Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г. N 09АП-43316/24 по делу N А40-8963/2024

город Москва

22 августа 2024 г.

Дело N А40-8963/24

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2024

по делу N А40-8963/24

по иску ООО "Лотос" (ОГРН: 1207700057135, ИНН: 9724004743)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Коркина В.В. по доверенности от 10.01.2024,

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности от 05.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лотос" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 127.2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-14), с кадастровым номером 77:09:0004008:7004, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Эльдорадовский, д. 7, в соответствии с Законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, изложив:

- Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 14 650 000 (Четырнадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу N А40-8963/24-142-45 по иску ООО "Лотос" (115682, город Москва. Шипиловская улица, дом 64, корпус 1, Э 1, П 147, К 1, РМ 6Л, ОГРН 1207700057135, дата присвоения ОГРН 12.02.2020, ИНН 9724004743) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, город Москва, 1-й Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1, ОГРН: 1037739510423 дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) об урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004008:7004, общей площадью 127,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Эльдорадовский, д. 7, выполненным экспертом АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" Клищенко Т.Н., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

- Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 174 404 (сто семьдесят четыре тысячи четыреста четыре) руб. 76 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.".

Решением от 03.06.2024 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Так, в обоснование заявленных требований истец указал, что он имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00980/20 от 29.10.2020.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

27.10.2023 (номер обращения N 33-5-153797/23-(0)-0 от 27.10.2023) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

18.12.2023 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи N 59-9080 от 18.12.2023 указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом "О подписании проекта договора купли-продажи" N 33-5-153797/23-(0)-6 от 18.12.2023.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 24 255 000 (двадцать четыре миллиона двести пятьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.12.2023 N Ml 117-385 1-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 07.12.2023 N 955/939-23, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО "Оценка-Право".

В соответствии с Отчетом N ОО24Н-06 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004008:7004 общей площадью 127,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, переулок Эльдорадовский, д. 7, пом. 1/1 от 11.01.2024, выполненным ООО "ОПЕНКА-ПРАВ О", цена Объекта составляет 11 266 768 руб. 00 коп.

11.01.2024 Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх.N 1101/1 от 11.01.2023 На N 33-5-153797/23-(0)-6 от 18.12.2023), отчетом N 0024Н-06 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004008:7004 общей площадью 127,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, переулок Эльдорадовский, д. 7, пом. 1/1 от 11.01.2024, выполненным ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО", направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом, Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

15.01.2024 письмом N 33-5-153797/23-(0)-8 "О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги" Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Лотос" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов, подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 12.03.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АНО "Центр проведения независимых судебных экспертиз" эксперту Клищенко Т.Н. по вопросу:

"Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 127,2 кв.м. (1 этаж, пом. 1. Ком. 1-14), с кадастровым номером 77:09:0004008:7004 по адресу: г. Москва, пер. Эльдорадовский, д. 7 по состоянию на 27.10.2023 г.?".

Согласно экспертному заключению АНО "Центр проведения независимых судебных экспертиз" по делу N А40-8963/24-142-45, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, пер. Эльдорадовский, д. 7, общей площадью 127,2 кв.м. (1 этаж, пом. 1. Ком. 1-14), с кадастровым номером 77:09:0004008:7004 по состоянию на 27.10.2023, составляет 14 650 000 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 174 404 руб. 76 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2024 по делу N А40-8963/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова