Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2024 г. N 09АП-17785/24 по делу N А40-200858/2023

г. Москва

18 июня 2024 г.

Дело N А40-200858/23

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александровой Г.С.

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бабарыкиной М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Генеральная дирекция международных книжных выставок и ярмарок" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 февраля 2024 года по делу N А40-200858/23, принятое судьей Кравченко Т.В.

по иску АО "Генеральная дирекция международных книжных выставок и ярмарок" (ИНН: 7707766064, ОГРН: 5117746035369)

к 1) ООО "МП Стройэкспо" (ИНН: 7717041606, ОГРН: 1027739627508); 2) ООО "Аквадом" (ИНН: 7716672574, ОГРН: 1107746808730)

о расторжении договоров аренды, о взыскании упущенной выгоды

при участии в судебном заседании от истца: Фролов А.С. по доверенности от 13.11.2023 г., диплом ВСА 0205657 от 20.06.2008; Филатов Р.В. по доверенности от 31.07.2023, диплом ААН 1502380 от 30.06.2015; от ответчиков: Лещиков А.В. по доверенностям от 08.09.2023 и 08.09.2023 г., удов. адв. 6911 от 10.02.2010;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Генеральная дирекция международных книжных выставок и ярмарок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МП Стройэкспо" и Обществу с ограниченной ответственностью "АкваДом" (далее - ответчики) со следующими требованиями:

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.01.2015 N 57 с ООО "МП Стройэкспо" и о взыскании упущенной выгоды в размере 3.837.480 руб.;

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.01.2015 N 58 с ООО "АкваДом" и о взыскании упущенной выгоды в размере 10.915.855 руб. 83 коп.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 307-310, 330, 450-452, 606, 614 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды от 20.01.2015 N 57 и от 20.01.2015 N 58.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 0+1 февраля 2024 г. встречные исковые заявления ответчиков возвращены. В удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить, требования по иску удовлетворить, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, их представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком - ООО "МП Стройэкспо" (арендатор, ответчик N 1) заключен договор аренды нежилого помещения N 57 от 20.01.2015 г., по условиям которого арендодатель передал, а арендатор - ООО "МП Стройэкспо" принял во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание общей площадью 350,9 кв.м, (полезная площадь - 180,8 кв.м., места общего пользования - 170,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 16, стр. 5 (п. 1.1- 1.2 договора N 57).

Договор N 57 заключен на срок с 20.01.2015 г. по 19.01.2025 г.

В п.4.1 договора N 57 арендная плата составляет 12.000 руб. за 1 кв.м полезной площади в год (включая НДС 18%). Стоимость арендной платы в год составляет 2.169.600 руб. (включая НДС 18%). Размер арендной платы является фиксированным (твердая цена договора).

Между истцом и ответчиком - ООО "АкваДом" (арендатор, ответчик N 2) заключен договор аренды нежилого помещения N 58 от 20.01.2015 г., по условиям которого арендодатель передал, а арендатор - ООО "АкваДом" принял во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание общей площадью 825,7 кв.м, (полезная площадь - 396,1 кв.м, места общего пользования - 429,6 кв.м), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 16, стр. 6А (п. 1.1 - п. 1.2 договора N 58).

Срок аренды - с 20.01.2015 по 19.01.2025 (п.п. 2.1- 2.2 договора N 58).

В п.4.1 договора N 58 арендная плата составляет 8.000 руб. за 1 кв.м полезной площади в год (включая НДС 18%). Стоимость арендной платы в год составляет 3.168.800 руб. (включая НДС 18%). Размер арендной платы является фиксированным (твердая цена договора).

В обоснование заявленных требований истец указал, что с момента заключения договоров аренды и до 2022 года кадастровая стоимость нежилых помещений, сданных в аренду, претерпевала значительные изменения, которая оказала существенное влияние на стоимость содержания арендодателем нежилых помещений (налоговое бремя).

Соответственно и налоговая нагрузка на арендодателя была существенно увеличена, поскольку размер налогов непосредственно зависит от кадастровой стоимости налогооблагаемой недвижимости.

Арендодатель объективно не мог предусмотреть столь существенный скачок в росте кадастровой стоимости в момент заключения договоров и разумно предполагал, что таких изменений не произойдет.

Истец ссылается на то, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Определение кадастровой стоимости на недвижимое имущество осуществляется государственным органом в императивном порядке на основании сформированных методических рекомендаций и формул. Арендодатель как собственник подлежащего оценке имущества, не имеет возможности оказать влияния на конечный результат проводимой оценки, соответственно, обстоятельства, связанные с увеличением кадастровой стоимости в столь существенном размере, не могли быть преодолены арендодателем после их возникновения. Существуют процедуры изменения кадастровой стоимости, однако, принимая во внимание, что действующая кадастровая стоимость помещения 1 и помещения 2 соответствует их рыночной стоимости, несение затрат на уменьшение кадастровой стоимости нецелесообразно, т.к. приведет к еще большим финансовым потерям для компании. При этом положительный результат исхода дела ни одна из компаний, оказывающих услуги в этой сфере, не гарантирует.

Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изменившихся обстоятельств исполнение договоров на согласованных сторонами при его заключении условиях приводит к нарушению баланса интересов арендодателя - значительные расходы общества на содержание помещений (в том числе на уплату налога) не компенсируются годовой (месячной) арендной платой.

Более того, договорами установлена твердая цена аренды на весь срок действия договоров, условия об изменении цены аренды с учетом возможной инфляции или увеличения кадастровой стоимости нежилых помещений договором не предусмотрены, что с учетом значительного срока действия договоров, не предполагает наличия у арендодателя каких-либо инструментов защиты своих интересов, что существенным образом нарушает права общества; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По мнению истца, установленная договорами арендные ставки, ни на дату заключения договоров, ни в период их действия, ни в настоящее время не соответствует рыночным условиям (в два раза ниже по договору N 57, в три раза ниже по договору N 58) и, как следствие, арендодатель несет убытки, хотя мог бы получать прибыль от сдачи ликвидного имущества, расположенного в историческом месте города Москвы.

В связи с применением существенно заниженных арендных ставок арендодатель лишился возможности получить такие доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота (упущенная выгода). В подтверждение чего истец представил результаты оценочной экспертизы.

Как пояснил истец, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров аренды, арендодатель на основании п.9.4 договоров направил 03.08.2023 г. арендаторам требование N 51 о досрочном расторжении договоров N 57 и N 58, приложив соответствующие проекты соглашений, истец просил расторгнуть договоры аренды, оплатить сумму упущенной выгоды. Так как ответчики, требование истца не удовлетворили, договора с истцом не расторгли, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 450-452 ГК РФ установив, что истец не доказал существенного изменения обстоятельств, для расторжения договора в судебном порядке, т.к изменение кадастровой стоимости объекта не относится к обстоятельствам указанным в ст. 451 ГК РФ, поскольку отсутствует такой признак, как непреодолимость и невозможность стороной договора предусмотреть указанных изменений обстоятельств, влекущих основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Учитывая, что истец своим правом не воспользовался, кадастровую стоимость недвижимого имущества не оспорил, соответственно риск изменения кадастровой стоимости недвижимости, сданной в аренду, несет истец, как собственник имущества.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды от 20.01.2015 N 57 и N 58 отказал.

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из положений статьи 15 ГК РФ, обращаясь с иском о взыскании убытков, лицо должно в совокупности доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.

Упущенную выгоду в виде не полученных арендных платежей, истец подтверждает результатами оценочной экспертизы, со ссылкой на заниженную арендную плату по действующим договорам аренды.

Между тем, истцом не учтено, что спорные договоры аренды от 20.01.2015 N 57 и N 58 не расторгнуты, являются действующими, и истец получает арендную плату от сдачи своего имущества в аренду, исходя из согласованного размера арендных платежей.

Установив, что размер убытков и причинно-следственная связь истцом не доказана, между неисполнением обязательств и неполученными доходами, которые истец не получил ввиду нарушения ответчиком своих обязательств, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска в этой части отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод жалобы о том, что судом первой инстанции не привлечены к участию в дело, лица, чьи права и законные интересы затрагиваются принятым решением суда, а именно суд не привлек субарендаторов, апелляционным судом отклоняется, т.к истец не указал как нарушаются права и обязанности указанных лиц, принятым решением суда.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Каких-либо выводов о правах и обязанностях указанных лиц (субарендаторов) обжалуемый судебный акт не содержит. Истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ для привлечения их к участию в дело, исходя из предмета и оснований заявленных требований, в связи с чем оснований для их привлечения у суда не имеется.

Довод жалобы об аффилированности арендодателя и арендаторов, апелляционным судом отклоняется как документально не подтвержденный.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2024 года по делу N А40-200858/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова