Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2024 г. N 13АП-10565/24 по делу N А42-11356/2023

г. Санкт-Петербург

20 июня 2024 г.

Дело N А42-11356/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Масенковой И.В., Нестерова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фолленвейдером Р.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-10565/2024) Администрации Кольского района на решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.02.2024 по делу N А42-11356/2023 (судья М.В. Стародубцева), принятое по иску:

истец: Администрация Кольского района

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания - Кольский дом"

3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, 2. Управление муниципальным имуществом Администрации Кольского района

о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кольского района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания - Кольский дом" (далее - Компания) о признании соглашения от 29.09.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 30.11.2021 N 11 недействительной сделкой; о применении последствий недействительности сделки в следующем виде: возвратить объект недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 Компании по акту приема-передачи, признать объект недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 обремененным залогом в пользу муниципального образования городское поселение город Кола Кольского муниципального района Мурманской области на условиях договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 30.11.2021 N 11.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области и Управление муниципальным имуществом администрации Кольского района (далее - Управление).

Решением от 19.02.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить полностью, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции ошибочно сделал вывод об отсутствии вреда имущественным интересам Администрации, заключенным соглашением о расторжении договора купли-продажи и об отсутствии признаков недействительной сделки.

В судебное заседание стороны не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, ответчик и третьи лица отзывы на жалобу не представили.

В порядке статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из искового заявления, между Управлением (продавец) и Компанией (покупатель) 30.11.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 11 (далее - договор), в соответствии с которым покупателю передан в собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 51:01:0109006:1562, общей площадью 75.7 кв. м, расположенное по адресу: Мурманская область, Кольский район, г. Кола, ул. Победы, д. 10 (далее - помещение).

В соответствии с условиями договора передаваемое покупателю имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты (пункт 1.6 договора).

В Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2021 зарегистрировано право собственности ответчика на объект недвижимости, а также внесены сведения об ограничении прав (ипотека в силу закона сроком действия с 03.12.2021 по 01.11.2026), что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от 06.12.2021.

В связи с обращением Компании, в Управление с уведомлением о расторжении договора ввиду тяжелого финансового положения и невозможностью исполнить принятые на себя обязательства в части оплаты приобретенного имущества 29.09.2023 между сторонами договора заключено соглашение о его расторжении (далее - соглашение о расторжении), имущество принято Управлением по акту приема-передачи.

В целях регистрации перехода права собственности истец обратился с заявлением от 04.10.2023 N КУВД-001/2023-45326073 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 на основании соглашения о расторжении

Управление Росреестра 09.10.2023 уведомило о приостановлении государственной регистрации перехода права.

Из содержания вышеуказанного уведомления следует, что согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 зарегистрированы ограничения: запрет, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП МСОСП по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по МО N 82588800/5121 от 01.09.2022 (53287/22/51021-ИП) внесена запись о запрещении регистрации N 51:01:0109006:1562-51/031/2022-11 от 05.09.2022; запрет, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Кольского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области N 263017927/5106 от 05.09.2022 (98350/22/51006-ИП) внесена запись о запрещении регистрации N 51:01:0109006:1562-51/034/2022-12 от 07.09.2022.

Одновременно с приостановлением регистрации перехода прав регистрирующим органом погашена запись о залоге недвижимого имущества.

Ссылаясь на то, что соглашение о расторжении противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно части 5 статьи 5, в соответствии с которой арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты, а условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании соглашения о расторжении ничтожной сделкой в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что договор заключен на основе решения Совета депутатов городского поселения Кола от 21.10.2021 N 25/127 "Об условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования городское поселение Кола Кольского района на 2021 год", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Закона N 159-ФЗ.

Разделом 3 договора стороны согласовали рассрочку по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества на 60 месяцев.

Частью 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ закреплено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В целях реализации указанных положений, стороны договора в пункте 6.2 закрепили, что приобретаемое имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. В ЕГРН внесены соответствующие сведения об ограничении прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Разделом 7 договора сторонами предусмотрена возможность его расторжения.

Пунктом 7.2 договора закреплено, что в случае расторжения договора недвижимое имущество подлежит возврату в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством. Сумма денежных средств, уплаченная покупателем по договору до его расторжения, возврату не подлежит.

Закон N 159-ФЗ также не содержит запрета на расторжение заключенных на его основании договоров. Напротив, подпунктом 3 пункта 9 статьи 4 названного закона установлено последствие расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в виде утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Спорным соглашением стороны расторгли договор, а также указали, что предмет договора подлежит возврату в муниципальную собственность, а сумма денежных средств, уплаченная покупателем по договору до его расторжения, возврату не подлежит.

Положений о неприменении правил о нахождении имущества в залоге у продавца до полной его оплаты, являющихся в соответствии с частью 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ условием договора купли-продажи арендуемого имущества, спорное соглашение не содержит, соответствующие условия договора не изменяет.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что довод истца, о том, что о нарушении части 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ свидетельствует правовой анализ последствий соглашения о расторжении, не основан на нормах действующего законодательства.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом в случае заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости после внесения соответствующей записи право собственности возникает на стороне продавца - залогодержателя по договору.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлено доказательств причинения вреда имущественным интересам муниципальному образованию городское поселение город Кола Кольского района заключением соглашения о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества, равно как нарушения им положений части 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Ввиду изложенного, оценив представленные в материалы дела документы, исходя из системного анализа норм действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно признал требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.02.2024 по делу N А42-11356/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

И.В. Масенкова С.А. Нестеров