Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2024 г. N 19АП-2190/24 по делу N А14-19670/2022

город Воронеж

29 августа 2024 г.

Дело N А14-19670/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2024 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Капишниковой Т.И.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шипиловой Д.А.,

при участии:

от Управления Росреестра по Воронежской области: Тараненко А.Ю.- представитель по доверенности N 37-д от 09.01.2024, сроком действия до 31.12.2024, предъявлено служебное удостоверение;

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, от Крутченко А.В., ЗАО строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой" представители не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2024 по делу N А14-19670/2022, рассмотренному по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) о признании недействительными ненормативных актов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1043600196254 ИНН 3664062360),

третьи лица: Крутченко Алексей Викторович (ИНН 3664135322156), закрытое акционерное общество строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой" (ОГРН 1033600007858, ИНН 3661018891),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Министерство) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее -Управление Росреестра) об отказе в государственном кадастровом учете от 23.09.2022 N PKPVDMFC-2022-06-16-653318, N PKPVDMFC-2022-03-09-391867, N PKPVDMFC-2022-06-16-658645, N PKPVDMFC-2022-06-16-651356, N PKPVDMFC2022-06-16-654938; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственного кадастрового учета изменений в связи с исправлением реестровой ошибки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52 в части вида разрешенного использования с "многоквартирные жилые дома" на "лесопитомник" согласно приказу ГУГИ ВО от 25.12.2006 N 269-з, постановлениям Администрации города Воронежа от 13.01.2004 N 32, от 07.11.2005 N 1868, от 21.10.2004 N 1720, договорам аренды от 26.12.2006 N 127-06/гз, N 124-06/гз, N 122-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз, N 235-07/гз (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Крутченко Алексей Викторович, закрытое акционерное общество строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2024 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Рассмотрение дела откладывалось.

К материалам дела приобщены пояснения, поступившие от Министерства, отзыв на апелляционную жалобу, а также дополнительные документы - схемы расположения земельных участков 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52 в границах территориальной зоны "Зона особого регламента многоэтажной жилой застройки", поступившие от Управления.

В судебном заседании Управления возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 127-06/гз по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 5005 кв.м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90з, кадастровый номер 36:34:02 06019:0035 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.

На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 8000 кв.м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90-м, кадастровый номер 36:34:02 06019:0051 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.

На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 9000 кв.м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90л, кадастровый номер 36:34:02 06019:0052 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.

По договорам уступки от 23.12.2010, N 3-зу от 16.12.2009, от 11.10.2011 право аренды земельного участка площадью 5005 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90з, право аренды земельного участка площадью 8000 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90 м, право аренды земельного участка площадью 9000 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Здоровья,90л передано ООО "ОКС "Левобережник".

Закрытое акционерное общество строительно-монтажное предприятие "Электронжилсоцстрой" обратилось в регистрирующий орган с заявлениями об изменении вида разрешенного использования с "лесопитомник" на "многоквартирные многоэтажные жилые дома" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30 (25.06.2014), 36:34:0206019:32 (05.03.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 11.09.2013 об изменении вида разрешенного использования с "лесопитомник" на "многоквартирные многоэтажные жилые дома" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52

На основании поступивших заявлений в ЕГРН внесены записи об изменении вида разрешенного использования с "лесопитомник" на "многоквартирные многоэтажные жилые дома".

Земельные участки с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:32, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:51, 36:34:0206019:52 имеют вид разрешенного использования - "многоквартирные многоэтажные дома", по классификатору "для многоэтажной застройки", относены в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Воронежа (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V) к зонам ЖМ(о) - "зона особого регламента многоэтажной жилой застройки", ЖМ(н) - "зона нового страительства многоэтажной жилой застройки".

Администрацией городского округа города Воронеж обществу были выданы разрешение на строительство N RU-36302000-132 от 20.10.2014 (МКД по пер. Здоровья, д. 90 Г на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:1006; 36:34:0206019:29; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 36- RU36302000-2018 от 25.12.2018 (МКД по пер. Здоровья, д. 90 Г на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:30, 36:34:0206019:1006; 36:34:0206019:29); разрешение на строительство N RU-36302000-189-2016 от 23.11.2016 (МКД по пер. Здоровья, Д. 90Г/1 и 8-подъездный жилой дом из 4-х очередей, на земельных участках с кадастровыми номерами 36:34:0206019:1005, 36:34:0206019:32); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-028-2021 от 13.04.2021 года (МКД по пер. Здоровья, д. 90г/1).

09.03.2022, 16.06.2022 Министерство обратилось с заявлением об изменении основных характеристик объекта недвижимости в связи с исправлением реестровой ошибки в части вида разрешенного использования с "многоквартирные многоэтажные жилые дома" на "лесопитомник".

Уведомлениями от 23.09.2022 N PKPVDMFC-2022-06-16-653318, N PKPVDMFC2022-03-09-391867, N PKPVDMFC-2022-06-16-658645, N PKPVDMFC-2022-06-16-651356, N PKPVDMFC-2022-06-16-654938 в государственном кадастровом учете отказано.

Не согласившись с указанными уведомлениями, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым по настоящему делу заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно пункту 9 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" информация, содержащаяся в государственных информационных ресурсах, является официальной; государственные органы обязаны обеспечить достоверность и актуальность такой информации.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объектов недвижимости, несет ответственность за полноту и достоверность информации, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 3 статьи 61 Закон N 218-ФЗ воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:

1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;

2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;

3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.

Согласно статье 85 ЗК РФ для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков, Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1 статьи 36 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Как следует из материалов дела, изменение в реестре сведений о виде разрешенного использования спорных земельных участков с "лесопитомник" на "многоквартирные многоэтажные жилые дома"произошло на основании заявлений ЗАО СМП "Электронжилсоцстрой" и ООО "ОКС "Левобережник".

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V утверждены Правила землепользования и застройки города Воронежа (далее - ПЗЗ).

Согласно ПЗЗ, спорные земельные участки расположены в границах территориальной зоны ЖМ(о) - "зона особого регламента многоэтажной жилой застройки", ЖМ(н) - "зона нового строительства многоэтажной жилой застройки".

При этом, исходя из вышеприведенных правовых норм следует, что исправление реестровой ошибки возможно лишь в том случае, если ошибка допущена в документе, представленном на государственную регистрацию.

Наличия ошибки, содержащейся в документах, представленных в Управление, а также в материалы настоящего дела в ходе судебного разбирательства не установлено.

Право аренды спорных земельных участков возникло из договора.

При этом, использование арендованного земельного участка в иных, отличных от указанных в договоре аренды, целях, свидетельствует о нарушении условий договора.

Арбитражным судом Воронежской области рассмотрено дело N А14-6975/2014 по иску ООО "ОКС "Левобережник" к ДИЗО Воронежской области о возложении на ДИЗО Воронежской области обязанности заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "Лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" в редакции ООО "ОКС "Левобережник".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от, решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 по делу N А14-6975/2014 отменено.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Таким образом, согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.

В силу этого, вопреки общему правилу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество в одностороннем порядке не может решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков, изначально образованных для целей не связанных со строительством

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.

ООО "ОКС "Левобережник" не доказано соблюдение условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.

Обращение истца с требованием об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "лесопитомник" на "многоквартирные, многоэтажные жилые дома" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков и нарушают законодательство о конкуренции.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 и от 06.06.2023 по делу N 304-ЭС22-18932 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

В связи с чем, изменение целей использования, в том числе, влекущих изменение вида разрешенного использования возможно лишь по согласованию с арендатором или, в исключительных случаях - на основании решения суда.

Фактически обращение заявителя направлено на защиту прав, связанных с распоряжением спорной территорией и ее использованием.

Внесение сведений о фактическом виде разрешенного использования не является актом правообразующим, а является лишь отражением информации о фактическом виде использования арендованного земельного участка. Которое, в свою очередь должно соответствовать целям предоставления земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что факт удовлетворения заявления об изменении в сведениях Реестра вида разрешенного использования при отсутствии на то правовых оснований не может быть признан реестровой ошибкой.

Само по себе отражение в реестре одного из видов разрешенного использования, установленного Правилами землепользования и застройки не предопределяет и не изменяет права и обязанности ни вытекающие из договора аренды, ни установленные законом в сфере публичных правоотношений.

Наличие в Реестре спорных сведений не отменяет установленного законом порядка предоставления земельных участков в целях строительства, предусматривающего по общему правилу обязательное проведение конкурентных процедур и не изменяет целей предоставления земельных участков, указанных в договоре аренды, которые не могут быть изменены арендатором в одностороннем порядке без согласования с арендодателем.

Соответствующие выводы содержатся во вступивших в силу судебных актах по делу N А14-6975/2014.

По мнению суда апелляционной инстанции, в рамках заявленных по настоящему делу требований не могут быть восстановлены права арендодателя, нарушенные как в рамках гражданско-правовых отношений, так и в рамках публичных правоотношений - при внесении изменений в сведения Реестра о видах разрешенного использования.

В этом аспекте, апелляционный суд считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты.

Кроме того, поскольку в данном случае заявитель не обращался с заявлением о восстановлении ранее внесенных сведений о виде разрешенного использования земельным участком, ввиду отсутствия реестровой ошибки в понимании, заложенном в это понятие Законом N 218-ФЗ, заявленные требования, также, не подлежат удовлетворению.

Оба указанных обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом, иная мотивировка суда первой инстанции не привела к неверному исходу спора.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ее заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2024 по делу N А14-19670/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Т.И. Капишникова П.В. Донцов