Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2024 г. N 14АП-5032/24 по делу N А66-10841/2022

г. Вологда

27 августа 2024 г.

Дело N А66-10841/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 августа 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 апреля 2024 года по делу N А66-10841/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (адрес: 170041, Тверская область, город Тверь, улица Благоева, дом 44, помещение 4; ИНН 6901065639, ОГРН 1046900088850; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, Тверская область, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) о признании договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 прекращенным.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.10.2023 решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу N А66-10841/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области. Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что суду надлежит проанализировать содержание писем арендодателя от 13.01.2022 N 7, 15.02.2022 N 44, дать оценку на предмет возможности отнесения их к документам, позволяющим установить волю арендатора на односторонний отказ от договора N 061-3/14, должным образом исследовать и установить фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение "Центр управления земельными ресурсами Тверской области" (адрес: 170100, город Тверь, улица Вагжанова, дом 7; ИНН 6950268550, ОГРН 1236900003746; далее - Учреждение).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд первой инстанции признать договор аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 прекращенным с 13.04.2022.

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции.

Решением суда от 24.04.2024 иск удовлетворен.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Поскольку Общество, получив письменные ответы от Администрации, содержащие отказы от расторжения договора, не обратилось за расторжением договора аренды в суд, договор нельзя считать расторгнутым, а обязательства по нему прекращенными в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В письме Общества от 13.01.2022 N 7 не содержится намерение прекратить договор в одностороннем порядке. Поскольку после отказа Администрации Общество повторно 17.03.2022, 15.04.2022 обращалось с просьбой расторгнуть договор, своими действиями Общество дало понять, что признает действие договора арены и намерено его расторгнуть. Обращение, свидетельствующее о подтверждении арендатором действия договора, исключает возможность последующего отказа от договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и признания договора аренды расторгнутым в связи с односторонним отказом от него арендатора. Вывод суда о том, что Администрация не имеет претензий относительно неисполнения договора аренды, не взыскивает арендную плату, не соответствует действительности, данными полномочиями наделено государственное казенное учреждение "Центр управления земельными ресурсами", в 2022 году мероприятия по взысканию не проводись, поскольку существовал настоящий спор. Общество не представило документы, подтверждающие строительство и ввод в эксплуатацию объектов, предусмотренных проектом планировки территории.

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 18.03.2013 N 497 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.04.2013 Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.05.2013 N 093-з/13.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование, арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 28 425,20 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: город Тверь, улица Громова, дом 22, корпус 2, кадастровый номер 69:40:0300347:60, в границах согласно кадастровому паспорту. Участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.

В ходе исполнения договора постановлением Администрации от 11.03.2014 N 293 разработана и утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0300347:60, почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, улица Громова, дом 22, корпус 2, в Пролетарском районе города Твери, в соответствии с которой из одного арендуемого участка предусматривалось образование семи арендуемых участков, в том числе земельного участка площадью 2 009 кв.м под проектируемый детский сад-ясли, кадастровый номер 69:40:0300347:2719.

Договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.05.2013 N 093-з/13, расторгнут соглашением от 31.07.2014. Земельный участок, кадастровым номером 69:40:0300347:60, снят с кадастрового учета.

Стороны заключили договоры аренды вновь образованных земельных участков: от 31.07.2014 N 056-з/14, 057-з/14, 058-з/14, 059-з/14, 060-з/14, 061-з/14, 062-з/14.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, площадью 2 009 кв.м, кадастровым номером 69:40:0300347:2719, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: город Тверь, улица Громова, дом 22, корпус 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Участок предоставлен арендатору под многоэтажное жилищное строительство.

Пунктом 2.1 установлен срок аренды участка с 31.07.2014 по 11.03.2020.

В силу пункта 7.5 договора максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка - 11.03.2020.

Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Объекты, возведенные в целях исполнения условий договоров от 31.07.2014 N 056-з/14, 057-з/14, 058-з/14, 059-з/14, 060-з/14, 062-з/14 введены в эксплуатацию 25.12.2017, 06.12.2021, 09.09.2016, 28.12.2017 и 15.11.2019 соответственно.

На земельном участке, кадастровым номером 69:40:0300347:2719, строительство не велось.

Общество 10.10.2019 просило Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14.

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации 31.10.2019 отказал в продлении срока действия договора со ссылкой на статьи 39.14-39.17 ЗК РФ.

Общество 13.01.2022 предложило Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 в связи с истечением срока его действия.

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации 11.02.2022 отказался от заключения соглашения о расторжении договора аренды.

В письме от 15.02.2022 N 44 Общество, ссылаясь на то, что земельный участок, кадастровым номером 69:40:0300347:2719 не используется и к использованию не планируется, повторно предложило Администрации расторгнуть договор и принять указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Ссылаясь на невозможность в отсутствие подписанного со стороны Администрации соглашения о расторжении договора N 061-3/14 внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись о прекращении аренды в отношении земельного участка, кадастровым номером 69:40:0300347:2719, полагая при этом, что арендные отношения по договору N 061-3/14 прекращены с 13.04.2022, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В статье 30.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14, предусмотрено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.

Как правомерно указал суд первой инстанции, в силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Из материалов дела видно, что во исполнение требований закона и условий договора земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.05.2013 N 093-з/13, разделен арендатором на самостоятельные земельные участки, в отношении образованных земельных участков с истцом заключены договоры аренды от 31.07.2014 N 056-з/14, 057-з/14, 058-з/14, 059-з/14, 060-з/14, 061-з/14, 062-з/14.

В силу пунктов 6, 8 статьи 30.2 ЗК РФ (действовали до 01.03.2015) собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ (действовали до 01.03.2015).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как указал суд первой инстанции, договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Нарушение максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и условием договора аренды земельных участков, является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Аналогичные выводы содержатся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Суд первой инстанции установил, что Общество 10.10.2019 просило Администрацию продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14. В продлении срока действия договора отказано со ссылкой на статьи 39.14-39.17 ЗК РФ (письмо от 31.10.2019 N 30/5854-и). Отказ не обжалован. С момента заключения договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 и до настоящего времени проектная документация на строительство не разработана, разрешение на строительство не выдавалось, строительство объектов не начато, что подтверждено сторонами при рассмотрении дела N А66-10841/2022.

Из материалов дела видно, что Общество в ходе рассмотрения дела заявило об отсутствии у него намерения осуществлять какие-либо мероприятия по освоению территории в рамках данного договора. Администрация до настоящего времени не предприняла действий, направленных на понуждение Общества выполнить взятые по договору аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 обязательства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент истечения максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка) для реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора требуется совокупность следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.

Как правильно указал суд первой инстанции, на момент истечения срока действия договора не имелось оснований, предусмотренных в подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, передаются в аренду без торгов лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, однократно непосредственно после образования новых земельных участков. Повторное предоставление земельного участка на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ законодательством не предусмотрено.

Суд указал, что при направлении арендатору уведомления о прекращении договора, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как правильно указал суд первой инстанции, после истечения срока аренды, предусмотренного договором, его действие возобновлено на неопределенный срок, в связи с этим в силу статьи 610 ГК РФ договор может быть прекращен в одностороннем порядке, а арендодатель, направив арендатору спорное уведомление, реализовал предоставленное ему законом право на односторонний отказ.

Из материалов дела видно, установлено судом, что Общество неоднократно в судебных заседаниях давала пояснения относительно его воли, выраженной в письмах от 13.01.2022 N 7, от 15.02.2022 N 44, в дополнительных пояснениях также указало, что поскольку подмена терминологии не влечет за собой порока воли арендатора на прекращение договора аренды, изложенное в первоначальном уведомлении свидетельствует о воле на отказ от договора аренды и его прекращение, а последующие письма, учитывая бездействие Администрации, направлены на документальное закрепление прекращения договора для снятия обременения в ЕГРП.

Администрация обратного не доказала.

Интереса сторон к исполнению договора судом первой инстанции не установлено.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку действие спорного договора прекращено, а направленное арендатору уведомления соответствует требованиям статьи 450.1, абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор является прекращенным с 13.04.2022. Дата прекращения договора определена с учетом трехмесячного срока с момента вручения Администрации уведомления арендатора о прекращении договора письмом от 13.01.2022 N 7 и обусловлена волей арендатора на отказ от договора.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24 апреля 2024 года по делу N А66-10841/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина