Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2024 г. N 09АП-39913/24 по делу N А40-32550/2022

город Москва

22 августа 2024 г.

Дело N А40-32550/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Фриева А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2024 по делу N А40-32550/22

по иску РОО "ЦНИП" (ОГРН 1037739256862)

к ответчикам Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 1097746680822), Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

о признании помещений нежилыми, изменении кадастрового учета помещений

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ивануха М.Б. по доверенности от 20.07.2022;

от ответчика: Департамента городского имущества г. Москвы: Клюкин С.Е. по доверенности от 05.12.2023;

Управления Росреестра по г. Москве: Винокурцева Е.В. по доверенности от 15.01.2024;

УСТАНОВИЛ:

С учетом заявления истца об изменения предмета иска, сделанного с учетом указаний суда кассационной инстанции относительно избранного истцом при первоначальном рассмотрении дела способа защиты права, истец просит суд признать нежилыми помещениями помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1: площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, площадью 63,6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, площадью 53,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, площадью 48,4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007; изменить кадастровый учет указанных помещений, в назначении указанных помещений на "нежилое", в наименовании - на "нежилое помещение"; признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 02.05.2023 N 19-3405/2023@ в исправлении ошибки при кадастровом учете указанных помещений и обязать Управление Росреестра по Москве устранить нарушение прав и законных интересов истца указанным отказом.

Протокольным определением от 12.12.2023 суд принял изменение предмета иска в части требований к Департаменту городского имущества города Москвы, отказав в принятии новых, дополнительных требований к Управлению Росреестра по Москве, поскольку в нарушение ст. 49 АПК Российской Федерации истец в данном случае одновременно изменяет предмет и основания иска.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2024 исковые требования удовлетворены частично, признанs нежилыми помещениями помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1: площадью 54,1кв.м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, площадью 63,6кв.м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, площадью 48,4кв.м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик - Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, второй ответчик поддержал доводы апеллянта.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции при новом рассмотрении, 07.04.1999 Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 07.04.1999 N 01-00365/99, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 358, 6 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1.

В соответствии с разделом 1 договора помещение передается в аренду для использования под контору, характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта от 16.11.1998 N 01-281/15, которая является неотъемлемой частью договора.

Согласно указанной выписке здание по адресу: г. Москва, Уланский пер., д. 11а, стр. 1, - является зданием смешанного функционального назначения (нежилое/смешанное), площадь здания составляет 5 175 кв. м, в том числе нежилая площадь - 917 кв. м.

Согласно экспликации и поэтажному плану по состоянию на 17.11.1998 арендованное истцом помещение находится на 3-м, 4-м и 5-м этажах здания, состоит из помещений 3-го этажа N 42 площадью 54,1 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной и шкафа, N 43-44 площадью 135, 7 кв. м в составе 9-ти кабинетов, нескольких уборных, коридоров, тамбура, кладовой, шкафа,

4-го этажа N 45 площадью 64, 6 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной, шкафа, N 46 площадью 55, 5 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, уборной, шкафа,

5-го этажа N 70 площадью 48, 7 кв. м в составе 3-х кабинетов, коридора, кладовой, уборной, шкафа.

Из представленных истцом доказательств следует, что ранее указанное помещение в качестве нежилого для использования под контору передавалось истцу в аренду на основании типового договора на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов государственных, кооперативных и общественных организацией от 01.03.1989 N 26, типового договора на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов государственных, кооперативных и общественных организацией от 01.01.1990 N 253 (типовой договор утвердило Министерство коммунального хозяйства РСФСР приказом от 09.10.1965 N 281), договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 27.04.1993 N 1-520/93. После заключения последнего Москоимуществом истцу выдано свидетельство N 01-00454/06.05.93, в котором указано, что на основании договора аренды от 27.04.1993 N 01-00520/93 истец является арендатором конторских помещений площадью 358, 6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1.

В соответствии с п. 2.1 договора от 07.04.1999 N 01-00365/99 последний заключен на срок с 01.01.1999 по 31.12.2003.

27.01.2021 истец обратился в Департамент за получением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилого фонда" по вопросу продления срока аренды до 27.01.2031.

Письмом от 02.07.2021 N 33-5-7117/21-(0)-4 в предоставлении испрашиваемой государственной услуги истцу отказано со ссылкой на то, что согласно технической документации помещения N 42, 45, 46 и 70 являются жилыми, помещения N 43 и 44 отсутствуют, вместо них учтено нежилое помещение III, право собственности города Москвы зарегистрировано на эти помещения (квартиру N 42 с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, квартиру N 45 с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, квартиру N 46 с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, квартиру N 70 с кадастровым номером 77:01:0001086:2007, нежилое помещение III с кадастровым номером 77:01:0001086:1995), сведения о переводе жилых помещений N 42, 45, 46 и 70 в нежилые отсутствуют, в то время как договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001086:3402, право собственности города Москвы, на которое не зарегистрировано.

08.07.2021 истец повторно обратился за получением указанной государственной услуги, в предоставлении последней ему отказано письмом Департамента от 09.09.2021 N 33-5-66231/21-(0)-3, а письмом от 06.10.2021 N ДГИ-И-69421/21 Департамент на основании ст. 610 и 621 ГК Российской Федерации отказался от договора аренды, сославшись на то, что срок его действия истек, после чего договор возобновился на неопределенный срок, а каждая из сторон получила право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Из представленных Управлением Росреестра по Москве доказательств следует, что согласно сведениям ЕГРН по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1, - находится многоквартирный дом 1927 года постройки с кадастровым номером 77:01:0001086:1037.

В состав многоквартирного дома входит нежилое помещение площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 (этаж 3, пом. N 42, комн. 1-6, пом. N 43-44, комн. 1-6, 6А, 7-16, этаж 4, пом. N 45, комн. 1, 1А, 2-5, пом. N 46, комн. 6-11, этаж 5, пом. N 70, комн. 2-4, 4А, 5-7), которое ранее учитывалось как квартиры N 42, 43, 44, 45, 46 и 70.

В отношении этого нежилого помещения в ЕГРН 25.05.1999 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу истца на основании договора аренды от 07.04.1999 N 01-00365/99.

Вместе с тем части этого нежилого помещения поставлены на кадастровый учет с присвоением самостоятельных кадастровых номеров.

Так, в ГКН и ЕГРН внесена запись о нежилом помещении площадью 135, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995, которое ранее учитывалось как квартира N 43 площадью 65, 4 кв. м и квартира N 44 площадью 73, 2 кв. м, при этом документы об объединении квартир N 43 и 44 и о переводе их в нежилой фонд отсутствуют. Право собственности города Москвы на это нежилое помещение зарегистрировано 10.09.2021, то есть за месяц до отказа Департамента от договора аренды, заключенного сторонами.

Кроме того, в ГКН и ЕГРН внесены записи о квартире N 42 площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, квартире N 45 площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, квартире N 46 площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, квартире N 70 площадью 48, 4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007.

Право собственности города Москвы на все перечисленные квартиры зарегистрировано 27.04.2015.

В письме от 25.04.2022 N 19-3955/2022 в адрес филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве Управление Росреестра по Москве указало на то, что сведения в отношении объектов с кадастровыми номерами 77:01:0001086:1980, 77:01:0001086:1989, 77:01:0001086:1990, 77:01:0001086:2007, 77:01:0001086:1995 являются дублирующими по отношению к объекту с кадастровым номером 77:01:0001086:3402.

В целях сопоставления и повышения качества данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости распоряжением от 22.01.2013 N Р/4 Росреестр утвердил Методику повышения качества сопоставимости данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях, согласно которой при гармонизации данных, а также при принятии решения об исправлении или внесении тех или иных сведений в ЕГРП и ГКН сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав, правообладателях, содержащиеся в ЕГРП, имеют приоритет над соответствующими (аналогичными) сведениями в ГКН.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сведения о зарегистрированном обременении арендой нежилого помещения площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1 (этаж 3, пом. N 42, комн. 1-6, пом. N 43-44, комн. 1-6, 6А, 7-16, этаж 4, пом. N 45, комн. 1, 1А, 2-5, пом. N 46, комн. 6-11, этаж 5, пом. N 70, комн. 2-4, 4А, 5-7), - в пользу истца на основании договора аренды от 07.04.1999 N 01-00365/99 внесены в ЕГРН 25.05.1999, то есть более чем за 15 лет до внесения в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности города Москвы на части этого нежилого помещения (на квартиры N 42 площадью 54, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1980, N 45 площадью 63, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1989, N 46 площадью 53, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1990, N 70 площадью 48, 4 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:2007 и на нежилое помещение III площадью 135, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:1995), в связи с чем приоритет имеют сведения ЕГРН в отношении нежилого помещения площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3402.

Договор аренды заключен сторонами в отношении помещения, которое как в названии договора, так и в тексте договора и приложениях к нему обозначено сторонами как нежилое; помещение предоставлено истцу в аренду для использования его не в качестве жилого, а в качестве нежилого (под контору); в выписке из технического паспорта БТИ от 16.11.1998 N 01-281/15, которая является неотъемлемой частью договора, указаны не квартиры, а помещения N 42, 43-44, 45, 46, 70, комнаты в этих помещениях указаны как кабинеты, коридоры, уборные, кладовые и др.; помещение в качестве нежилого арендовалось истцом с 1989 года, то есть в течение более 30-ти лет; договор аренды помещения как нежилого зарегистрирован в ЕГРН 25.05.1999; в период действия договора аренды в отношении истца неоднократно проводились проверки Госинспекцией по недвижимости города Москвы на предмет соблюдения условий договора аренды нежилого помещения, представленными истцом актами Госинспекции нарушение условий договора не установлено, при этом в актах указано, что арендованное истцом нежилое помещение является собственностью города Москвы.

Из письма АО "Мосгаз" от 29.03.2024 N 01-17-8111/24 в адрес истца следует, что ни одно из спорных помещений не газифицировано.

При новом рассмотрении дела истец представил в качестве письменного доказательства заключение специалиста от 26.02.2024 N 260224-38/Км178, составленное ООО "Экспертное учреждение Репутация" по заказу истца, которым установлено, что помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001086:1980, 77:01:0001086:1989, 77:01:0001086:1990, 77:01:0001086:2007 не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, являются нежилыми помещениями.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции установил, что спорное помещение, которое ранее представляло собой несколько жилых помещений (квартир), переведено в нежилое в неустановленное время, но не позднее 01.03.1989 (дата заключения первого по времени договора аренды спорного помещения как нежилого), с указанной даты данное помещение рассматривалось сторонами договора в качестве нежилого и, как установлено заключением специалиста, представленным истцом при новом рассмотрении дела, фактически является нежилым.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Департамента от договора аренды через месяц после отказа в продлении срока действия договора аренды со ссылкой на то, что в действительности арендованное истцом помещение не является нежилым, поскольку согласно технической документации помещения N 42, 45, 46 и 70 являются жилыми, в разряд нежилых не переводились, помещения N 43 и 44 отсутствуют, вместо них учтено нежилое помещение III, право собственности города Москвы зарегистрировано на эти помещения, и подача Департаментом заявления о снятии с кадастрового учета нежилого помещения площадью 358, 6 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001086:3204 является явным злоупотреблением правом, фактически указанные действия Департамента направлены исключительно на лишение истца, который в течение более 30-ти лет добросовестно исполнял обязанности арендатора нежилого помещения, возможности и далее арендовать указанное помещение.

При указанных обстоятельствах иск в части требования о признании помещений нежилыми удовлетворен, суд первой инстанции согласился с мнением истца о том, что при сложившихся обстоятельствах у него не имеется иного способа защитить свои права как арендатора государственного имущества.

В остальной части в иске отказано, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты само по себе являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Отменяя судебный акты суда первой и апелляционной инстанции, суд кассации в своем постановлении от 26.09.2023 указал, на то, что обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у такого лица принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав лица, обратившегося в суд. Таким образом, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Сославшись на правовую позицию, изложенную в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", суд кассации указал, что право на иск о признании права отсутствующим имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРП. Между тем судами не установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания при рассмотрении подобной категории дел.

Удовлетворяя требование о прекращении права собственности города Москвы на помещения по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, стр. 1, фактически направленное на признание права собственности Департамента на спорные помещения отсутствующим, суды не дали надлежащей правовой оценки о наличии у истца иных способов защиты нарушенного, по его мнению, права, а также не указали, каким образом прекращение права собственности города Москвы на спорные объекты способствует восстановлению прав истца при прекращении действия договора аренды, при снятии с кадастрового учета объекта с кадастровым номером 77:01:0001086:3204, также не исследовали, является ли РОО "ЦНИП" лицом, владеющим спорным имуществом.

Суд кассации указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить преследуемую Обществом цель обращения в суд при предъявлении требования о прекращении права собственности города Москвы на спорные объекты и исходя из этого определить нормы права, подлежащие применению для разрешения спора и восстановления прав истца (при их нарушении); установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Истец основывает свою позицию о нарушенном праве на том, что Департамент действует недобросовестно, а именно воспрепятствует реализации Обществу преимущественного права на пролонгацию договора аренды на новый срок (абз. 6, стр. уточненного искового заявления Истца).

Как было установлено, между Департаментом и РОО "ЦНИП" ранее был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 07.04.1999 N 01-00365/99 (далее - Договор), расположенного по адресу г. Москва, пер. Уланский, д. 11А, общей площадью 358,6 кв. м., со сроком действия по 31.12.2003, цель использования - контора. По адресу: г. Москва, пер. Уланский, д.11А расположен многоквартирный жилой дом 1927 года постройки.

Судом первой инстанции установлено злоупотребление правом со стороны города Москвы, которое выразилось в регистрации права собственности города Москвы в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) на жилые помещения - квартиры N 42, N 45, N 46, N 70 с кадастровыми номерами 77:01:0001086:1980, 77:01:0001086:1989, 77:01:0001086:1990, 77:01:0001086:2007 (зарегистрировано 27.04.2015) и нежилое помещение III с кадастровым номером 77:01:0001086:1995 (зарегистрировано 10.09.2021) общей площадью 135,7 кв. м. (на квартиру N 42 по указанному адресу зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "ЦУГИ" (от 04.05.2023 N 77:01:0001086:1980-77/072/2023-1).

Как пояснил Департамент, право собственности города Москвы в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001086:1995 зарегистрировано 10.09.2021 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и постановления Московской городской Думы N 47 от 20.05.1998.

В суде апелляции было установлено, что договорные отношения между истцом и Департаментом отсутствуют, объект аренды возвращен городу.

В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что если судебный акт вступит в законную силу, то Департамент обязан будет пролонгировать договор аренды и передать в аренду истцу, те нежилые помещения, которыми он владел на протяжении длительного периода времени, внося своевременно арендную плату.

Суд апелляции пришел к выводу о том, что позиция истца, в том числе с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК РФ и выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм материального права.

При рассмотрении дела А40-268536/21 по иску Региональной общественной организации"Центр научно-инженерных проблем" (далее - заявитель, РОО "ЦНИП") о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы от 09.09.2021 г. N 33-5-66231/21-(0)-3 в продлении на новый срок договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 07.04.1999 N 01-00365/99 нежилого помещения общей площадью 358,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11-А, обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с Региональной общественной организацией "Центр научно-инженерных проблем" дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 07.04.1999 N 01-00365/99 нежилого помещения общей площадью 358,6 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 расположенного по адресу: г. Москва, пер. Уланский, д. 11-А на новый срок в указанной в уточненном исковом заявлении редакции, Департамент указывал, что проведение мероприятий по переводу в нежилой фонд и государственной регистрации права собственности города Москвы в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001086:3402 невозможно в связи отсутствием технической возможности обустройства отдельного входа и использования лестницы, через которую осуществляется доступ в квартиры, владельцами иных жилых помещений, находящихся под данными помещениями. Согласно акту осмотра Госинспекции по недвижимости от 07.10.2021 N 9016874/10/21 помещения расположены на 3, 4 и 5 этажах и не имеют отдельного входа.

Тот факт, что спорные помещения располагаются на 3, 4, 5 этажах в многоквартирном доме, не оспорен сторонами и при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, путем заключения договора аренды от 01.03.1989 г (первого договора аренды) помещений, расположенных в многоквартирном здании, фактически осуществлен перевод жилого фонда в нежилой (о чем в том числе указал суд первой инстанции).

Удовлетворяя требования истца, судом первой инстанции, в свою очередь, также фактически осуществлен перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, в порядке, противоречащем жилищному законодательству.

Ранее, в соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция актуальна для сделок, совершенных до 01.09.2013 (до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). В настоящее время п. 38 является недействующим.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса. При этом ни Департамент (ранее Комитет), ни арбитражный суд такими органами не являлись и не являются, в рамках действующего законодательства.

Главой 3 Жилищного кодекса РФ установлены условия и порядок перевода, в частности жилого помещения в нежилое, которое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч.2).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч.3).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (часть 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ).

Из содержания частей 5 - 9 статьи 23 Жилищного кодекса РФ следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение может сопутствовать необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.

При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение также подлежат применению и положения статей 36, 40, 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (части 2, 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома либо уменьшение состава такого имущества.

Спорные помещения находятся в многоквартирном доме на 3, 4, 5 этажах; ранее спорные помещения являлись квартирами, в настоящее время также зарегистрированы в качестве квартир 42, 45, 46, 70.

Как было верно установлено судом первой инстанции, документов, также, как и волеизъявления собственника о переводе жилых помещений в нежилые, в материалы дела не представлено.

Суд апелляции критически относится к заключению специалиста, представленному истцом, в подтверждение своей позиции по требованиям.

Так в частности специалист, пришел к выводу о том, что помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001086:1980, 77:01:0001086:1989, 77:01:0001086:1990, 77:01:0001086:2007 не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, являются нежилыми помещениями. Вместе с тем, данные выводы противоречат императивным нормам ст. 22 ЖК РФ РФ.

Заключением установлено, что исследованные помещения отключены от общедомовой системы газоснабжения при том, что дом, в котором располагаются помещения, подключены к центральной системе газоснабжения; в помещениях отсутствую помещения кухонь, спален и гостиных. Фактически помещения используются как офисные.

Тот факт, что в квартирах проведена перепланировка, и они отключены от газоснабжения, не отменяет и не изменяет иных фактов, в частности волеизъявления собственника на перевод квартир в нежилые помещения, отсутствия факта обращения арендатора с требованием о переводе квартир в нежилые помещения.

Само по себе заключение не отменяет и не подтверждает, факт того, что спорные квартиры являются нежилыми помещениями, в силу ранее действовавшего и настоящего жилищного законодательства.

Проведение судебной экспертизы по настоящему делу также не является целесообразным, без соблюдения порядка, предусмотренного действующим законодательством.

Выбранный истцом способ защиты права о признании квартир нежилыми помещениями, не восстановит права истца, как уже было указано ранее, Истец не владеет спорным имуществом в настоящее время, бывший объект аренды возвращен городу Москве.

Более того, тот объект, который был передан в аренду, в настоящее время отсутствует.

Действия Департамента по обращению в Управление Росреестра по Москве были обоснованы, принимая во внимание, что регистрация дублирующих прав собственности на один и тот же объект не допускается действующим законодательством.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.

Суд апелляции считает, что Истцом не доказано недобросовестное поведение Департамента, оснований для применения ст. 10 ГК РФ не имелось.

Как верно указал представитель ответчика, требования истца, не являются надлежащим способом восстановления нарушенного права в рамках заявленных требований по настоящему делу; если Общество считает наличие воспрепятствования при реализации преимущественного права и пролонгации договора аренды на новый срок, Общество должно защищать свои права в рамках признания недействительным уведомления о расторжении договора аренды или отказа в оказании государственной услуги по заключению дополнительного соглашения. Способ защиты не должен нарушать права и законные интересы иных лиц. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2024 по делу N А40-32550/22 подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по оплате госпошлины распределены судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2024 по делу N А40-32550/22 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Алексеева Е.Б. Фриев А.Л.