Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2024 г. N 10АП-10221/24 по делу N А41-44305/2023

г. Москва

20 июня 2024 г.

Дело N А41-44305/23

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Терещенко П.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского круга Истра Московской области - Зайцев С.В., доверенность от 26.12.2023, диплом, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Рантье-Сатурн" - Старобор В.В., доверенность от 17.05.2023, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского круга Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2024 года по делу N А41-44305/23 по иску общества с ограниченной ответственностью "Рантье-Сатурн" к Администрации городского округа Истра Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рантье-Сатурн" (далее - ООО "Рантье-Сатурн", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области (далее - Администрация, ответчик) со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "РАНТЬЕ-САТУРН" (ОГРН 1197746161975, ИНН 7726448934) и Администрацией городского округа Истра Московской области (ОГРН 1035003055889, ИНН 5017015766) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 181 кв. м с кадастровым номером 50:08:0000000:81836, местонахождение: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9 Гвардейской дивизии, д. 35, установив спорные условия договора N 270323ИДКПРС от 27.03.2023 г. (далее по тексту -"Договор") в следующей редакции:

- п. 2.1 Договора: "Цена Объекта недвижимости (НДС не облагается), являющегося предметом настоящего договора, согласно заключению эксперта ООО "Румб" Владиславлева Д.Н. б/н от 17.01.2024 г., составляет 11 964 000 (Одиннадцать миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей и является ценой продажи Объекта недвижимости. НДС не облагается в соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации";

- п. 3.1 Договора: "Оплата цены Объекта недвижимости, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет посредством ежемесячных платежей в размере 199 400 (Сто девяносто девять тысяч четыреста) рублей. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего Договора, не позднее 10 (десятого) рабочего дня месяца";

- исключить из Договора График платежей (Приложение к Договору);

- п. 3.4 Договора: "Покупатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с настоящим Договором по следующим реквизитам:

Наименование получателя - Управление Федерального казначейства по Московской области (Администрация городского округа Истра) ИНН 5017015766 КПП 501701001 единый счет 40102810845370000004 ГУ Банка России по ЦФО//УФК по Московской области, г. Москва казначейский счет 03100643000000014800 БИК 004525987 КБК 001 1 14 02043 04 0000 410 ОКТМО 46 733 000 Наименование платежа: Доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городского округа согласно договору купли-продажи муниципального имущества N_ от "__"__________2023 года. Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца не позднее даты платежа и в размере в соответствии с настоящим Договором";

- п. 7.3 Договора: "Если обстоятельства форс-мажора продолжаются более 3 (трех) месяцев каждая Сторона имеет право инициировать переговоры с целью расторжения Договора";

- Исключить п. 9.4 Договора;

- внести в Договор п. 4.1.3: "В срок не более 30 (тридцати) дней с момента заключения настоящего Договора подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный пакет надлежаще оформленных документов, необходимых в соответствии с законодательством РФ от продавца, для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю";

- внести в Договор п. 4.1.4 Договора: "В срок не более 30 (тридцати) дней с момента выплаты Покупателем цены Объекта недвижимости каждая из сторон обязуется подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный пакет надлежаще оформленных документов, необходимых в соответствии с законодательством РФ для снятия залога с Объекта";

- внести в Договор п. 6.2: "В случае нарушения Продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Продавец обязан уплатить за каждый день просрочки Покупателю пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены Объекта недвижимости за каждый день просрочки".

2.Взыскать с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью "РАНТЬЕ-САТУРН" денежные средства в размере 6000 руб., уплаченные в качестве государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2024 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского круга Истра Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение Арбитражного суда Московской области в части исключения из договора графика платежей, п. 9.4. Договора, внесении изменений в п. 3.1, п. 4.1.3, п. 4.1.4, взыскании судебных расходов, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 136 от 11.01.2021 г. Согласно п. 1.1 договора аренды ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 181 кв. м с кадастровым номером 50:08:0000000:81836, местонахождение: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9 Гвардейской дивизии, д. 35.

Согласно п. 1.7 договора аренды срок аренды установлен с 11.01.2021 г. по 10.01.2031 г. Передача Имущества осуществлена по акту приема-передачи б/н от 11.01.2021 г.

Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства, обратился 13.01.2023 г. к ответчику с заявлением о выкупе имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Истцом от ответчика 15.03.2023 г. получен проект договора купли-продажи.

Пунктом 2.1 Договора установлено, что стоимость нежилого помещения составляет 22 602 737 рублей. В вязи с выбранным арендатором способом оплаты приобретаемого нежилого помещения в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), ежемесячный платеж за нежилое помещение в соответствии с п. 3.1, 3.4 Договора установлен графиком платежей (приложение к Договору) в размере 376 712,28 руб.

Как указано в п. 7.3 Договора, каждая Сторона имеет право на аннулирование всего Договора или его части при наступлении обстоятельств форс-мажора. В этом случае, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения своих убытков.

В соответствии с п. 9.4 Договора в случае расторжения Договора по вине Покупателя уплаченная Покупателем сумма денежных средств не возвращается.

В п. 4.2.3 Договора установлены обязательства истца по осуществлению регистрационных действий в отношении Имущества. В то же время, в договоре отсутствуют обязательства ответчика по осуществлению необходимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к истцу. Также в договоре отсутствуют обязательства ответчика по снятию залога после выплаты истцом выкупной стоимости Имущества.

В п. 3.5 Договора установлена ответственность истца за просрочку платежей по Договору. В то же время в Договоре отсутствует ответственность ответчика за просрочку выполнения им своих обязательств.

Не согласившись с предложенной ответчиком ценой и условиями Договора, истец 28.03.2023 г. направил ответчику подписанные экземпляры Договора с протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении пунктов 2.1, 3.1, 3.4, 4.1.3, 4.1.4, 6.2, 7.3, 9.4 Договора. В числе прочего, стоимость Имущества предложено установить в размере 7 609 296 рублей, а ежемесячные платежи в размере 126 821,60 рубля.

Ответчик письмом N 117ИСХ-7216 от 10.04.2023 г. (копия прилагается) отказался от подписания Договора на условиях, предложенных истцом.

Таким образом, при заключении Договора между сторонами возникли разногласия по условиям о цене Имущества, размеру ежемесячного платежа, уплачиваемого в рассрочку, а также по иным условиям Договора.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Истец просил исключить из договора График платежей - приложение к договору, поскольку по данному графику срок платежей пропущен.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В предложенном варианте истцом указано, что Оплата цены Объекта недвижимости, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем в рассрочку посредством ежемесячных платежей в размере 199 400 рублей. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего Договора, не позднее 10 рабочего дня месяца, то есть, указана ежемесячная цена оплаты, указаны сроки оплаты.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что условия договора, касающиеся выкупной цены имущества подлежат принятию в соответствии с уточненным иском общества, принятым в порядке ст. 49 АПК РФ: п. 2.1., а также условий и порядка оплаты (п. 2.2.) с учетом того, что в предложенной ответчиком таблице (графике платежей) указаны прошедшие даты и указание иных дат зависит от даты вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Таким образом, судом первой инстанции на основании вышеизложенного правомерно внесены изменения в п. 3.1. договора.

Истец также просил исключить п. 9.4 договора, из которого следует, что в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств не возвращается.

Исключая п. 9.4 договора, суд обоснованно указал на противоречие данного пункта действующему законодательству (ст. 319 ГК РФ).

Судом также принято во внимание, что указанное в п. 9.4 договора купли-продажи условие, предусматривающее, что в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, является несправедливым договорным условием, поскольку продавец в таком случае возвращает себе право собственности на ранее проданный объект и сохраняет полученные выкупные платежи. Выкупные платежи, в размере, превышающем плату за пользование имуществом в период действия договора, составляют неосновательное обогащение продавца, и могут быть взысканы ответчиком при предъявлении соответствующего иска.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что требования истца об исключении п. 9.4 договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец также просил дополнить договор:

- п. 4.1.3: "В срок не более 30 (тридцати) дней с момента заключения настоящего Договора подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный пакет надлежаще оформленных документов, необходимых в соответствии с законодательством РФ от продавца, для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю" и

- п. 4.1.4 Договора: "В срок не более 30 (тридцати) дней с момента выплаты Покупателем цены Объекта недвижимости каждая из сторон обязуется подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный пакет надлежаще оформленных документов, необходимых в соответствии с законодательством РФ для снятия залога с Объекта";

В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению обеих сторон договора. Кроме того, у ответчика имеются оригиналы таких документов, как постановление администрации городского округа Балашиха N 1103-ПА от 16.11.2022, решения об условиях приватизации Имущества, заключение об оценке рыночной стоимости имущества, документ, подтверждающий полномочия подписанта Договора.

В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о включении данные пункты в договор.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2024 года по делу N А41-44305/23 оставить без изменения в обжалуемой части, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Э.С. Миришов

Судьи

М.Б. Беспалов Л.Н. Иванова