Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2024 г. N 10АП-14392/24 по делу N А41-107751/2023

г. Москва

30 августа 2024 г.

Дело N А41-107751/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Малышевой В.А.,

при участии в судебном заседании представителей:

от АО "Можайское оптово-розничное предприятие" - Числова Е.С. по доверенности от 09.11.2023

от Комитета по управлению имуществом города Дубны Московской области - Завидный Я.Ю. по доверенности от 09.01.2024

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Можайское оптово-розничное предприятие" на решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 по делу N А41-107751/23

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Можайское оптово-розничное предприятие" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Дубны Московской области (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ о расторжении Договора аренды земельного участка от 01.08.2022 N 268-ОЗО на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, АО "Можайское оптово-розничное предприятие" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что в подтверждение своей позиции АО "МОРП" приобщило к материалам дела письмо АО "Мособлэнерго" от 21.11.2023 г N 2317911/4 о невозможности осуществления технологического присоединения энергопринимающих устройств земельного участка с КN 50:40:0020109:41. При этом истец пояснял, что АО "Мособлэнерго" не имеет в своем распоряжении достаточной мощности в связи с чем АО "Мособлэнерго" за получением для себя дополнительной мощности для осуществления подключения заявителя обращалось в ФГБУ "Канал имени Москвы" и в АО "ОЭЗ ТВТ Дубна" для получения дополнительной мощности, но им был получен отказ в связи с чем истцу направлено письмо АО "Мособлэнерго" от 21.11.2023 г N 2317911/4 о невозможности осуществления технологического присоединения. По мнению заявителя, суд первой инстанции письмо АО "Мособлэнерго" от 21.11.2023 г N 2317911/4 расценил неверно, посчитав, что речь в нем идет о том, что якобы АО "МОРП" заявило о необходимости выделения дополнительной мощности. Вывод суда о том, что из письма АО "Мособлэнерго" не следует, что подключение земельного участка невозможно в принципе" основан на ошибочном толковании имеющихся в деле доказательств и противоречит сути арендных отношений истца и ответчика в целом - Истец является коммерческой организацией и земельный участок им получен в аренду для определенных целей - строительство здания магазина и соответственно извлечение прибыли. Следовательно, тот факт, что истец вынужден оплачивать арендную плату Ответчику за земельный участок, который он в данный отрезок времени не может использовать по назначению противоречит самой сути этого договора аренды и ограничивает права Истца, который не заключил бы спорный договор аренды будучи осведомленным об имеющихся ограничениях.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда от Комитета по управлению имуществом города Дубны Московской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Дубны Московской области возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 153, 156 АПК РФ, в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявившего о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:41, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "магазины" на основании договора аренды земельного участка от 01.08.2022 N 268-ОЗО, заключенного по результатам торгов от 03.05.2023 N12(АЗЭ-ПП/23-470) (далее - договор аренды).

Указанный договор аренды заключен по результатам проведения торгов (АЗЭДУБ/22-799) на срок 13 лет и 2 месяца (по "01" октября 2035 года).

Изначально в обоснование исковых требований истец ссылался на то, что для арендатора изменились условия экономической целесообразности использования данного объекта аренды из-за изменившейся финансово-экономической ситуации на рынке недвижимости и удорожанием строительных материалов, истец обратился к ответчику с письмом от 16.10.2023 N 23/505 с просьбой о расторжении указанного договора аренды по соглашению сторон.

В ответ на обращение истца, ответчик письмом от 05.12.2023 N 112-002Исх-3443 сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка заключенного по результатам торгов.

Указанный обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным земельным участком.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 1 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Суды занимают сторону арендодателя и считают, что мировой экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются существенным изменением обстоятельств и, следовательно, основанием для досрочного расторжения договора аренды, даже если арендатор утратил интерес и необходимость в пользовании (Определении ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40- 81247/09-28-616; Постановлениях ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913- 10 по делу N А40- 81245/09-11-651, от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40- 81247/09-28-616; Постановлении ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76- 23326/2008-27-247/71; Постановлении ФАС Московского округа от 17.03.2011 N КГА40/1045-11 по делу N А40-66035/10-91-548).

В соответствии с пунктом 2.4. ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил основания расторжения договора аренды земельного участка от 01.08.2022 N 268-ОЗО (п. 2 ст. 620 ГК РФ) ввиду отсутствия возможности осуществления технологического присоединения энергопринимающих устройств.

По смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публичноправовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В обоснование заявленных требований истцом представлено дополнительное соглашение от 24.01.2024 к договору от 05.09.2023 N 2317911/СП, заключенное между АО "Мособлэнерго" в лице филиала Сергиево-Посадские электрические сети и истцом, в соответствии с которым стороны расторгают договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для юридических лиц или предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет свыше 15 до 150 кВт включительно) с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств.

Согласно письму АО "Мособлэнерго" от 21.11.2023 N 2317911/4 в целях осуществления технологического присоединения энергопринимающих устройств истца, АО "Мособлэнерго" был направлен запрос о согласовании дополнительной мощности 144 кВт и ввиду отсутствия дополнительной мощности АО "Мособлэнерго" сообщило об ограничении реализации заключенного договора.

Таким образом, согласно позиции истца использование земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:41 без обеспечения электроэнергией невозможно.

Вместе с тем, вопреки доводу заявителя апелляционной жалобы истцом в нарушении положений ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств наличия у земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020109:41 недостатков препятствующих его использованию, отсутствие у АО "Мособлэнерго" испрашиваемой истцом дополнительной мощности не является препятствием к использованию земельного участка по целевому назначению.

При этом, как обоснованно указано судом, из письма АО "Мособлэнерго" не следует, что подключение земельного участка невозможно в принципе. Соответственно, доводы истца об отсутствии возможности пользоваться земельным участком отклоняются, поскольку технологическое присоединение может быть осуществлено исходя из имеющейся мощности.

Оснований для переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения.

Спорным договором не предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора. Утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 по делу N 305-ЭС20-4196, А40-285997/2018).

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Приведенная заявителем апелляционной жалобы судебная практика применению не подлежит ввиду отличия фактических обстоятельств настоящего дела.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 по делу N А41-107751/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов