Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2024 г. N 10АП-12249/24 по делу N А41-20719/2022

г. Москва

15 июля 2024 г.

Дело N А41-20719/22

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Семикина Д.С., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Никольским Я.А.,

при участии в заседании:

от участника ООО "Инвест Проект МСК" Ковылиной Г.Н. - Лившина Е.Д. по доверенности от 17.10.22,

от конкурсного управляющего ООО "Инвест Проект МСК" Киселева Г.Н. - Товстюк А.К. по доверенности от 29.11.22,

от Кузнецовой Н.В. - Штутман Е.А. по доверенности от 30.06.23,

от Администрации городского округа Щелково - Демин И.В. по доверенности от 25.12.2023, Пенькова В.Н. по доверенности от 01.11.23,

от Министерства жилищной политики Московской области - Захарова Д.А. по доверенности от 09.01.24,

от Главного управления государственного строительного надзора Московской области (Главстройнадзор) - Шаповалов Д.С. по доверенности от 02.09.22,

от ППК "Фонд развития территорий" - Билык В.М. по доверенности от 10.01.23,

от Прокуратуры Московской области - Богатырев Д.А. по доверенности от 26.06.24,

от Щелковской городской прокуратуры - Елисеенков Н.М. по доверенности от 10.07.24,

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО "Инвест Проект МСК" - Киселева Г.Н. и Ковылиной С.А. на определение Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2024 года по делу N А41-20719/22,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.09.2022 ООО "Инвест Проект МСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Киселев Г.Н., о чем опубликованы сведения в газете "Коммерсантъ" N 192(7393) от 15.10.2022.

Администрация городского округа Щёлково Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с учетом принятого уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ со следующими требованиями: включить в реестр требований участников строительства должника ООО "Инвест Проект МСК" требование о передаче жилых помещений - 46 квартир общей проектной площадью 3066,1 кв. м стоимостью 408 892 029 рублей 90 копеек в объекте капитального строительства - многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Щёлково, город Щёлково, улица Центральная, дом 16, корпус 1 и корпус 2; включить требование в размере 7 535,18 рублей пеней в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Инвест Проект МСК" в соответствии с прилагаемым расчетом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2024 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, участник должника Ковылина С.А. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В своей жалобе заявитель ссылается на то, что требование не подтверждено документально, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявления у суда первой инстанции не имелось.

Конкурсный управляющий должником, не согласившись с определением от 21.05.24, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить в части удовлетворения требования Администрации о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче 46 квартир.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего ООО "Инвест Проект МСК", участника ООО "Инвест Проект МСК" Ковылиной С.А. и Кузнецовой Н.В. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

Представители Администрации городского округа Щелково, Прокуратуры Московской области, Щелковской городской прокуратуры, Министерства жилищной политики Московской области, ППК "Фонд развития территорий", Правительства Московской области по государственному надзору в строительстве возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционные жалобы рассмотрены в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения.

Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу положений ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

Кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

Согласно разъяснениям п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в силу п. п. 3 - 5 ст. 71 и п. п. 3 - 5 ст. 100 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны.

При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Перечень сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, предусмотрен ст. 201.1 Закона о банкротстве: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Данный перечень является открытым - согласно подп. 9 п. 6 указанной статьи Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства соответствующего требования и при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией Щёлковского муниципального района (в настоящее время Администрация городского округа Щёлково) и ООО "Инвест Проект МСК" 10.12.2004 заключен Инвестиционный контракт на выполнение Программы переселения граждан из ветхого жилищного фонда в благоустроенные квартиры и строительства многоэтажных жилых домов в городе Щелково Московской области предметом которого, является реализация инвестиционного проекта Комплексной застройки микрорайона N 14 (от улицы Иванова до ручья Поныри) Центрального жилого района и улицы Центральная (от улицы Зубеева до 20-го Центрального проезда) города Щелково Московской области с полной социальной, инженерной, транспортной инфраструктурами и благоустройством (далее - Инвестиционный объект, по отдельности - объект) на двух земельных участка ориентировочной площадью 9,6 га и 3,9 га соответственно, расположенных в городе Щелково Московской области:

- земельный участок ориентировочной площадью 9,6 га в границах: от улицы Иванова до ручья Поныри и от улицы Центральная до улицы Первомайская г. Щелково (далее - Земельный участок N 1);

- земельный участок ориентировочной площадью 3,9 га в границах: от улицы Зубеева до 2-го Центрального проезда и от улицы Центральная до существующей застройки 5-этажными жилыми домами по ул. Парковая г. Щелково (далее - Земельный участок N 2), согласно прилагаемой схеме генерального плана проекта застройки (далее - генплан), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 1937,0 млн. руб. со сносом 38-ми зданий жилого и нежилого назначения.

Судом установлено, что обязательства Администрации по контракту являются по своей природе публично правовыми и связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, поэтому соглашение, в котором муниципальное образование констатирует наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Указанная позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011.

Содержащиеся в п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3 названного пункта), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5 названного пункта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В силу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также факта, что заявитель передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Таким образом, исходя из содержания указанной нормы закона муниципальное образование в лице Администрации городского округа Щёлково является участником строительства.

Согласно п. 3.5 Инвестиционного контракта, в процессе реализации инвестиционного проекта оформление имущественных прав Сторон производится в установленном порядке после сдачи объекта (пускового комплекса) в эксплуатацию на основании соответствующего Акта о результатах реализации Контракта по данному объекту.

Пунктом 3.1. Инвестиционного контракта предусмотрено, что соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между Сторонами в пропорции: Администрации (безвозмездно в муниципальную собственность муниципального образования Щелковский район):

- 15 (пятнадцать) % общей площади квартир Инвестиционного объекта;

Предварительное распределение конкретных квартир (нежилых помещений) в подлежащих строительству объектах оформляется Администрацией и Инвестором Протоколами предварительного распределения жилой (нежилой) площади по каждому объекту (пусковому комплексу), которые являются неотъемлемой частью настоящего Контракта.

Конкретное имущество, подлежащее передаче Администрации (безвозмездно в муниципальную собственность муниципального образования Щелковский район) и в собственность Инвестору по конкретному объекту, определяется на основании соответствующего Акта о результатах реализации Контракта по данному объекту. Акт о результатах реализации Контракта в отношении конкретного объекта Стороны составляют на основании протокола предварительного распределения жилой (нежилой) площади данного объекта (пускового комплекса) без изменения количества, расположения и набора квартир (нежилых помещений), закрепленных за Сторонами (п. 3.2 Инвестиционного контракта).

При завершении строительства каждого объекта (пускового комплекса) оформление имущественных прав Сторон производится в установленном порядке после сдачи объекта (пускового комплекса) в эксплуатацию на основании соответствующего акта о результатах реализации Контракта по данному объекту.

Согласно материалам дела, за период выполнения условий Инвестиционного контракта застройщиком сдано в эксплуатацию четыре многоквартирных жилых дома общей площадью квартир 42 514,6 кв.м.

Сторонами подписано четыре акта о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта:

- N 111 от 31.10.2011 на объекте: 12-17 этажный 8-ми секционный 499-ти квартирный жилой дом (1 очередь строительства) по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Центральная, д. 17. В соответствии с пунктом 3 настоящего Акта Администрации установлено распределение площадей квартир в соотношении 14,94% = 3003,3 кв.м.;

- N 443 от 03.05.2012 на объекте: 12-17 этажный 8-ми секционный 499-ти квартирный жилой дом (2 очередь строительства) по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Центральная, д. 17. В соответствии с пунктом 3 настоящего Акта Администрации установлено распределение площадей квартир в соотношении 15,03% = 1167,2 кв.м.;

- N 223- 22/14-14 от 31.12.2014 на объекте: 17 этажный 117-ти квартирный жилой дом по строительному адресу: Московская область, г. Щелково, мкр. N 14, ул. Первомайская, поз. N 6 (по генплану); по почтовому адресу: Московская область, г. Щёлково, ул. Первомайская, дом 5, корпус 2. В соответствии с пунктом 4 настоящего Акта Администрации установлено распределение площадей квартир в соотношении 14.3% = 1077,2 кв.м.;

- N 1.1-16/49 от 26.07.2016 на объекте: 17 этажный 115-ти квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями административного назначения по строительному адресу: Московская область, г. Щелково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне мкр. N 14 (N 2 по ГП) по почтовому адресу: Московская область, г. Щёлково, ул. Первомайская. Д. 9, кор.2.

В соответствии с пунктом 4 настоящего Акта Администрации установлено распределение площадей квартир в соотношении 18,71% = 1 330,7 кв.м.;

Таким образом, совокупно по сданным в эксплуатацию жилым домам Администрации подлежало передаче 6 377,19 кв.м.

Сторонами Инвестиционного контракта 06 ноября 2018 заключено дополнительное соглашение N 7 о внесении изменений в Инвестиционный контракт, которым предусмотрено пять этапов строительства, в котором указано, что всего с I-V этапы общая площадь квартир составляет 136 455,2 кв.м. Из них 15% доля муниципального образования для переселения граждан из ветхого жилого фонда составляет 20 468,28 кв.м.

Согласно п. 1.1. Протокола предварительного распределения N 12, от 13.09.2017 общей площади квартир в I и II очереди строительства (1, 2, 3, 4 секции), 14-10 этажного 7-ми секционного 352 - квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по строительному адресу: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N5 по ГП), для отселения граждан из ветхих жилых домов расположенных по адресам: Московская область, г. Щёлково, 1-й Центральный проезд, дома N 2 и N 3, 2-й Центральный проезд, дом N 5, ул. Кооперативная, дом N 3 (частично), в имущественную долю Администрации подлежит распределению 24 (Двадцать четыре) квартиры Жилого дома общей площадью 1 561, 4 кв.м., в том числе по набору квартир: однокомнатных - 8 (восемь) квартир, двухкомнатных - 8 (восемь) квартир, трехкомнатных - 8 (Восемь) квартир.

Согласно п. 1.1. Протокола N 13, от 13.09.2017 предварительного распределения общей площади квартир в I и II очереди строительства (5, 6, 7 секции), 14-10 этажного 7-ми секционного 352 - квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по строительному адресу: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N5 по ГП), для полного отселения граждан из ветхих жилых домов расположенных по адресам: Московская область, г. Щёлково, ул. Кооперативная, дом N 3, ул. Центральная дома N 10 и N 14,В имущественную долю Администрации подлежит расселению - 22 (двадцать две) квартиры Жилого дома общей площадью 1 504,7 кв.м., в том числе, по набору квартир: однокомнатных - 7 (семь) квартир, двухкомнатных - 3 (Три) квартиры, трехкомнатных - 12 (Двенадцать) квартир.

Таким образом, Протоколами предварительного распределения N 12 от 13.09.2017 и N 13 от 13.09.2017 определен конкретный перечень жилых помещений пропорционально доли Администрации - 15 (пятнадцать) % общей площади квартир Инвестиционного объекта;

При этом указанные Протоколы предварительного распределения N 12 от 13.09.2017 и N 13 от 13.09.2017 подписаны сторонами Инвестиционного контракта, не отменены и не оспорены.

Доказательство обратного в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

В целях выполнения Сторонами условий Инвестиционного контракта, Администрацией с ООО "Специализированный застройщик "Инвест Проект МСК" в лице Конкурсного управляющего Киселева Григория Николаевича 20.04.2023 заключен договор аренды N 16-2028/23 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0000000:139193, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне 3 14 (N 5 по ГП) сроком на 1 год до 19.04.2024 для строительства многоэтажного жилого дома (далее - Договор).

Администрацией заявлены требования по включению в реестр требований участников строительства должника ООО "Инвест Проект МСК" требование Администрации городского округа Щёлково о передаче жилых помещений - 46 квартир, общей проектной площадью 3066,1 кв. м, (для переселения граждан из ветхого жилищного фонда) в соответствии с условиями Инвестиционного контракта, сводного плана-графика (приложение N 2 к дополнительному соглашению N 7) Протоколами NN 12 и 13 от 13.09.2017 предварительного распределения общей площади квартир в I очереди строительства (1,2,3,4 секции) и во II очереди строительства (5,6,7 секции) 1-10 этажного 7-ми секционного 352- квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по строительному адресу: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N5 по ГП) в достраиваемом жилом многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193.

В соответствии с условиями Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения N 7, сводный план-график (поз. N 5 по ГП) в достраиваемый жилой дом переселению подлежат шесть ветхих жилых домов, расположенных по адресам: ул. Центральная, дома 10,12,14; 1-ый Центральный проезд д. 5 и ул. Кооперативная, д. 3. Вышеназванные ветхие жилые дома, подлежащие сносу деревянные, барачного типа, 1930 года постройки, общий износ зданий более 70%.

Кроме того, согласно наименованию, Инвестиционный контракт изначально являлся социально ориентированным проектом, одна из целей которого - переселение граждан из ветхого жилого фонда.

В соответствии с условиями Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения N 7, сводный план-график (поз. N 5 по ГП) в достраиваемый жилой дом переселению подлежат шесть ветхих жилых домов, расположенных по адресам: ул. Центральная, дома 10,12,14; 1-ый Центральный проезд д.5 и ул. Кооперативная, д.3. Вышеназванные ветхие жилые дома, подлежащие сносу деревянные, барачного типа, 1930 года постройки, общий износ зданий более 70%.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменения его условий не допускается.

Обязательства по инвестиционному контракту Администрацией исполнены, что подтверждено представленным в материалы дела документами, в том числе указанным Инвестиционным контрактом, приложениями и дополнительными соглашениями к нему, договорами аренды земельных участков, проектом планировки и проектом межевания территории, акта о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта, подписанными обеими сторонами.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" на Администрацию городского округа Щёлково возложены полномочия по обеспечению проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями. Осуществление полномочий Администрации г.о. Щёлково по предоставлению жилых помещений гражданам предполагается осуществлять, в том числе за счет жилых помещений, подлежащих передаче Администрации г.о. Щёлково застройщиком ООО "Инвест Проект МСК".

Положениями Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и гарантировано, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40). В условиях рыночной экономики граждане Российской Федерации осуществляют данное социальное право в основном самостоятельно, используя различные способы. Вместе с тем, обязывая органы государственной власти создавать для этого условия, Конституция РФ провозглашает, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. ч. 2, 3 ст. 40), тем самым предписывая законодателю определять категории граждан, нуждающихся в жилище, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом реальных финансово-экономических и иных возможностей, имеющихся у государства.

Как подчеркнул Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16 декабря 1997 года N 20-П, обозначенные в Конституции Российской Федерации цели социальной политики предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, в том числе в жилищной сфере. Соответственно, государство должно не только определить порядок принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в целях оказания содействия в обеспечении нормальных жилищных условий всем лицам (и особенно лишенным жилища в результате природных и техногенных катастроф), но и гарантировать судебную защиту прав заинтересованных лиц (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2022 года N 55-П).

В этой связи органы местного самоуправления, исходя из конституционной обязанности государства, заботиться о социальной защищенности граждан и необходимости обеспечения им нормальных условий существования и корреспондирующим ей правом на поддержку со стороны государства и общества, используя различные механизмы, в том числе связанные с заключением гражданско-правовых сделок, направленных на приобретением жилых помещений в муниципальную собственность, опосредованных инвестиционным соглашением, стремятся обеспечить гражданам реализацию их конституционно гарантированного права на достойное жилище.

Согласно справке Администрации городского округа Щёлково от 13 марта 2024 N СЕ/1156 по условиям Инвестиционного контракта от 10.12.2004 N 223-14-04 на выполнение Программы переселения граждан из ветхого жилищного фонда в благоустроенные квартиры и строительства многоквартирных жилых домов в г. Щёлково Московской области (далее - Контракт), заключённого между Министерством жилищной политики Московской области, Администрацией и застройщиком ООО "СЗ "Инвест Проект МСК", в обязательства застройщика входит передача в муниципальную собственность городского округа Щёлково для переселения граждан 46 семьи (133 человека) из 6 жилых домов с высоким процентом износа общей площадью 1987,71 кв. м, расположенных по адресам: г. Щёлково, ул. Центральная, д. 10, 12, 14, ул. Кооперативная д. 3, ул. 1-ый Центральный проезд д. 3, ул. 2-й Центральный проезд д. 5 - после ввода в эксплуатацию проблемного объекта - многоквартирного жилого дома поз. N 5 ЖК "Центральный" г. Щёлково.

Дополнительно, в материалы дела Администрацией представлена квартирограмма переселения жителей из домов, подлежащих сносу в связи с застройкой МКР 14 (ООО "Инвест Проект МСК") по 6 домам с перечнем квартира и граждан подлежащих переселению, из которой следует, что спорные жилые помещения - 46 квартир предназначены исключительно для переселения граждан из ветхих жилых домов.

Таким образом, спорные жилые помещения - 46 квартир необходимы Администрации в целях реализации полномочий по обеспечению граждан жилыми помещениями, в связи с отселением их из ветхих жилых домов.

Возражая относительно требования Администрации, конкурсный управляющий должником указал, что в муниципальную собственность были переданы квартиры, общая площадь которых превышает на 2,97 % долю Администрации, установленную контрактом.

В обосновании довода конкурсный управляющий сослался на четыре акта о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта.

Из чего конкурсный управляющий полагает, что ООО "Инвест проект МСК" недополучил квартиры в домах, завершённых строительством, общей площадью на 2,97%.

Указанный довод конкурсного управляющего отклонен судом, как необоснованный, в том числе исходя из буквального толкования условий инвестиционного контракта.

Как пояснил представитель Администрации, при подписании актов о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта, претензий со стороны застройщика ООО "Инвест Проект МСК" предъявлено не было. По каждому объекту - многоквартирному дому были составлены протоколы предварительного и окончательного распределения общей площади квартир, которые также были подписаны застройщиком ООО "Инвест Проект МСК".

Согласно материалам дела, Объекты капитального строительства: Объект - "14-10 этажный 7-ми секционный 352 квартирой жилой дом со всторенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Московская область, г. Щелково, между улицами Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N 5 по ГП" (1 очередь) и Объект - "14-10 этажный 7-ми секционный 352 квартирой жилой дом со всторенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Московская область, г. Щелково, между улицами Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N 5 по ГП" (2 очередь), введены в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-14-26086-2023 от 27.12.2023 и Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-14-26087-2023 от 27.12.2023.

Таким образом, права и законные интересы граждан, вложивших свои денежные средства на покупку квартиры, не будут нарушены.

В соответствии с Распоряжением Мособлкомцен от 20.12.2023 N 281-Р "Об установлении предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области на I, II кварталы 2024 года" установлена предельная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области на I, II кварталы 2024 согласно приложению к настоящему распоряжению (далее - Распоряжение Мособлкомцен от 20.12.2023 N 281-Р).

Согласно п. 58 Распоряжения Мособлкомцен от 20.12.2023 N 281-Р стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения в городском округе Щёлково Московской области составляет 133 359 рублей.

Администрацией заявлены требования о включении в реестр требований участников строительства должника ООО "Инвест Проект МСК" о передаче жилых помещений - 46 квартир, общей проектной площадью 3066,1 кв.м.

Следовательно, стоимость жилых помещений составляет (3 066,1 кв.м. x 133 359 руб. = 408 892 026 руб. 90 коп.).

В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (действующей на момент предоставления земельного участка) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

В рамках реализации инвестиционного проекта согласно п. 2.1. Инвестиционного контракта, Администрация, передала в аренду Застройщику земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:0050422:202, 50:14:0050422:200, 50:14:0050423:276 для строительства жилым многоквартирных домов N 9 и N 4, N 11 (позиции по генплану), а также земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:050422:0014, 50:14:0050422:192, 50:14:0000000:139193.

Обязательства по предоставлению спорного участка в аренду заявителю имелись у администрации в силу условий заключенного Инвестиционного контракта (пункт 3.6, пункт 5.1.1 контракта).

Таким образом, ООО "Инвест Проект МСК" получило преимущественное право на заключения договоров аренды земельного участка без проведения торгов исключительно в рамках реализации Инвестиционного проекта на выполнение Программы переселения граждан из ветхого жилищного фонда в благоустроенные квартиры и строительства многоэтажных жилых домов в городе Щелково Московской области.

Согласно пункту 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда (в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.06.2015 N 186-ФЗ);

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 04.11.2019 N 359-ФЗ);

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона; (подпункт 3 в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ);

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Из системного толкования названных норм следует, что действующим законодательством преимущественное удовлетворение в составе третьей очереди предусмотрено только для тех денежных требований кредиторов, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в связи с чем, иные требования кредиторов, в том числе по финансовым санкциям, подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Согласно представленному Администрацией расчету задолженности, в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Инвест Проект МСК" подлежит включению задолженность - пени, взысканная по решениям Арбитражного суда Московской области (А41-34075/2022 от 21.06.2022, А41-11439/2022 от 20.04.2022, А41-34079/2022 от 26.08.2022) и не погашенная до настоящего времени, по договорам аренды земельного участка N N 16- 1614/17; 16-1615/17 за период с 21.12.2021 по 18.03.2022 в размере 7 353,18 руб.

Судом первой инстанции проверен представленный Администрацией расчет задолженности, произведенным в соответствии с условиями договоров аренды земельного участка и признан арифметически правильным. Решениями от 24.01.2024 N 267, 268 присвоены адреса объектам адресации, объекту - "14-10 этажный 7-ми секционный 352 квартирой жилой дом со всторенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Московская область, г. Щелково, между улицами Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N 5 по ГП" (1 очередь), присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, городской округ Щёлково, город Щёлково, улица Центральная, дом 16, корпус 1, и объекту - "14-10 этажный 7-ми секционный 352 квартирой жилой дом со всторенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Московская область, г. Щелково, между улицами Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N 5 по ГП" (2 очередь), присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, городской округ Щёлково, город Щёлково, улица Центральная, дом 16, корпус 2.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, исходя из правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), суд пришел к выводу о правомерности заявления Администрации.

Удовлетворяя заявление Администрации, суд первой инстанции принял во внимание, что по существу подлежат защите жилищные права граждан, которые в данном случае реализуются опосредованно через орган местного самоуправления.

В этой связи основная задача Администрации, заключающаяся в защите прав граждан, обеспечена в полном объеме.

Таким образом, заявление Администрации о включении требований участников строительства должника требование о передаче жилых помещений - 46 квартир, общей проектной площадью 3066,1 кв. м, (15%) в незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:139193 по адресу: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Иванова, Первомайская и руч. Поныри в микрорайоне N 14 (N5 по ГП), и задолженности в размере 7 535,18 руб. пеней являются законным и обоснованным, и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

При этом суд учел представленные доказательства готовности и введения в эксплуатацию дома и считает возможным не указывать стоимость спорных квартир, поскольку в данном конкретном случае стоимость жилых помещений правового значения не имеет.

Судом первой инстанции отклонены ссылки участников строительства на судебную практику в силу их несостоятельности, поскольку в настоящем обособленном споре установлены иные фактические обстоятельства дела.

Доводы апеллянтов о том, что Администрация не отнесена законодателям к участникам строительства, подлежат отклонению апелляционной коллегией.

В силу пп. 2 п. 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Исходя из содержания указанной нормы закона, муниципальное образование в лице Администрации является участником строительства.

Довод жалоб о том, что предоставление земельных участков Администрацией в аренду за плату не является встречным исполнением, также подлежит отклонению.

В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (действующей на момент предоставления земельного участка) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; в рамках реализации инвестиционного проекта согласно п. 2.1. Инвестиционного контракта от 10.12.2004 N 223-14-04, Администрация, передала в аренду Застройщику земельные участки.

Таким образом, Застройщик получил преимущественное право на заключения договоров аренды земельного участка без проведения торгов исключительно в рамках реализации Инвестиционного проекта на выполнение Программы переселения граждан из ветхого жилищного фонда.

Доводы конкурсного управляющего должником и участника должника проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2024 года по делу N А41-20719/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия.

Председательствующий

В.А. Мурина

Судьи

Д.С. Семикин А.В. Терешин