Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г. N 09АП-19895/24 по делу N А40-187388/2022

г. Москва

22 августа 2024 г.

Дело N А40-187388/22

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александровой Г.С.

судей Бондарева А.В., Мезриной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бабарыкиной М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2024 года по делу N А40-187388/22, принятое судьей Кантор К.А.,

по иску ООО "Алла ЛТД" (ИНН 7710201040, ОГРН 1037710042446)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконным одностороннего отказа от договоров аренды, о признании договоров аренды действующими;

при участии в судебном заседании от истца: Шмуратов А.С. по доверенности от 01.01.2024, диплом ВСГ 1418433 от 04.07.2007; Филькин А.Г. по доверенности от 02.10.2020, диплом ВСГ 3095912 ОТ 30.01.2009; от ответчика и третьего лица: Апрелов С.А. по доверенностям от 11.12.2023 и от 16.07.2024, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алла ЛТД" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договоров аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2022 N ДГИ-И-48320/22 и N ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за N ДГИ-И-57833/22 и N ДГИ-И-57835/22; о признании договоров аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 действующими.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2023 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2022 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2023 г. по делу N А40-187388/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрение решением Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительными односторонние сделки по расторжению договоров аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений ДГИ г. Москвы от 01.07.2022 N ДГИ-И-48320/22 и N ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за N ДГИ-И-57833/22 и N ДГИ-И-57835/22. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителей апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены долгосрочные договоры аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 на два смежных земельных участка площадью около 500 кв.м. каждый, с кадастровыми номерами 77:02:0002002:5 и 77:02:0002002:20 (далее - Договоры).

Дополнительными соглашениями от 15.06.2010 г. уточнены границы и площади земельных участков. Площади участков составляют по 464 кв.м. каждый.

Пунктами 1.1. договоров установлена цель использования земельного участка "под реконструкцию существующего торгового павильона в стационарный торгово-деловой центр и его дальнейшую эксплуатацию, с выкупом права аренды".

Срок действия договоров согласно пунктам 2.1 - 49 лет.

ДГИ города Москвы 01.07.2022 направило Уведомления N ДГИ-И-48320/22 и N ДГИ-И-48322/22 об отказе от договоров аренды от 31.05.2001 N М-02-017100 и от 11.10.2001 N М-02-017626.

Указанные уведомления направлены во исполнение решения Градостроительной земельной комиссии города Москвы (от 26.05.2022 N 18, пункт 30) (Далее ГЗК), которым было решено прекратить инвестиционный проект реконструкции/строительства на участках по указанным договорам, и направить уведомления об одностороннем отказе от договоров аренды в соответствии с пунктом 22, ст. 3, ФЗ 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Не согласившись с указанными уведомлениями, и в целом, с односторонним отказом Арендодателя от указанных договоров, ООО "АЛЛА ЛТД" письмом от 25.07.2022 N 60-2022 посредством городских электронных услуг направило возражения на данные уведомления о расторжении с просьбой повторного рассмотрения вопроса строительного освоения указанных смежных участков на ГЗК города Москвы.

Однако, не приняв во внимание доводы истца, ответчик 10.08.2022 за исх. N ДГИ-И-57833/22 и N ДГИ-И-57835/22 направил в адрес арендатора два уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договоров аренды, согласно которым договоры аренды считаются расторгнутыми со дня направления данных уведомлений.

Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 18.08.2022 в ЕГРН внесены записи о прекращении аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0002002:5 и 77:02:0002002:20.

Истец полагает, что неосуществление строительства (реконструкции) объекта было вызвано не бездействием со стороны истца, добросовестно исполнявшим возложенные на него обязательства, а обстоятельствами, которые от арендатора не зависели, нарушение истцом срока строительства объекта обусловлено незаконными действиями (бездействием) органов исполнительной власти города Москвы, подрядчиков арендатора, которые препятствовали истцу в своевременном освоении земельных участков, при этом со стороны арендатора каких-либо действий по затягиванию проектирования градостроительной документации не было, т.к истец условия договора аренды не нарушал, истец полагает, что односторонние отказы от договора аренды являются недействительными, в связи с чем обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, выполняя указания суда кассационной инстанции, повторно оценив представленные в дело доказательства и протолковав условия п. 1.1 договоров, установил, что объекты, расположенные на спорных участках отвечают критерию "стационарности", содержащегося в пунктах 1.1. договоров.

По определению Международного совета торговых центров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединённых розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке. Данное определение на законодательном уровне не закреплено, однако ответчиком не оспаривается, что объекты истца приведённому описанию соответствуют. Понятие "торгово-деловой центр" используется применительно к территории города в целом.

Ответчик, составивший рассматриваемые договоры, не пояснил, каким критериям должен отвечать центр для квалификации не в качестве "торгового", а в качестве "торгово-делового".

Во исполнение определения суда, согласно акту осмотра земельных участков, по результатам осмотра установлено, следующее:

- в Торговом центре площадью 147,3 кв.м. находятся сетевой магазин "Мясо и Птица", "Хлеб Завод", Кафе и магазин колбасных изделий (ИП Бударин В.А., ИНН 772153369071; ИП Буянов А.В., ИНН 774394584752; ИП Арутюнян А.О., ИНН 502717598053) - земельный участок г. Москва, ул. Лескова, вл. 1А,, кадастровый номер 77:02:0002002:5;

- в Торговом центре площадью 103 кв.м. находятся: магазин табачных изделий, продуктовый магазин (ИП Гаспарян С.С., ИНН 234300529690, ИП Гасымов, ИНН 860236249609) - земельный участок г. Москва, ул. Лескова, вл. 1А, стр. 2, кадастровый номер 77:02:0002002:20;

- при визуальном осмотре земельные участки ничем не ограничены, на каждом земельном участке находится торговый центр, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере торговли, торговые центры имеют уникальную архитектуру, которая не перегружает архитектурный ансамбль улицы Лескова, и в то же время способствуют исполнению постановлений Правительства Москвы от 7 декабря 2004 года N 865-ПП "О мерах по развитию в Москве сети предприятий потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности на 2005-2007 годы", от 27 сентября 2005 года N 732-ПП "Об утверждении территориальных схем размещения объектов потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности в городе Москве на период 2005-2007 годов", от 29 августа 2006 года N 647-ПП "О Городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг города Москвы на 2007-2009 годы";

- рядом с означенными участками имеются парковочные места;

- объекты имеют электроснабжение, водоснабжение, водоотведение.

При этом, в пунктах 1.1 договоров отсутствуют параметры "торгово-делового центра": общая площадь, этажность, количество и формат торговых и деловых помещений, в связи с чем истец не может быть признан нарушителем отсутствующих условий договора.

Актом проверки соблюдения земельного законодательства Управления Роснедвижимости по городу Москве установлено, что по состоянию на 01.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002002:005 фактически использовался ООО "АЛЛА Лтд." в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в Договоре аренды от 31.05.2001 N М-02-017100, нарушений не выявлено.

Таким образом, исходя из изложенного, оснований полагать, что истец существенным образом нарушил взятые на себя по договорам аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 обязательства, у суда не имеется.

Довод ответчика о том, что земельные участки арендатором не освоены, реконструкция торговых павильонов не осуществлена, был рассмотрен судом и отклонен как противоречащий материалам дела и положениям земельного законодательства.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимосвязи со статьями 4, 45 и 46 ЗК РФ, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение" земельного участка и "использование" земельного участка.

Исходя из указанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. В рассматриваемом случае земельные участки предоставлялись для использования территории под реконструкцию существующих торговых павильонов.

Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству (реконструкции), является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство (реконструкцию) не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации (ст.ст. 47, 48 Градостроительного кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Истцом проделан большой объем работ по сбору исходно-разрешительной документации, проведены все необходимые инженерные изыскания, выполнены проектные работы, начаты работы по подготовке строительной площадки, в том числе: были выполнены топографо-геодезические изыскания, инженерно-геологические изыскания, археологические изыскания, экологические изыскания, дендрологические изыскания, получены технические условия на подключение к инженерным сетям, архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства, проектная документация стадии "П" в полном объеме в соответствии с постановлением Правительства РФ 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", выполнен проект наружных сетей электроснабжения по 2 категории надежности, проведены тендерные мероприятия по выбору подрядной строительной организации. По инициативе ООО "АЛЛА ЛТД" неоднократно принимались акты органов исполнительной власти города Москвы, направленные на осуществление строительного освоения указанных участков.

В связи с чем, принимая во внимание представленные истцом в материалы дела доказательства, суд признал поведение истца добросовестным, направленного на получение разрешений, на строительство торгового центра.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что в период с 2001 по 2021 годы ООО "Алла ЛТД" осуществлял последовательные действия, направленные на строительное освоение указанных участков, также истец документально подтвердил понесенные затраты на получение разрешения на строительство в размере 27.631.667 руб. 91 коп. при проведении инженерно-геодезические изысканий и нанесение красных линий, представив в дело соответствующие доказательства.

Также суд установил, что истцом проделан большой объём работ по сбору исходно-разрешительной документации, проведены все необходимые инженерные изыскания, выполнены проектные работы, начаты работы по подготовке строительной площадки, в том числе: были выполнены топографо-геодезические изыскания (выполнялись 3 раза; топосъёмка - срок действия 3 года), инженерно-геологические изыскания, археологические изыскания, экологические изыскания, дендрологические изыскания, получены технические условия на подключение к инженерным сетям, архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства (дважды), проектная документация стадии "П" в полном объеме в соответствии с постановлением Правительства РФ 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", стадия "П" передана в экспертизу, выполнен проект наружных сетей электроснабжения по второй категории надежности, проведены тендерные мероприятия по выбору подрядной строительной организации. По инициативе истца неоднократно принимались акты органов исполнительной власти города Москвы, направленные на осуществление строительного освоения указанных участков.

Доводы ответчика о том, что истец не предпринимал каких-либо действий по разработке проектной документации по строительству торгово-делового центра и направлению последней на государственную экспертизу, т.к арендатор допустил многолетнее бездействие, составляющее свыше 19 лет, суд первой инстанции отклонил, как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам, с учётом получения истцом ГПЗУ и разрешения на строительство в период с момента получения ГПЗУ (сентябрь 2020 года) по дату расторжения договоров (июль 2022 года).

Более того, 10.09.2020 г. Правительством Москвы выдан ордер (разрешение) на проведение земляных работ для инженерно-геологических изысканий.

29.10.2020 Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства за N 861-4-20/С.

02.02.2021 истцом подано два заявления N б/н Вх. От 02.02.2021 N 33-5- 9714/21-(0)-0 и N 33-5-9730/21-(0)-0) по вопросу "внесения изменений в договоры аренды_, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство_" (т.2 л.д. 239, 244).

09.02.2021 письмами за N 33-5-9714/21-(0)-1 и N 33-5-9730/21-(0)-1 ДГИ г. Москвы отказывает во внесении изменений в договоры аренды в части изменения цели предоставления на строительство объектов с формулировкой "Изменение цели предоставления свободного от застройки земельного участка является притворной сделкой_" (т.2 л.д. 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247).

22.03.2021 истцом повторно поданы два заявления за единым номером обращения 0001-9000120-022601-00004172/21 и 0001-9000120-022601-00004172/21 об изменении разрешенного использования земельных участков (т.2 л.д. 248-251).

26.04.2021 распоряжениями Департамента городского имущества города Москвы N 17593 и 17594 установлен вид разрешенного использования земельных участков - магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5.000 кв.м (4.4), (т.2 л.д. 256-257).

27.04.2021 истцом в третий раз в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы подано заявление за единым номером обращения 0001-9000120-022501-00002897/21 о внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке (т.2 л.д.258-259).

21.05.2021 истцом получены отказы Департамента городского имущества города Москвы за N 33-5-44670/21-(0)-1 и N 33-5-44669/21-(0)-1 в предоставлении государственной услуги (т.2 л.д.261-264).

В связи с изложенным, суд пришел к верному выводу о том, что истец предпринял все возможные действия по получению разрешения на строительство в период с момента получения ГПЗУ (сентябрь 2020 года) по дату расторжения договоров (июль 2022 года), что подтверждается представленные в дело доказательствами, в том числе:

06.08.2021 истцом подано заявление за N 0001-9000003-000056-0009009/21 об оформлении свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства (т.2 л.д.268-269).

31.08.2021 Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения N 746-4-21/С, которым: утверждено представленное архитектурно-градостроительное решение по варианту N 1 и 2, аннулировано ранее выданное свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства от 29.10.2020 N 861- 4-20/С (т.3 л.д.270).

Проведены инженерные изыскания (т.3 л.д.271-277).

Перечень действий и мероприятий истца за 2001 - 2020 годы по получению разрешительной документации и разрешения на строительство представлено в материалы дела (т.3 л.д. 291-292; т.4 л.д. 10-12), соответственно указанные действия истца в период с 2020 по 2022 год подтверждают намерения истца в сохранении договорных отношений.

Кроме того, истец организовал на земельных участках деятельность в соответствии с видом разрешенного использования, предпринимал все меры по оформлению документов, необходимых для осуществления строительства (реконструкции), а также на исключение обстоятельств, препятствующих его осуществлению. Истец неоднократно обращался к ответчику с целью изменения предмета договора, изменения цели предоставления земельного участка под строительство для возможности проведения реконструкции некапитальных павильонов в капитальный торгово-деловой центр в соответствии с законодательством РФ, что подтверждается материалами дела.

Довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены, суд отклонил как необоснованный.

Таким образом, проанализировав в совокупности представленные в дело доказательства, положения пунктов 1.1 договоров аренды и предпринятых истцом действий по получению разрешения на строительство, в т.ч действия истца по получению разрешительной документации и разрешения на строительство с 2001 по 2022 годы, руководствуясь ст.ст. 153-154, 168, 431, 450, 607 ГК РФ и п.22 ст. 3 ЗК РФ, суд первой инстанции признал односторонние сделки по расторжению договоров аренды N М-02-017100 от 31.05.2001 и N М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений ДГИ г. Москвы от 01.07.2022 N ДГИ-И-48320/22 и N ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за N ДГИ-И-57833/22 и N ДГИ-И57835/22 недействительными и требование по иску в этой части удовлетворил, а в удовлетворении требований в части признания договоров действующими отказал, т.к истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении настоящего дела судом выполнены указания, изложенные в постановлении АС МО от 19.07.2023 г.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года по делу N А40-187388/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

А.В. Бондарев Е.А. Мезрина