Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2024 г. N 09АП-28530/24 по делу N А40-184961/2023

город Москва

23 августа 2024 г.

Дело N А40-184961/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2024 года

по делу N А40-184961/23,

по иску ООО "Доходный дом"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бастриков А.А. по доверенности от 27.11.2023 г.,

диплом АВС 0246162 от 04.11.1999 г.;

от ответчика: Нефедова О.Н. по доверенности от 11.12.2023 г.,

диплом 107704 0373124 от 15.07.2024 г.;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Доходный дом" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 14.09.2010 г. N М-02-034927, заключенного между ООО "Доходный Дом" и ДГИ г. Москвы, прекратившим свое действие с 17.03.2021 г., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Решением суда от 18.03.2024 иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, извещено. Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ.

На основании ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума N 35)).

В пункте 11 постановления Пленума N 35, разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 14.09.2010 г. N М-02-034927.

Согласно пункту 1.1 договора аренды предметом договора является земельный участок, предоставленный в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства гостиницы.

Истцом в соответствии с целевым назначением участка осуществлено и завершено строительство объекта. Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.03.2021 N 77-189000-009961-2021.

В обоснование искового требования истец указывает, что:

- строительство объекта на земельном участке осуществлялось с привлечение денежных средств дольщиков. Поскольку строительство объекта завершено и Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Истцом все объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства, за участниками долевого строительства произведена регистрация права собственности помещений.

- все обязательства перед дольщиками Обществом были исполнены. Об исполнении обязательств дольщиков Истец в установленном порядке отчитывался перед Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), входящего вместе с Ответчиком в структуру Правительства Москвы.

- представил отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства.

- акты передачи помещений дольщикам, подтверждающие исполнение Истцом обязательств по договорам участия в долевом строительстве, и договор на эксплуатацию гостиницы N 6А от 17.03.2021, заключенный между ООО "Доходный дом" (Истцом) и ООО "А ГРУПП" (эксплуатирующая организация), согласно которому ООО "Доходный дом" передал эксплуатирующей организации здание гостиницы в целях ее эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды установленное в пункте 1.1 целевое назначение земельного участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти города Москвы.

При этом согласно пункту 2.4 договора аренды правоотношения по договору аренды, как в целом, так и в частности, между арендодателем (Ответчиком) и арендатором (Истцом) возникают с даты вступления в действие договора аренды, если другое не вытекает из соглашения сторон в части исполнения обязательств по договору аренды и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Истец обращает внимание, что до настоящего времени Ответчиком не изменено целевого назначение земельного участка, что в целях договора аренды земельный участок до настоящего времени предоставлен в целях проектирования и строительства гостиницы (в договор аренды не внесены соответствующие изменения).

Учитывая приведенные обстоятельства, а также обстоятельства, изложенные Истцом в исковом заявлении и письменных объяснениях от 06.12.2023, Истец фактически не пользуется и не может в силу закона пользоваться земельным участком в целях договора аренды с 17.03.2021 и, как следствие, такой договор аренды считается прекратившим свое действие.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, признал требование истца обоснованным и удовлетворил его.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях долгосрочной аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому липу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее; покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ч, 4 п. I ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Таким образом, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельные участки, арендуемые застройщиком для целей строительства, безвозмездно передаются в совместную собственность собственникам многоквартирного дома, и договор аренды считается прекращенным.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственники помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Установлено, договор аренды от 14.09.2010 N М-02-034927 заключен на 49 лет, т.е. на срок, предусматривающий эксплуатацию здания строения и сооружения.

Согласно п. 4.5. договора аренды от 14.09.2010 N М-02-034927 Арендатор обязуется после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию оформить в установленном порядке имущественные права в течении месяца.

Согласно п. 5.11. Арендатор обязан письменно известить Департамент в случае отчуждения принадлежащих Арендатору зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на земельном участке и обратиться с ходатайство об изменении установленного права.

Согласно п. 8.1. Изменения или дополнения могут быть сделаны сторонами в письменной форме.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из пояснений сторон, продажа помещений осуществлялась застройщиком (Истцом) путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

При этом помещения по договорам ДДУ передавались Ответчиком новым собственникам поэтапно. Неотъемлемой частью ДДУ являются акты приема-передачи объектов долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и переход права собственности от застройщика к новым собственникам - обязательное требование законодательства РФ.

Так, в исковом заявлении Истец сам указывает, выполнения обязательств Истца перед участниками долевого строительства подтверждается актами приема-передачи от 10.12.2021, 23.09.2023, 16.04.2021 и т.д.

Более того, в сопроводительном письме от 10.02.2023 N ДД-23/12 ООО "Доходный дом" признает, что до 21.10.2022 являлся собственником части помещений в здании с кадастровым номером 77:02:0025013:6548.

При этом судом первой инстанции не был определен момент, когда все помещения были переданы застройщиком (Истцом) новым собственникам и когда и на них были зарегистрированы права. Однако именно в момент регистрации право собственности на последнее помещение, т.е. выбытия всех помещений от застройщика (Истца) он сам выбывает из обязательства (договора аренды земельного участка от 14.09.2010N М-02-034927), а не в момент введения объекта в эксплуатацию.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка, однако права и обязанности из этого договора переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения искового требования, решение суда от 18.03.2024 подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2024 года по делу N А40-184961/23 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с ООО "Доходный дом" в доход федерального бюджета РФ 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Александрова Г.С. Алексеева Е.Б.