Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2024 г. N 15АП-10011/24 по делу N А32-57687/2023

город Ростов-на-Дону

30 августа 2024 г.

дело N А32-57687/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителя ответчика - Жукова Ю.В. по доверенности N 1 от 11.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Телелинского Дмитрия Владимировича (ИНН 231214739236, ОГРНИП 318237500258265)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2024 по делу N А32-57687/2023

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к индивидуальному предпринимателю Телелинскому Дмитрию Владимировичу (ИНН 231214739236, ОГРНИП 318237500258265)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Телелинскому Дмитрию Владимировичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Телелинский Д.В.) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2015 N 4300021461, заключенного между администрацией и предпринимателем; об обязании предпринимателя вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 882 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об указании, что данное решение является основанием для погашения ЕГРН права аренды на земельный участок общей площадью 882 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского. 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Телелинский Д.В. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд не принял во внимание представленные ответчиком в материалы дела доказательства, подтверждающие, что ответчик предпринял все действия, необходимые для освоения земельного участка и начала строительства объекта торгового центра в соответствии с п. 1.3. договора.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2024 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Ковалеву Н.В., ввиду нахождения судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.

Рассмотрение жалобы в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато с самого начала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, дал пояснения относительно поступивших в материалы дела документов.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановлений администрации от 24.04.2015 N 3771 "О предоставлении А.Е. Крутько земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" между администрацией города Краснодара и Крутько Артемом Евгеньевичем заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2015 N 4300021461 (далее - договор).

Договор зарегистрирован в ЕГРН от 30.04.2020.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 882 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара для строительства объекта торгового центра.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.03.2023 предприниматель приобрел все права и обязанности по договору.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

- использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора;

- использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11 - 4.1.14 настоящего договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2023 N 10399/29, разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 27.06.2023 N 3483 управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на части земельного участка размещены автотранспортные средства.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией ответчику заказным письмом с уведомлением было направлено уведомление от 11.07.2023 N 1208/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Почтовая корреспонденция возвращена истцу в связи с истечением срока хранения.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец полагает, что предпринимателем нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 310, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 7, 22, 42, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и, установив, что на спорном земельном участке строительство торгового центра не осуществлено, разрешение на строительство у ответчика отсутствует, удовлетворил исковые требования.

Данный вывод мотивирован тем, что предприниматель доказательств реализации прав в силу пункта 1.3 договора в материалы дела не представил.

В материалы дела представлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 01.02..2024 N 1383/29, из содержания которого следует, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 пункт 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар" вышеуказанный земельный участок расположен в зоне общественно-деловой зоне, частично в зоне транспортной инфраструктуры.

Кроме того, в соответствии с названным письмом по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 пункт 1, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 N 305-ЭС20-12105 указано на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной статьями 279 - 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости. При этом исходя из совокупного толкования пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации коллегия пришла к выводу, что сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в аренду без торгов.

Данная правовая позиция применима и в настоящем деле, поскольку спорный земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении этого участка не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорного земельного участка не может служить причиной отказа в его предоставлении (использовании) в аренду.

В случае резервирования земельных участков они могут быть предоставлены в аренду на срок, не превышающий срока резервирования земель. Позиция, избранная администрацией, не позволяет достичь цели рационального и эффективного использования земель, которые возможно использовать до принятия органом местного самоуправления решения о дальнейшей судьбе земельных участков.

Поскольку на спорном земельном участке строительство торгового центра не осуществлено, разрешение на строительство у ответчика отсутствует, имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия признает их заслуживающими внимания.

Суд не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим, что ответчик предпринял действия, необходимые для освоения земельного участка и начала строительства объекта торгового центра в соответствии с п. 1.3. договора.

03.03.2023 ответчик принял на себя права и обязанности арендатора на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.03.2023, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

28.04.2023 ответчиком подана заявка в АО "НЭСК-Электросети" на присоединение к источнику электроснабжения.

Однако, письмом от 02.05.2023 АО "НЭСК-Электросети" отказано в рассмотрении заявки. Отказ обоснован тем, что в 2015 г. одним из предыдущих арендаторов земельного участка заключен договор о технологическом присоединении. Действующее законодательство Российской Федерации допускает однократное технологическое присоединение объекта. В связи с тем, что ранее заключенный договор исполнен частично, АО "НЭСК-Электросети" в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, отказало в оформлении технических условий и предложило ответчику самостоятельно разыскать лицо, ранее заключившее договор о технологическом присоединении, чтобы оформить с ним соглашение об уступке прав и обязанностей.

26.05.2023 в АО "НЭСК-Электросети" представлены документы, свидетельствующие об уступке прав по договору о технологическом присоединении.

В дальнейшем, несмотря на предусмотренные Правилами технологического присоединения сроки, АО "НЭСК-Электросети" существенно задержало выдачу переоформленных документов, объясняя задержку длительностью согласования в исполнительном аппарате, поскольку договор о технологическом присоединении предусматривал подключение электрической мощности 150 кВт, а также необходимостью определения точки подключения будущей линии для выдачи корректных Технических условий.

Ответчик неоднократно обращался как на личный прием к руководству, так и путем направления обращений. 28.08.2023 АО "Электросети-Кубани" предоставило ответ о том, что проект дополнительного соглашения к договору об осуществлении технологического присоединения проходит процедуру согласования.

26.09.2023 АО "Электросети Кубани" уведомило о готовности дополнительного соглашения и возможности получения переоформленных Технических условий. 27.09.2023 представителем ответчика получены соответствующие документы.

23.06.2023 ответчиком подана заявка на заключение договора о технологическом присоединении к централизованной системе водоснабжения.

22.08.2023 заключен договор N 259-П с ООО "Краснодар Водоканал", получены технические условия и параметры подключения, необходимые для проектирования объекта строительства.

21.06.2023 посредством портала "Госуслуги" ответчиком подано заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка.

05.07.2023 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации МО г.Краснодар предоставил ответчику градостроительный план.

25.08.2023 после подготовки необходимого пакета документов, ответчик обратился в ООО "Профстрой Сервис" (ИНН 2301075596) за разработкой проектной документации. На текущий момент, проектная документация на строительство объекта капитального строительства "Строительство магазина в г. Краснодаре, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, 223/2" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0119010:1958 подготовлена.

23.01.2024 ответчик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Указанное заявление зарегистрировано 23.01.2024 вх. N 29/1588-1.

Однако, письмом от 24.01.2024 N 29/768-1 в выдаче разрешения на строительство отказано, по причине имеющихся замечаний к технической документации и отсутствия заключения Роспотребнадзора о возможности проведения строительных работ в приаэродромной территории военного аэродрома Краснодар (Центральный).

16.02.2024 ответчиком получено письмо Краснодарского высшего военного авиационного училища летчиков от 16.02.2024 N 19/79 о согласовании строительства объекта.

04.03.2024 получено согласование строительства Роспотребнадзора от 04.03.2024 N 23-00-03/19-2541-2024.

16.07.2024 За N 29/11369-1 получено письмо Департамент архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар о согласовании проектной документации в части внешнего вида объекта строительства.

06.08.2024 Департамент архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар принял к рассмотрению заявление предпринимателя о выдаче разрешение на строительство.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что как до уведомления об устранении нарушений от 11.05.2023 N 10832/26 (т. 1, л.д. 20 - 23), так и после его получения, предприниматель совершал действия, направленные на освоение земельного участка. Ответчиком строительство на земельном участке не начато по объективным причинам, напрямую не зависящим исключительно от добросовестности арендатора.

Вывод суда об отсутствии разрешения на строительство как такового, не может свидетельствовать о нарушении существенных условий договора, при очевидной добросовестности арендатора.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Добросовестность сторон презюмируется.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведённых положений разрешение вопроса о наличии оснований расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Как указано выше, ответчиком совершаются необходимые действия для получения совокупности соответствующих документов и действия, которые требуются для начала строительства объекта на земельном участке. В данном случае, из поведения ответчика следует явное намерение на сохранение договорных отношений и реализацию строительства объекта в полном соответствии с условиями договора аренды.

Таким образом, вывод суда об имеющихся основаниях для удовлетворения иска сделаны без установления всех существенных обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы предпринимателя по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение N 184 от 31.05.2024) подлежат отнесению на администрацию.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2024 по делу N А32-57687/2023 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу индивидуального предпринимателя Телелинского Дмитрия Владимировича (ИНН 231214739236, ОГРНИП 318237500258265) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик