Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2024 г. N 09АП-34490/24 по делу N А40-299612/2023

город Москва

29 августа 2024 г.

Дело N А40-299612/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Лекс"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2024 по делу N А40-299612/23

по иску ООО "Лекс" (ОГРН: 1032402972975, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2003, ИНН: 2466113042)

к ответчику: ИП Зарецкий Виктор Сергеевич (ОГРНИП: 310246825800179, ИНН: 246306617868)

о взыскании задолженности за период с февраля 2021 г. по ноябрь 2021 г. в размере 489 302,54 руб., неустойки за период с 20.01.2021 г. по 05.12.2023 г. в размере 4 388 044,09 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Воронина О.М. по доверенности от 27.12.2023, диплом;

от ответчика: Бушмин В.С. по доверенности от 29.01.2024, диплом;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лекс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИП Зарецкому В.С. о взыскании основного долга в размере 468 237,74 руб., неустойки в размере 3 722 416 руб. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Зарецкий В.С. (ОГРНИП: 310246825800179, ИНН: 246306617868) в пользу ООО "ЛЕКС" (ОГРН: 1032402972975, ИНН: 2466113042) взыскана неустойка в размере 22 128,28 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 535,21 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования.

Судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции было отложено с целью уточнения оснований предоставления ответчику льготы по оплате арендной платы в спорный период.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 20.08.2024 представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.

Как следует из материалов дела, 05.06.2019 между ООО "Лекс" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Зарецким В.С. (арендатор) был заключен Договор аренды N Л 1-32/19, по которому арендатору была передана часть комнаты N75 с условным номером NЛ 1-32 на 1 этаже здания, являющееся по данным БТИ частью Помещения N3, площадью 10 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д.23. Помещение предоставлено для продажи ювелирных изделий.

Обращаясь с иском, истец указал на то, что ответчиком обязательства как по внесению арендной платы не исполняются, в результате чего на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 468 237,74 руб. за период февраль 2021 - ноябрь 2021 с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком в размере 16 269,37 руб. и 4795,43 руб. после принятия иска к производству.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом произведено начисление договорной неустойки, установленной в п.4.6 Договора, размер которой составил 3 722 416 руб. за период с 20.01.2021 по 01.02.2024.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, ответчик настаивал на том, что задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует с учетом оплаты задолженности ответчиком в размере 16 269,37 руб. и 4 795,43 руб. после принятия иска к производству, указал на то, что истцом при расчете задолженности не учтена оплата за октябрь 2021, ссылался на согласование скидки, и на то, что при расчете неустойки истцом не был исключен период моратория, заявил о снижении размера ответственности на основании ст. 333 ГК РФ.

Частично удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

05.06.2019 между сторонами был заключен Договор аренды N Л 1-32/19 нежилого помещения, а именно части комнаты N75 с условным номером NЛ 1-32 на 1 этаже здания, являющееся по данным БТИ частью Помещения N3, площадью 10 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д.23.

Помещение возвращено арендодателю на основании акта сдачи-приема от 16.11.2021.

Из иска следует, что периодом образования задолженности является февраль 2021 - ноябрь 2021.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч. 3 ст. 434 ГК РФ предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Если оферта будет в письменной форме, а акцепт - в форме конклюдентных действий, то договор будет считаться заключенным в письменной форме (п.3 ст.434 ГК РФ).

То есть конклюдентными действиями одной стороны в ответ на письменное предложение изменить договор, исходящее от другой стороны, письменный договор изменить можно, так как это будет считаться письменным соглашением сторон об изменении договора (п.3 ст.434 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на основании письма, направленного в электронном виде, истец сообщил ответчику о том, что арендодателем согласовано коммерческое предложение по предоставлении в период с 01.01.2021 по 31.12.2021 скидки арендатору в размере 50 %, в результате чего размер арендной платы составит 38 210, 39 руб. (без НДС), 45 852, 47 руб. (с НДС).

В указанном письме сообщалось о том, что по результатам подготовки дополнительного соглашения арендатор будет приглашен для его подписания.

Между тем, дополнительное соглашение с указанным выше условием о предоставлении скидки между сторонами в установленном порядке подписано не было.

Суд указал, что в материалы дела представлено в форме заявления, заверенного нотариусом Якубовский А.Е. 31.01.2024, пояснения Копыловой О.П., которая указала, что в период с 01.07.2010 по 06.05.2022 являлась сотрудником истца, занимала должность начальника отдела аренды. Ведение переговоров с арендаторами на предмет заключения, исполнения и прекращения договоров аренды входило в её должностные обязанности. В своем заявлении Копылова О.П. подтвердила факт согласования и предоставления арендодателем спорной скидки, также подтвердила, что подписанные со стороны Предпринимателя два экземпляра дополнительных соглашений, содержащих данное условия, были направлены в офис истца в г. Москву, однако подписанными не возвращены.

Данное заявление нотариально удостоверено и зарегистрировано в реестре за N 77/2077/н/77-2024-1-232.

В отношении Копыловой О.П. в материалы дела представлены сведения о трудовой деятельности, предоставляемые из информационных ресурсов Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации, которые подтверждают факт того, что данное лицо состояло в трудовых отношениях с истцом в указываемый ею период.

Суд пришел к выводу, что в период с 01.01.2021 по 16.11.2021 ответчик оплачивал, а истец принимал арендные платежи в согласованном ими размере с 50% скидкой, то есть, истец с ответчиком ежемесячно договаривались о сумме, которая оплачивалась ответчиком, что устраивало обе стороны в течении 11 месяцев.

С учетом п. 3 ст. 438 ГК РФ, п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, осуществляя перечисление арендных платежей по Договору арендных платежей в размере 45 842 руб., арендатор осознавал и принимал данные изменения договора за договоренности между сторонами, а арендодатель, который не возражал против таких оплат, подтверждал свое согласие с учетом устных договоренностей.

Таким образом, стороны на протяжении длительного времени совершали конклюдентные действия по выполнению указанных договоренностей, что следует рассматривать как согласие на внесение изменений в Договор, заключенный в письменной форме.

Согласно п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действительная воля сторон заключалась в том, что стороны договаривались на скидку, но в последующем эту устную договоренность обличали в письменное соглашение уже постфактум.

Воля лица установить правоотношение (заключить, изменить или расторгнуть договор) может быть выражена не только в письменной или устной форме, но и в его поведении (конклюдентных действиях).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца в части задолженности по арендной плате, поскольку долг на стороне ответчика отсутствует.

В соответствии п.4.6 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению любых платежей, установленных договором, арендодатель вправе получить с арендатора неустойку в размере 1% от суммы платежей, осуществлённых ненадлежащим образом, за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки составил 3 722 416 руб. за период с 20.01.2021 по 01.02.2024.

С учетом установленных по делу обстоятельств, представленный истцом расчет суд признал составленным математически и методологически неверно.

В обоснование возражений ответчиком суду представлен контррасчет неустойки на сумму 221 282, 85 руб., который, сделан им с учетом корректировки основной суммы задолженности, наличием переплат, а также установленной сумму арендной платы. Контррасчет неустойки ответчика суд признал достоверным и принял во внимание при удовлетворении требований истца, применив положения ст. 333 ГК РФ и, снизив сумму до 22 128,28 руб.

Суд апелляции не согласен с выводами суда первой инстанции в части согласования скидки по оплате арендной платы в спорный период, соответственно с выводами об отсутствии долга и суммы неустойки.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Поскольку индивидуальные признаки имущества определены в п. 2.1. договора, при приеме-передаче и использовании имущества у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно их индивидуальных признаков (доказательств обратного ответчиком не представлено), размер арендной платы урегулирован в статье 4 договора и приложении N 2 к нему, а также в двух дополнительных соглашениях, суд апелляции пришел к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды недвижимости нельзя заключить (изменить) путем акцепта письменной оферты (п. 3 ст. 434 ГК РФ), поскольку законом прямо предусмотрена более строгая письменная форма - подписание обеими сторонами одного документа (ст. 651ГКРФ).

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В данном случае, поскольку законом для данного вида договоров предусмотрена обязательная письменная форма сделки в виде составления одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки, дополнительное соглашение, на котором настаивает Ответчик, не может быть признано заключенными, поскольку оно не подписано ни арендатором, ни арендодателем.

В материалах дела отсутствует подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение, а также доказательства того, что оно подписывалось Ответчиком, и было направлено Истцу.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт согласования сторонами скидки в спорный период, письмо бывшего работника Истца, котрое принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства в части размера арендной платы, было направлено с личной электронной почты сотрудника 08.06.2023 года, а не с корпоративной электронной почты истца.

Бывший сотрудник Истца занимал должность начальника отдела аренды, с чем не спорит арендодатель, однако доказательств того, что у сотрудника истца, который вел переписку с ответчиком, имелись полномочия на изменение существенных условий договора аренды тому или иному арендатору, в данном случае ответчику, в материалы дела не представлено.

Оснований для вывода о возможности применения положений ст. 182 ГК РФ, о том что полномочия сотрудника явствовали из обстановки, не имеется.

Копылова А.П. не имела полномочий, и как следствие правовых оснований на заключение, изменение либо расторжение договоров аренды, в данном случае на изменение размера арендной платы.

Из представленного Ответчиком в материалы дела заявления, Копыловой О.П. также следует, что в ее должностные полномочия входило проведение переговоров с Арендаторами, а не заключение, либо изменение договоров (ст. 431 ГК РФ).

Заключить договор конклюдентными действиями можно, когда есть оферта от другой стороны (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ), оферта, как указано выше, Истцом либо уполномоченным на такие действия представителем Истца, не направлялась.

Представленная в материалы дела Ответчиком электронная переписка датирована 08 июня 2023 года, то есть спустя два года с момента расторжения договора аренды и спустя год после увольнения сотрудника из организации Истца.

Как пояснил представитель истца им действительно велись переговоры с ответчиком об изменении договора на взаимно выгодных условиях, для Ответчика таковыми условиями являлось предоставление скидки по арендным платежам, а для Истца продления договора аренды на срок до 30.12.2022 года.

Договор аренды расторгнут Ответчиком 16.11.2021 года, о чем свидетельствует подписанный двусторонний акт приема - передачи помещения. Право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке договором аренды для Ответчика не предусмотрено, прекращение арендных отношений Арендатором в одностороннем порядке возможно лишь при переходе договора на неопределённый срок, то есть договор заключенный на срок до 11.01.2021 года с 12.01.2021 года действовал бы как договор заключенный на неопределённый срок.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Отражая в решении выводы о том, что Истец в течение 11 месяцев принимал платежи с учетом скидки и не предъявлял претензий, противоречат материалам дела, поскольку истец выставлял счета на оплату согласно размеру арендной платы, установленному Договором, указанные счета, а также факт их получения были приобщены в материалы дела в суде первой инстанции, доводы истца в указанной части являются существенными для рассмотрения настоящего спора и подтверждают, в том числе, факт того, что договоренностей об изменении договора аренды в части размера арендной платы (предоставления скидки в 50%) сторонами достигнуто не было.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не было правовых оснований для отказа истцу в иске в части требования о взыскании основного долга.

Расчет суммы долга судом апелляции проверен и признан верным, поскольку составлен с учетом условия договора и дополнительных соглашений к нему, с учетом оплат, в том числе, произведенных после подачи иска.

Оснований для вывода о злоупотреблении истцом своими правами не установлено, поскольку сторона вправе обратиться за защитой нарушенных прав в пределах срока исковой давности.

Учитывая все вышеизложенное, требования истца в части суммы долга - 484 507,11 руб. подлежат удовлетворению.

Взысканная судом первой инстанции сумма договорной неустойки не может являться верной поскольку рассчитана без учета суммы основного долга Ответчика.

Расчет суммы неустойки в размере 3 722 416,00 руб. за период с 20.01.2021 по 01.02.2024, составлен с учетом положений ПП РФ N 497 от 28.03.2022, проверен судом апелляции и признан верным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление ВС РФ N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Статья 333 ГК РФ применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены неполученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Как разъяснено в пункте 77 Постановления ВС РФ N 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

Для применения ст. 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными и доказательствами, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Наличие оснований для снижения суммы неустойки суд проверяет с учетом характера конкретного дела и его обстоятельств.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, что ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Истец считает, что ответчик не обосновал правомерность снижения неустойки, равно как и не представил доказательств ее несоразмерности.

Стороны свободны в заключении договора и определении его условий (ст. 421 ГК РФ).

Заключая договор, содержащий условие о неустойке, Ответчик действительно выразил свое согласие на ставку пени в размере 1,00 % от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый календарный день просрочки по дату фактического исполнения обязательств (п.4.6. Договора).

Вместе с тем, размер договорной неустойки выходит за рамки обычной деловой практики, и как следствие (по сумме неустойки) требованиям разумности и справедливости.

Ответчик мог и должен был предвидеть возможные последствия нарушения обязательства по своевременной оплате арендных платежей, вместе с тем, это не может являться основанием к отказу в применении положений ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляции считает, что заявленный ко взысканию размер неустойки - 3722416,00 руб. является завышенным и приводит к неосновательному обогащению истца, при том, что ответчик длительное время был уверен в том, что ему была предоставлена скидка, а истец не обращался с иском в суд.

Коллегия пришла к выводу о необходимости снижения неустойки 1 861 208,00 руб., при этом учтена длительная просрочка в оплате.

В данном случае размер договорной неустойки, по существу, не освобождает должника (ответчика) от негативных последствий неисполнения договорного обязательства в течение длительного периода, что, и не приводит к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.

Применяя к спорным правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции учитывает чрезмерно высокий размер неустойки, принимает во внимание компенсационный характер неустойки, а также принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником, в связи с чем, считает сумму в размере 1 861 208,00 руб. компенсирующей потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств, а также считает эту сумму справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2024 по делу N А40-299612/23 подлежит отмене на основании п. 3 ч.1 ст. 270 АПК РФ, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания денежных средств в размере 484 507 руб. 11 коп. основного долга, 1 861 208 руб. пени.

Расходы по госпошлине распределены в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2024 по делу N А40-299612/23 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ИП Зарецкого Виктора Сергеевича (ОГРНИП: 310246825800179, ИНН: 246306617868) в пользу ООО "Лекс" (ОГРН: 1032402972975, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2003, ИНН: 2466113042) денежные средства в размере 484 507 руб. 11 коп. основного долга, 1 861 208 руб. пени.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Взыскать с ИП Зарецкого Виктора Сергеевича (ОГРНИП: 310246825800179, ИНН: 246306617868) в пользу ООО "Лекс" (ОГРН: 1032402972975, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2003, ИНН: 2466113042) государственную пошлину по иску в размере 44059 руб. 00 коп, государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Возвратить ООО "Лекс" (ОГРН: 1032402972975, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2003, ИНН: 2466113042) из федерального бюджета госпошлину в сумме 3328,00 руб., оплаченную по платежному поручению N 1148 от 20.12.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Алексеева Е.Б. Бондарев А.В.