного дела и внесены изменения в поэтажный план в части отображения проема в несущей стене.

После частичных устранений ошибок ГБУ МосгорБТИ на поэтажном плане 23.05.2023 г. истец получил техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем и проект перепланировки и переустройства нежилых помещений, разработанные ООО "Архибальд".

При этом истец, согласно представленным в материалы дела доказательствам, неоднократно обращалось к Департаменту с письмами, в которых приводило доводы, обосновывающие невозможность устранения нарушений в части выполненной перепланировки по независящим от него обстоятельствам в срок, предоставленный Департаментом, и просило продлить указанный срок.

Доказательства направления указанных писем представлены в материалы дела.

Актом осмотра Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 30.05.2023 г. N 9096484/5/23 повторно выявлено осуществление перепланировки в помещении, в связи с чем, Департамент направил истцу уведомление о расторжении договора аренды 28.06.2023 г. N 33-6-658669/23-(0)-3.

Основанием для одностороннего отказа от договора послужило не устранение нарушения в части выполненной перепланировки.

Однако из совокупности представленных в материалы дела доказательств, усматривается, что у истца объективно отсутствовала возможность исполнить обязательство по устранению нарушений в части выполнения перепланировки по не зависящим от него причинам, а именно необходимость устранения ошибок в технической документации МосгорБТИ.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой (ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как усматривается из материалов дела, и данное обстоятельство ответчиком не оспаривается и документально не опровергается, Департамент передал помещение, в котором уже была произведена перепланировка, что подтверждается актом приема-передачи.

Более того, в технической документации к договору содержались ошибки, препятствующие получению документации, необходимой для завершения перепланировки, что также ответчиком документально не опровергнуто в соответствии с положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как правомерно указывает истец, одностороннее расторжение договора при вышеуказанных обстоятельствах свидетельствует о злоупотреблении с его стороны правом, с учетом положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, буквальное толкование условий спорного договора позволяет прийти к выводу относительно того, что повторное выявление проведение планировки без согласия Департамента означает именно повторное/дополнительное произведение планировки без получения согласия Департамента.

Вместе с тем, учитывая передачу спорного помещения истцу уже с перепланировкой, фиксации в акте Госинспекции от 19.10.2022 г. перепланировки, а именно в комнате 15 произведена замена оборудования - на месте унитаза установлен душ, на месте раковины установлен унитаз; между комнатами 17 и 18 демонтирована межкомнатная перегородка, между комнатами 18 и 19 демонтирована межкомнатная перегородка, в комнате 9 возведена межкомнатная перегородка, в комнате 10 возведена межкомнатная перегородка, которая соответствует выявленным изменениям при принятии истцом спорного помещения во владение.

Соответственно, зафиксированные в акте работы по перепланировке являются одинаковыми и подтверждают факт наличия перепланировки на момент передачи помещения истцу.

При этом, спорным договором не предусмотрена обязанность Арендатора по узакониванию данной перепланировки и внесению сведений в ЕГРН.

Также необходимо учесть, что в соответствии с п. 5.3.3. договора Арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет средств Арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц. Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с п. 7.11. договора в случае выявления Арендодателем факта нарушения Арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 настоящего Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет Объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы Арендодателя на такое восстановление. При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения Арендодателем принимается решение о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

В оспариваемом истцом отказе от договора Департамент указал на то, что в соответствии с п. 7.11 и 9.5 (дефис 1) договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от Договора в случае повторного выявления проведения перепланировки без согласия Департамента.

Таким образом, буквальное толкование условий Договора позволяет прийти к выводу, что повторное выявление проведение планировки без согласия Департамента означает именно повторное/дополнительное произведение планировки без получения согласия Департамента, так как получить согласие числом, предшествующим уже произведенной перепланировке, невозможно.

При этом, учитывая многочисленные ошибки в технической документации, допущенные органами ГБУ МосгорБТИ, и не исправленные до передачи помещения истцу, с момента первой проверки Госинспекции (19.10.2022 г.) до момента второй проверки Госинспекции (30.05.2023 г.) у истца по объективным починам отсутствовала возможность устранить перепланировку или получить все необходимые документы для согласования перепланировки с компетентными органами в течение шести месяцев, о чем истец неоднократно уведомлял Департамент.

При этом, доказательств того, что истцом самостоятельно производилась перепланировка в период пользования помещением, ответчиком в материалы дела в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Более того, Департамент не представил доказательств, подтверждающих нарушение несущих способностей конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, допущение угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, нарушение прав третьих лиц.

Соответственно, истец является добросовестным Арендатором, а у Департамента в связи с отсутствием доказательств нарушения истцом обязательств по спорному договору отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора.

Поскольку отказ от договора является незаконным, требование истца о признании договора действующим также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворении исковых требований.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2023 г. по делу N А40-167838/23 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем отказе от договора аренды от 24.07.2021 г. N ЭТ02-00384/21, выраженную в уведомлении от 28.06.2023 г. N 33-6-658669/23-(0)-3.

Признать действующим договор аренды от 24.07.2021 г. N ЭТ02-00384/21 нежилого помещения, общей площадью 379,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Квессинская 20я, д. 11.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" 6 000 (шесть тысяч) руб. госпошлины по иску и 3 000 (три тысячи) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.А. Мезрина Н.И. Левченко