Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2024 г. N 08АП-9284/24 по делу N А75-1486/2020

город Омск

14 ноября 2024 г.

Дело N А75-1486/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Целых М.П.,

судей Сафронова М.М., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Титовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9284/2024) индивидуального предпринимателя Гамзалиева Али Валековича на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01 августа 2024 года по делу N А75-1486/2020 (судья Ягубцева М.Е.), вынесенное по результатам рассмотрения ходатайства индивидуального предпринимателя Гамзалиева Али Валековича о рассмотрении разногласий участника торгов с конкурсным управляющим должника по признанию незаключенным договора и применении последствий его недействительности, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Строительная компания ВНСС" (ОГРН 1028601465903, ИНН 8609002658, место нахождения: 628007, г. ХантыМансийск, ул. Строителей, д.1),

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции:

от индивидуального предпринимателя Гамзалиева Али Валековича - лично; представителя Колинько Э.Б. (по доверенности от 12.02.2024, сроком действия один год);

конкурсного управляющего Анисимова Алексея Анатольевича - лично;

от публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" - представителя Сухаревой Н.Ю. (по доверенности в порядке передоверия N 13/СА/2023 от 28.09.2023 сроком действия до 31.12.2026),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Строительная компания ВНСС" (далее - АО "СК "ВНСС", должник) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.03.2020 (резолютивная часть от 16.03.2020) в отношении АО "СК ВНСС" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Алтунин Виктор Анатольевич.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в ЕФРСБ от 27.03.2020 N 4869096.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26.09.2020 (резолютивная часть от 24.09.2020) АО "СК ВНСС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Анисимов Алексей Анатольевич (далее - Анисимов А.А., конкурсный управляющий).

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 03.10.2020 N 181(6902).

29.02.2024 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры поступило ходатайство индивидуального предпринимателя Гамзалиева Али Валековича (далее - ИП Гамзалиев А.В., предприниматель, заявитель) о рассмотрении разногласий между ним, как участником торгов, и конкурсным управляющим должника по вопросу признания незаключенным договора по торгам, согласно которому просил:

- признать действия (бездействие) конкурсного управляющего Анисимова А.А. в части проведения торгов N РАД-349279 от 26.09.2023 и незаключения договора по их результату с ИП Гамзалиевым А.В. незаконными;

- признать договор купли-продажи имущества на торгах N 1 от 03.11.2023 по результатам торгов N РАД-349279 от 26.09.2023 с ИП Гамзалиевым А.В. незаключенным;

- применить последствия незаключенности договора купли-продажи имущества на торгах N 1 от 03.11.2023 в виде взыскания с АО "СК ВНСС" в пользу ИП Гамзалиева А.В. оплаченной суммы 4 647 781 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 03.10.2024 по 20.02.2024 с суммы задолженности 4 647 781 руб. в сумме 270 433 руб. 43 коп., и за период с 21.02.2024 по день фактической оплаты суммы задолженности.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.08.2024 в удовлетворении заявления ИП Гамзалиева А.В. отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает следующее:

- согласно информации на ЭТП по торгам конкурсным управляющим продавалось конкретное имущество в виде объекта незавершенного строительства и право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка, в то время как после заключения договора в адрес предпринимателя был выслан подписанный управляющим договор купли-продажи имущества на торгах N 1 от 03.11.2023, где было указанно иное имущество - земельный участок, вместо право аренды на него, указанный проект договора уже содержал сведения о собственнике спорного земельного участка - ООО "СеверСтрой Партнер" в лице конкурсного управляющего Королева Константина Петровича (далее - Королев К.П.) в отсутствие подписи последнего. Собственник земельного участка никоим образом факт подписания или акцепт договора не выразил, в связи с чем у покупателя не возникло прав и обязанностей по оплате данного договора;

- протокол о результатах торгов имеет юридически важное значения для рассмотрения настоящего спора, что не было оценено судом первой инстанции;

- после проведения торгов покупателем было установлено, что объект незавершенного строительства не был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в установленном порядке, что исключает возможность реализации его на торгах, то есть у покупателя по договору не могли бы возникнуть права на незаконно указанные в нем объекты недвижимости ввиду невозможности его регистрации в Росреестре;

- договор купли-продажи является незаключенным по причине не подписания его собственником земельного участка, а также ввиду несогласования его сторонами всех существенных условий - данных, позволяющих определенно установить предмет сделки (кадастровые номера, сведения о правоподтверждающих документах продавца на отчуждаемые объекты недвижимости), недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данных, позволяющих определить расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 28.10.2024.

Возражая против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, конкурсный управляющий Анисимов А.Аю представил письменный отзыв, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Публичное акционерное общество Национальный банк "ТРАСТ" (далее - Банк "ТРАСТ" (ПАО), кредитор) представило отзыв, в котором против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить определение суда без изменения.

28.10.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ИП Гамзалиева А.В. поступили письменные объяснения с возражениями на отзывы конкурсного управляющего и кредитора.

В судебном заседании ИП Гамзалиев А.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Конкурсный управляющий Анисимов А.А., представитель Банка "ТРАСТ" (ПАО) поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 28.10.2024, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерыв до 06.11.2024 для предоставления сторонами дополнительных пояснений, после окончания которого судебное заседание продолжено. Информация о перерыве в судебном заседании размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

За время перерыва от конкурсного управляющего ООО "СеверСтрой Партнер" Королева К.П. поступил письменный отзыв, возражает против удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя.

ИП Гамзалиев А.В. представил дополнительные объяснения, в которых дополнительно ссылается на наличие у него статуса слабой стороны сделки, непрофессионального участника покупателя в банкротных торгах.

Конкурсный управляющий Анисимов А.А. представил дополнительные пояснения к отзыву предпринимателя.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 06.11.2024, представители участвующих в деле лиц поддержали ранее изложенные позиции.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, дополнения, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.08.2024 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках настоящего дела о банкротстве должника в реестр требований кредиторов определением суда от 30.06.2020 было включено требование общества с ограниченной ответственностью "Группа проектного финансирования" в составе третьей очереди в размере 132 605 712 руб. 30 коп., как обеспеченное залогом имущества должника:

- согласно пункту 1.1. договоров участия в долевом строительстве под многоквартирным домом понимается строящийся стопятидесятиквартирный дом, расположен в черте городской застройки микрорайона 44, города Сургута на земельном участке площадью 3 586 кв.м., кадастровый номер: 86:10:0101125:287);

- согласно пункту 2.1.3 договоров участия в долевом строительстве земельный участок принадлежит АО "СК ВНСС" на праве аренды земельного участка по договору N 04-05/16.

04.05.2016 между АО "СК ВНСС" (арендатор) и ООО "СеверСтройПатнер" (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 586 кв. метров, кадастровый номер: 86:10:0101125:287. Участок предоставлен для строительства объекта капитального строительства: жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки в мкр.44.

18.05.2018 к договору аренды заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому срок аренды земельного участка устанавливается с 05.05.2016 по 01.05.2020.

Решением Арбитражного суда от 19.06.2020. по делу N А75-20726/2019 ООО "СеверСтрой Партнер" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. В рамках процедуры банкротства данного общества конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества и выявлены объекты недвижимости, оцененные в установленном порядке.

В составе имущества должника, в том числе выявлен Объект незавершенного строительства - многоквартирного дома N 5 в мкр. 44 (ЖК "Уютный") г. Сургута, расположенный на земельном участке, собственником которого является ООО "СеверСтрой Партнёр".

В связи с тем, что земельный участок принадлежал ООО "СеверСтрой Партнер", а объект незавершенного строительства - АО "СК ВНСС", было принято решение о совместной реализации имущества двух должников, так как реализация объекта незавершенного строительства, как в целом и любого иного объекта недвижимости без прав на земельный участок невозможна, в связи с чем лот сформирован следующим образом:

N п/п	Наименование объекта (назначение, краткая характеристика)	Право собственности	Обременение
1	Незавершенный строительством объект капитального строительства, не зарегистрированный в качестве недвижимого имущества и возводимый в соответствии с разрешением на строительство N 86-86310000-64-20 от 23.06.2016, срок действия до 23.06.2018. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. г. Сургута. Общая площадь 10333,17 кв.м. Количество этажей 18. Количество квартир 150. Общая площадь квартир (с учетом балконов и лоджий) 7 853,5 кв.м. Площадь встроенных помещений 144,1 кв.м. Адрес (местоположение объекта): Тюменская область, ХМАО-Югра, г. Сургут, микрорайон 44.	АО "СК ВНСС"	Залог в пользу ООО "Группа проектного финансирования"
2	Земельный участок. Кадастровый номер: 86:10:0101125:287. Местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 44. Площадь: 3586 кв.м. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки в 44 мкр. г. Сургут, подземная автостоянка при жилом доме.	ООО "СеверСтрой Партнер"	отсутствует

13.09.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 12410655 (объявление о проведении торгов) следующего содержания:

Вид торгов: Публичное предложение. Закрытая форма подачи предложений о цене. Повторные торги. Лоты (2 шт.), среди которых в состав Лота N 1 включено следующее имущество:

N лота	Лот	Информация о цене
1	Описание Объект незавершенного строительства жилого многоквартирного дома N 5 в ЖК "Уютный" в г.Сургут: 1.) Объект незавершенного строительства (без регистрации на кадастровом учете - 76969000 руб.) жилого многоквартирного дома N 5 в ЖК "Уютный" - 44мкр. в г.Сургут (общая площадь 10333,17кв.м, 18 этажей, 150 квартир, общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий 7 853,5кв.м, площадь встроенных помещений 144,1кв.м.), принадлежащий АО "СК ВНСС", и расположенный под ним: 2.)Земельный участок (3586 кв.м., кад.N 86:10:0101125:287 - 24200000 руб.) принадлежащий ООО "СеверСтрой партнер". Классификатор Незавершенное строительство - конструкции, сооружения, здания Земельные участки	Начальная цена 54 654 810 руб. Шаг аукциона 4 088 500 руб. Задаток 10,00 % Снижение цены до 18.09.2023 - 54654810,00 руб.; после и до 21.09.2023 - 50566310 руб.; после и до 26.09.2023 - 46477810 руб.; после и до 29.09.2023 - 42389310 руб.; после и до 04.10.2023 - 38800810 руб.

Текст сообщения: Организатор торгов - Конкурсный управляющий должника Акционерного общества "Строительная компания ВНСС" (ОГРН1028601465903, ИНН8609002658, адрес: г.Ханты-Мансийск, ул.Строителей, д.1), Анисимов Алексей Анатольевич (ИНН 774301570647, СНИЛС 001-814-431 95; адрес: 109004, г.Москва, а/я 16; e-mail: aN isimov.aleksey@gmail.com, телефон N +79262724333), член Ассоциации АУ СРО "ЦААУ" (ИНН 7731024000, ОГРН 1107799028523, адрес: г.Москва, 1-й Казачий пер., д.8, стр.1, оф.2) назначенный Решением от 26.09.2020 г. Арбитражного суда ХантыМансийского автономного округа - Югры по делу А75-1486/2020, сообщает о продаже имущества АО "СК ВНСС" посредством публичного предложения на электронной площадке (далее - ЭТП) АО "Российский аукционный дом" (www.lot-oN liN e.ru). Продаже подлежит имущество, как обремененное залогом, так и свободное от залогового обременения, в составе указанных сформированных лотов с указанной начальной ценой и условиями продажи

К указанному сообщению прикреплены следующие документы:

- договор КП - торги ВНСС - аукцион, публичное предложение (залог и незалог) - ЕФРСБ и ЭТП (Договор купли-продажи имущества (имущественных прав) на торгах);

- договор о задатке - ЭТП РАД (Договор о задатке (договор присоединения));

- дополнения N 4 к Положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов (дополнения относительно лота N 12);

- приложение N 2_30.06.2023 к Положению продажи 44мкр - на ЭТП (дополнения N 1 к Положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего акционерному обществу "Строительная компания ВНСС", являющегося предметом залога ООО "ГПФ", в рамках процедуры конкурсного производства по делу А75-1486/2020 и имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственность "СеверСтрой Партнер", в рамках процедуры конкурсного производства по делу А75-20726/2019 в составе объединенного лота в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" N 127- ФЗот26.10.2002);

- справка - 44 мкр в г. Сургут - ВНСС (Справочные сведения по Объекту Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. Г. Сургут от 10.01.2022).

В соответствии с документом "приложение 2_30.06.2023 к Положению продажи 44мкр - на ЭТП" к сообщению N 12410655, пункт 11 Положения установлен состав и начальная цена нереализованного Лота:

N п/п	Наименование объекта (назначение, краткая характеристика)	Право собственности	Обременение	Начальная цена продажи позиции, руб.
1	Незавершенный строительством объект капитального строительства, не зарегистрированный в качестве недвижимого имущества и возводимый в соответствии с разрешением на строительство N 86- 86310000- 64-20 от 23.06.2016, срок действия до 23.06.2018. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. г. Сургута. Общая площадь 10333,17 кв.м. Количество этажей 18. Количество квартир 150. Общая площадь квартир (с учетом балконов и лоджий) 7 853,5 кв.м. Площадь встроенных помещений 144,1 кв.м. Адрес (местоположение объекта): Тюменская область, ХМАО-Югра, г. Сургут, микрорайон 44	Должник 1	Залог в пользу ООО "Группа проектного финансирования"	37 714 810
2	Земельный участок. Кадастровый номер: 86:10:0101125:287. Местоположение: ХантыМансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 44. Площадь: 3586 кв.м. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки в 44 мкр. г. Сургут, подземная автостоянка при жилом доме	Должник 2	отсутствует	16 940 000 (Цена продажи имущества должника 2 - не меняется)
Итого				54 654 810

В соответствии с документом "справка - 44 мкр в г. Сургут - ВНСС" (далее - Справка) к сообщению N 12410655, конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" изложены Справочные сведения по Объекту Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. Г. Сургут от 10.01.2022.

Так, согласно Справке в ходе инвентаризации имущества АО "СК ВНСС", выявлено и включено в конкурсную массу должника нижеуказанное имущество (имущественные права), являющееся предметом залога перед ООО "ГПФ":

- Объект незавершенного строительства - многоквартирного дома N 5 в 44мкр. (ЖК "Уютный") г.Сургута - оценочная стоимость составляет 65 541 195 руб;

- Права пользования земельным участком по Договору аренды земельного участка N 04-05/16 от 04.05.2016, арендодатель - ООО "СеверСтрой партнер", к.н. зу 86:10:0101125, адрес - ХМАО-Югра, г. Сургут, мкр. 44, площадь 3586 кв.м., разрешенное использование - под строительство объекта - оценочная стоимость составляет 24 800 131 руб.

Объект не завершен строительством, постановка на кадастровый учет отсутствует, консервация не осуществлена.

Имущественные права аренды земельного участка может быть утрачено в случае инициирования арендодателем процедуры расторжения договора аренды по причинам не внесения должником арендной платы согласно условиям договоров, а также истечения срока аренды, установленного договором.

Сведения о выполненных работах на Объекте и техническом состояние:

- выполнены земляные работы по устройству котлована под забивку свай в 2016 г., защитных мероприятий не требуется;

- устройство свайного основания: погружение вибропогружателем железобетонных свай длинной 12 м Защитных мероприятий не требуется;

- проводились работы по срубке свай для последующего устройства ленточного ростверка, что так же не требует защитных мероприятий;

- работы по устройству фундаментов: после выполнения работ по устройству железобетонных фундаментов были выполнены работы по обмазочной битумной мастикой гидроизоляции на 2 слоя с последующим выполнением оклеечной изоляции, что достаточно для защиты данной конструкции;

- устройство наружных сетей ТВС (тепло-водо снабжение): сети выполнены из трубы ППУ (пенополиуретана) с изоляцией стыков методом заливки в монолитных ж/б лотках с последующей гидроизоляцией битумной мастикой на два раза. Далее обрисованы и выполнены работы по обратной засыпке. В таком состоянии сети ТВС готовы к эксплуатации;

- железобетонная монолитная тепловая камера выполнена из бетона и выполнена оклеечная гидроизоляция стен на 2 раза изопластом, дополнительные мероприятия для сохранности не требуются;

- наружные электрические сети строительной площадки выполнены по проекту влагостойким кабелем с дополнительной изоляцией и уложены на глубину 0,9 - 1,0 м в траншее с верхней защитой, дополнительных мероприятий по защите не требуется;

- вышеперечисленные работы выполнены согласно СНиП 12-01-2004 "Организация строительства" и СП 48.13330.2011 г., процент готовности Объекта составляет 12,85% (по расчетам инженера ПТО АО "СК ВНСС" - Вдовенко С.П.), источники электроэнергии (КТПН, ВРУ и т. д.) отсутствуют.

Для регистрации объекта незавершённого строительства (постановки на кадастровый учет) необходимы следующие документы:

- кадастровый план земельного участка, право собственности (возможно получить в Росреестре);

- действующий договор аренды земельного участка (арендодатель ООО "СеверСтрой партнер" в процедуре банкротстве);

- проектно-сметная документация на жилой дом АО "СК ВНСС" (в наличии); - Разрешение на строительство АО "СК ВНСС" действующее (в наличии);

- документы, подтверждающие, что возведение дома приостановлено (судебное решение о банкротстве должника в наличии, консервация на одушевлена);

- техпаспорт БTИ или иной организации с описанием готовности (возможно оформление);

- подтверждающие документы о денежных затратах на строительство жилого дома (имеется).

Сведения о неисполненных обязательствах:

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 10.11.2020 по делу N 2-8033/2020, оставленным в силе Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу от 26.10.2021 по делу N 33-6804/2021), суд обязал АО "СК ВНСС" разработать и выполнить мероприятия по консервации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101125:287, обязал ООО "СеверСтрой Партнер" осуществить мероприятия по ограничению свободного доступа на территорию, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101125:287.

Приведен перечень документации по объекту.

28.09.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 12549925 о результатах торгов:

Объявление о проведении торгов N 12410655 от 13.09.2023

Лоты (1) - Лот N 1:

Объект незавершенного строительства - многоквартирного дома N 5 в мкр. 44 (ЖК "Уютный") г.Сургута, залог, цена 65541195 руб.; Права пользования земельным участком по договору аренды земельного участка N 04-05/16 от 04.05.2016, арендодатель -ООО "СеверСтрой партнер", к.н. зу 86:10:0101125, адрес - ХМАО-Югра, г. Сургут, мкр. 44, площадь 3586 кв.м., разрешенное использование - под строительство объекта, залог, цена24800131 руб. Незавершенное строительство.

Торги состоялись - лучшая цена 51 570 000 руб. Победитель Гамзалиев А.В. (ИНН 860232456587, ОГРНИП 321861700074961).

23.10.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 12776811 о результатах торгов следующего содержания:

Объявление о проведении торгов N 12410655 от 13.09.2023 Лоты (2) - Лот N 1:

Объект незавершенного строительства жилого многоквартирного дома N 5 в ЖК "Уютный" в г.Сургут:

1) Объект незавершенного строительства (без регистрации на кадастровом учете - 76 969 000 руб.) жилого многоквартирного дома N 5 в ЖК "Уютный" - 44мкр. в г.Сургут (общая площадь 10333,17кв.м, 18 этажей, 150 квартир, общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий 7 853,5 кв.м, площадь встроенных помещений 144,1кв.м.), принадлежащий АО "СК ВНСС", и расположенный под ним

2) Земельный участок (3586 кв.м., кад.N 86:10:0101125:287 - 24 200 000 руб.) принадлежащий ООО "СеверСтрой партнер". Незавершенное строительство.

Торги состоялись - лучшая цена 51 570 000 руб. Победитель Гамзалиев А.В. (ИНН 860232456587, ОГРНИП 321861700074961).

23.10.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 12776840 - аннулирование ранее опубликованного сообщения N 12549925 от 28.09.2023.

23.11.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 13031815 (сведения о заключении договора купли-продажи): Заключенные договоры (2), среди которых по Лоту N 1:

договор от 20.11.2023 с ИП Гамзалиев А.В. - цена приобретения объекта незавершённого строительства с земельным участком 51 570 000 руб.

03.11.2023 победитель вышеуказанных торгов ИП Гамзалиев А.В. заключил договор купли-продажи по предложенной им цене в сумме 51 570 000 руб., посредством его подписания и направления в адрес конкурсных управляющих АО "СК ВНСС" (продавец 1) и ООО "СеверСтрой Партнер" (продавец 2):

- сканированной копии по электронной почте в адрес продавцов 1 и 2;

- в бумажном формате ценным почтовым отправлением в адрес конкурсного управляющего ООО "СеверСтрой Партнер".

Дата подписания договора со стороны продавца 1 - 29.09.2023, продавца 2 - 03.11.2023, покупателя - 03.11.2023.

20.11.2023 конкурсным управляющим АО "СК ВНСС" был получен от конкурсного управляющего ООО "СеверСтрой Партнер", подписанный сторонами договора в бумажной форме Договор N 1 купли-продажи имущества на торгах, заключенный на основании Протокола от 26.09.2023 о результатах торгов РАД-349279 (далее - Договор N 1), о чем 23.11.2023 опубликовано сообщение на ЕФРСБ N 13031815.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора N 1 предмет купли-продажи определен сторонами:

N п/п	Наименование объекта (назначение, краткая характеристика)	Право собственности	Обременение
1	Незавершенный строительством объект капитального строительства, не зарегистрированный в качестве недвижимого имущества и возводимый в соответствии с разрешением на строительство N 86-86310000-64-20 от 23.06.2016, срок действия до 23.06.2018. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. г. Сургута. Общая площадь 10333,17 кв.м. Количество этажей 18. Количество квартир 150. Общая площадь квартир (с учетом балконов и лоджий) 7 853,5 кв.м. Площадь встроенных помещений 144,1 кв.м. Адрес (местоположение объекта): Тюменская область, ХМАО-Югра, г. Сургут, микрорайон 44.	Продавец 1	Залог в пользу ООО "Группа проектного финансирования"
2	Земельный участок. Кадастровый номер: 86:10:0101125:287. Местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 44. Площадь: 3586 кв.м. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки в 44 мкр. г. Сургут, подземная автостоянка при жилом доме.	Продавец 2	Отсутствует

Общая стоимость имущества определена пунктом 2.1 Договора N 1 в размере 51 570 000 руб., стоимость имущества АО "СК ВНСС" - 39 234 456 руб. (доля 76,08%), стоимость имущества ООО "Северстрой партнер" - 12 335 544 руб. (доля 23,92%).

Согласно пункта 7.1. Договора N 1 договор считается заключенным с момента его подписания последней из сторон договора и действует вплоть до полного выполнения сторонами своих обязанностей, либо до расторжения договора.

Согласно пункта 7.3. Договора N 1, все изменения, дополнения, уведомления и сообщения считаются надлежаще направленными при почтовой отправке, в том числе посредством электронной почты (направление сканированных копий документов), на контактные адреса, указанные в реквизитах Договора, соответствующие сведениям, указанным в заявках участников торгов.

13.11.2023 ИП Гамзалиева А.В. направил в адрес конкурсного управляющего АО "СК ВНСС" обращение о продлении срока оплаты по Договору N 1 от 03.11.2023 до 31.12.2023 в целях разрешения вопросов финансирования покупки партнерами Покупателя.

25.11.2023 ИП Гамзалиев А.В. подписал Дополнительное соглашение к договору купли-продажи лота N 1, направив его в адрес Продавцов 1 и 2, и приложив сопроводительное письмо, где дополнительно указал о подписании Дополнительного соглашения к Договору N 1 с разногласиями о 30 дневном сроке исчислении оплаты покупки Лота 1 с 25.11.2023 - даты подписания указанного дополнительного соглашения (следовательно, по мнению покупателя, срок оплаты по договору N 1 истекал 25.12.2023).

Общая стоимость имущества, ранее определенная пунктом 2.1 Договора N 1 в размере 51 570 000 руб., изменена дополнительным соглашением N 1 в части распределения стоимости между продавцами: стоимость имущества АО "СК ВНСС" - 32 772 735 руб. (доля 63,55%), стоимость имущества ООО "Северстрой партнер" - 18 797 265 руб. (доля 36,45%).

22.12.2023 конкурсный управляющий АО "СК ВНСС" направил в адрес ИП Гамзалиева А.В. уведомление о расторжении Договора N 1 (приложено) с удержанием ранее уплаченного покупателем задатка в случае отсутствия до 25.12.2023 на счетах продавцов полной суммы оплаты стоимости имущественного комплекса в составе лота N 1, согласно условий Дополнительного соглашения к Договору N 1, с учетом разногласий ИП Гамзалиева А.В., заявленных как покупателем Лота N 1.

Дополнительно, 22.12.2023 в публикации на ЕФРСБ N 13286005 конкурсный управляющий АО "СК ВНСС" сообщил о проведении повторных торгов лотом N 1 с началом приема заявок от участников торгов с 22.01.2024, что допускало возможность для ИП Гамзалиева А.В. осуществить полную оплату по Договору N 1, как до даты начала повторных торгов - до 22.01.2023, так и до даты продажи Лота N 1 в ходе повторных торгов.

13.01.2024 ИП Гамзалиева А.В. направил в адрес конкурсных управляющих АО "СК ВНСС" и ООО "СеверСтрой Партнер" обращение о перечислении в счет частичной оплаты Лота N 1 по Договору N 1 суммы в размере 25 млн.руб. на счет покупателя 1 - АО "СК ВНСС", с уточнением окончательных сумм оплаты и банковских реквизитов продавцов 1 и 2 по Договору N 1.

18.01.2024 ИП Гамзалиева А.В. направил в адрес конкурсных управляющих АО "СК ВНСС" и ООО "СеверСтрой Партнер" обращение о возврате ошибочно перечисленной суммы в размере 25 млн.руб. на счет покупателя 1 - АО "СК ВНСС", с указанием реквизитов ошибочного платежного поручения.

В связи с не исполнением покупателем ИП Гамзалиевым А.В. условий и порядка оплаты Лота N 1 по Договору N 1, заключенному 03.11.2023, ранее внесенная им сумма задатка в размере 4 647 781 руб. была удержана и распределена между продавцами в следующем порядке:

2 953 781 руб. в пользу Продавца 1, т.е. 63,55% от суммы задатка;

1 694 000 руб. в пользу Продавца 2, т.е. 36,45% от суммы задатка.

Сумма в размере 25 000 000 руб., ошибочно перечисленная предпринимателем, возвращена конкурсным управляющим, что сторонами не оспаривается.

Полагая, что действия по удержанию суммы задатка произведены управляющим в отсутствии на то правовых оснований и одновременно при наличии допущенных конкурсным управляющим нарушений при проведении торгов по продаже данного имущества, ИП Гамзалиевым А.В. обратился с настоящим заявлением о разрешении разногласий, содержащем также требования о признании действий (бездействия) конкурсного управляющего Анисимова А.А. несоответствующими требованиям закона.

В частности, согласно доводам заявления, ИП Гамзалиев А.В., как участник торгов, был и остается заинтересованным в приобретении только прав аренды земельного участка, а не его самого, учитывая, что указанные объект недвижимости и имущественные права по лоту N 1 были прямо указаны и в сообщении на ЕФРСБ N12549925 от 28.09.2023, которое впоследствии было аннулировано конкурсным управляющим.

Поскольку подмену в Лоте N 1 проданного имущества покупатель сразу не обнаружил, он со своей стороны подписал договор купли-продажи от 03.11.2023 и согласно отчета об отслеживании почты РФ N 62841386016403 от 03.11.2023 направил два экземпляра договора конкурсному управляющему и собственнику земельного участка, ошибочно полагая это просто как его согласованием, в том числе ввиду отсутствия его подписей внизу листов договора. В свою очередь, конкурсный управляющий Королев К.П., действующей от имени собственника земельного участка, получивший договор 07.11.2023, покупателю его со своей подписью не направил ни почтой РФ, ни иным способом (электронно).

Ввиду наличия ошибок в договоре и с целью дальнейшего согласования некоторых существенных его условий покупатель направил конкурсному управляющему Анисимову А.А. дополнительное соглашение с разногласиями б/н от 16.11.2023, которые собственнику земельного участника не направлялись.

Впоследствии покупателем также было установлено, что продаваемый в составе Лота N 1 объект недвижимости - объект незавершенного строительства таковым для целей сделке не являлся, поскольку не был согласно статье 131 ГК РФ поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован, то есть является необоротоспособным. Полагает, что в действительности под видом объекта незавершенного строительства должником незаконно продавался набор строительных материалов. Также, незаконно в составе Лота N 1 продавались и права пользования принадлежащего ООО "СеверСтрой партнер" земельного участка по договору аренды земельного участка N 04-05/16 от 04.05.2016, поскольку он на момент торгов уже истек, что также не было указано конкурсным управляющим.

Как указано заявителем, строительство самого объекта, если бы он был зарегистрирован и законно продан, не требует наличия в собственности земельного участка под ним. И тем самым, требования к дорогостоящему ограждению участка относились бы к собственнику земельного участка, а не к покупателю. О данных обстоятельствах покупатель впоследствии узнал и из решения Сургутского городского суда по делу N 2-8033/2020 от 10.11.2020, которое конкурсным управляющим Анисимовым А.А. и конкурсным управляющим Королевым К.П. не было исполнено.

Отказывая в удовлетворении заявления ИП Гамзалиева А.В., суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств фактического нарушения, как прав заявителя, так и порядка проведения торгов.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционная коллегия судей руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве осуществляется арбитражным судом в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

По смыслу статьи 60 Закона о банкротстве основанием для удовлетворения жалобы является установление арбитражным судом фактов несоответствия обжалуемых действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов.

В то же время при рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего заявитель жалобы обязан доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы заявителя.

Пунктом 3 указанной статьи Закона о банкротстве предусмотрено, что правом на обжалование действий арбитражного управляющего наделены граждане, представитель учредителей (участников) должника, представитель собственника имущества должника - унитарного предприятия, иные лица, участвующих в деле о банкротстве, а также лица, участвующие в процессе по делу о банкротстве.

В статьях 34 и 35 Закона о банкротстве определен круг лиц, имеющих право участвовать в деле о банкротстве, а также принимать участие в арбитражном процессе по делу о банкротстве, среди которых победитель торгов не значится.

Вместе с тем, в последнем абзаце пункта 1 статьи 35 Закона о банкротстве указано, что в арбитражном процессе по делу о банкротстве участвуют иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Статья 40 АПК РФ называет в качестве лиц, участвующих по делам о несостоятельности (банкротстве), заявителей и заинтересованных лиц.

Бремя доказывания должно распределяться следующим образом: лицо, обратившееся с жалобой, обязано доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы этого лица, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям закона, добросовестности и разумности.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 21 июня 2021 года N 309-ЭС20-17891 (2) по делу N А60-23823/16, от 05.03.2021 N 307-ЭС21-725 по делу N А56-77702/2015.

В силу правовой позиции, указанной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление N 35), рассмотрение дела о банкротстве (в судах всех инстанций) включает в том числе разрешение отдельных относительно обособленных споров (далее - обособленный спор), в каждом из которых непосредственно участвуют только отдельные участвующие в деле о банкротстве или в арбитражном процессе по делу о банкротстве лица (далее - непосредственные участники обособленного спора).

Вместе с тем непосредственными участниками обособленного спора, помимо основных участников дела о банкротстве, являются, в частности, при рассмотрении заявлений, ходатайств или жалоб - подавшее их лицо, а также лицо, права которого могут быть затронуты в результате их удовлетворения (данные разъяснения изложены в подпункте 3 пункта 15 Постановления N 35).

Исходя из приведенных правовых норм и доводов заявления, ИП Гамзалиев А.В., выступающий в качестве участника и победителя торгов по продаже имущества должника, исходя из положений статей 2, 34, 35 Закона о банкротстве, не является ни лицом, участвующим в деле о банкротстве, ни лицом, участвующим в арбитражном процессе по делу о банкротстве, в связи с чем не наделен правом обжалования действий арбитражного управляющего, а также подачи заявлений о разрешении разногласий по вопросу порядка продажи имущества должника в деле о банкротстве.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Изложенное означает, что лицо, права которого могут быть затронуты торговой процедурой, действиями конкурсного управляющего как организатора торгов, может обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве с соответствующим заявлением.

Как следует из содержания заявления, ИП Гамзалиев А.В. является участником и победителем открытых торгов по продаже имущества должника - АО "СК ВНСС", проведенных конкурсным управляющим.

Таким образом, в силу вышеуказанных разъяснений отсутствие у заявителя статуса лица, участвующего в деле, а также в арбитражном процессе по делу о банкротстве, не является препятствием для оспаривания проведенных в процедуре банкротства торгов; такое заявление может быть подано любым заинтересованным лицом, безотносительно к его участию в деле о банкротстве.

Обращаясь в суд с соответствующим заявлением, ИП Гамзалиев А.В. указал, что оспариваемые торги, порядок их проведения, непосредственно затрагивают его права, привел доводы в обоснование своей позиции, которые обоснованно были оценены судом первой инстанции по существу.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к позиции предпринимателя о том, что торги по продаже имущества были проведены конкурсным управляющим с существенными нарушениями, в результате которых подписанный по их результатам договор купли-продажи нельзя признать заключенным.

К отношениям, связанным с оспариванием торгов по продаже имущества в ходе процедур банкротства, по аналогии закона подлежат применению статьи 448, 449 ГК РФ, которые регулируют сходные отношения, связанные с организацией торгов и признанием их недействительными (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Согласно статье 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в том числе, в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Обращаясь с требованием о признании торгов недействительными, заявитель должен представить суду как доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов, так и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Соответствующие разъяснения даны в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

Таким образом, положения статьи 449 ГК РФ должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с заявлением о признании торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Между тем таких нарушений судом в настоящем деле не установлено.

Необходимость реализации имущества в процедуре банкротства путем проведения торгов обусловлена целью процедуры конкурсного производства - максимального и пропорционального удовлетворения требований кредиторов, которая достигается путем привлечения к торгам наибольшего числа участников и продажи имущества по наиболее высокой цене, с одной стороны, и минимизацией издержек на организацию и проведение торгов, с другой.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции исследованы и оценены фактические обстоятельства проведения спорных торгов, в том числе объем и характер публикаций, процедура утверждения порядка продажи имущества должника, организация и проведение торгов, определения лица, с которым надлежит заключить договор купли-продажи.

В частности, в рамках процедуры банкротства АО "СК ВНСС" конкурсным управляющим установлено наличие у должника ликвидного имущества в виде объекта незавершенного строительства, являющегося предметом залога по обязательствам перед третьим лицом (кредитором), и расположенного под ним земельного участка на праве аренды, который принадлежит ООО "СеверСтрой Партнер".

При этом ООО "СеверСтрой Партнер" также находится в процедуре банкротстве (дело N А75-20726/2019).

В связи с тем, что земельный участок принадлежал ООО "СеверСтрой Партнер", а объект незавершенного строительства - АО "СК ВНСС", было принято решение о совместной реализации имущества двух должников, так как реализация объекта незавершенного строительства, как в целом и любого иного объекта недвижимости без прав на земельный участок невозможна.

30.08.2023 конкурсным управляющим Анисимовым А.А. в ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 12327368 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога - объекта незавершенного строительства жилого многоквартирного дома N5 в ЖК "Уютный" - 44мкр. в г.Сургут без регистрации на кадастровом учете, принадлежащего АО "СК ВНСС" - в залоге, и расположенного под ним земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101125:287, принадлежащего ООО "СеверСтрой партнер".

Утвержденное залоговым кредитором положение о порядке данного имущества и дополнение к нему, содержащие конкретный предмет торгов, были также прикреплены на ЭТП РАД, что подателем жалобы не оспорено.

Согласно пунктам 2.8, 4.1. Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего АО "СК ВНСС", являющегося предметом залога ООО "ГПФ", в рамках процедуры конкурсного производства по делу N А75-1486/2020 и имущества, принадлежащего ООО "СеверСтрой Партнер", в рамках процедуры конкурсного производства по делу N А75-20726/2019 в составе объединенного лота в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 в качестве организатора торгов выступает конкурсный управляющий АО "СК ВНСС" Анисимов А.А.

Аналогичные условия продажи имущества должника, в том числе земельного участка (а не права аренды на него) и объекта незавершенного строительства (без регистрации на кадастровом учете) были указаны конкурсным управляющим в сообщении N 12410655, опубликованном на ЕФРСБ 13.09.2023, а также в соответствующем сообщении, размещенном в газете "Коммерсантъ".

К указанному сообщению прикреплены следующие документы:

- договор КП - торги ВНСС - аукцион, публичное предложение (залог и не залог) - ЕФРСБ и ЭТП (Договор купли-продажи имущества (имущественных прав) на торгах);

- договор о задатке - ЭТП РАД (Договор о задатке (договор присоединения));

- дополнения N 4 к Положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов (дополнения относительно лота N 12);

- приложение 2_30.06.2023 к Положению продажи 44мкр - на ЭТП (дополнения N 1 к Положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего акционерному обществу "Строительная компания ВНСС", являющегося предметом залога ООО "ГПФ", в рамках процедуры конкурсного производства по делу А75-1486/2020 и имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственность "СеверСтрой Партнер", в рамках процедуры конкурсного производства по делу А75-20726/2019 в составе объединенного лота в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" N 127- ФЗот26.10.2002);

- справка - 44 мкр в г. Сургут - ВНСС (Справочные сведения по Объекту Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. Г. Сургут от 10.01.2022).

При этом в справке - 44 мкр в г. Сургут - ВНСС (Справочные сведения по Объекту Жилой дом N 5 со встроенными помещениями общественного назначения в 44 мкр. Г. Сургут от 10.01.2022 прямо указанно, что объект не завершен строительством, постановка на кадастровый учет отсутствует, консервация не осуществлена.

Для регистрации объекта незавершённого строительства (постановки на кадастровый учет) необходимы следующие документы:

- кадастровый план земельного участка, право собственности (возможно получить в Росреестре);

- действующий договор аренды земельного участка (арендодатель ООО "СеверСтрой партнер" в процедуре банкротстве);

- проектно-сметная документация на жилой дом АО "СК ВНСС" (в наличии); - Разрешение на строительство АО "СК ВНСС" действующее (в наличии);

- документы, подтверждающие, что возведение дома приостановлено (судебное решение о банкротстве должника в наличии, консервация на одушевлена);

- техпаспорт БTИ или иной организации с описанием готовности (возможно оформление);

- подтверждающие документы о денежных затратах на строительство жилого дома (имеется).

Таким образом, вопреки позиции подателя жалобы, предмет торгов изначально был определен в сообщении, опубликованном на ЕФРСБ 13.09.2023, а указанные в нем данные соответствовали иным приложенным к данному сообщению документам (положение о порядке продажи имущества, справочные сведения), о чем ИП Гамзалиев А.В., как заинтересованное в приобретении на торгах дорогостоящего имущества лицо, не мог не знать.

Очевидно, что в условиях принятия заинтересованным лицом решения об участии в торгах и подаче соответствующей заявки на участие, презюмируется осведомленность такого лица в первую очередь с предметом торгов, а значит - ознакомление его с информационным сообщением и аукционной документацией, которые в данном случае были размещены конкурсными управляющим в установленном порядке. Обратное подателем жалобы не доказано.

Таким образом, доводы о том, что ИП Гамзалиеву А.В. стало известно о проведении торгов по продаже объекта незавершенного строительства, который в действительности не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован, отклоняются как противоречащие обстоятельствам спора.

ИП Гамзалиев А.В. при приобретении столь дорогостоящего актива, действуя разумно и добросовестно, имел возможность заблаговременно установить как состояние выставленных на продажу объектов, так и их расположение, а в случае возникновения спорных вопросов, в том числе относительно того, на каких условиях реализуется спорный земельный участок, мог обратиться к организатору торгов за получением точной информации.

Организатором торгов в соответствии с утвержденным порядком проведения торгов определено время и место ознакомления с имуществом и документами, сведения об объекте недвижимости были указаны организатором торгов в соответствии со сведениями, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, обладающими свойством публичной достоверности.

В связи с чем является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что с момента размещения 13.09.2023 на ЕФРСБ сведений о проведении торгов все лица, заинтересованные в проведении торгов располагали достаточным количеством времени, чтобы ознакомиться со всей документацией, определиться с подачей заявок и оформить свои заявки.

Апелляционная коллегия судей полагает, что ни сообщение N 12410655 от 13.09.2023, ни приложенная к нему документация не содержали противоречивых или недостоверных сведений, которые могли бы ввести ИП Гамзалиева А.В. в заблуждение относительно предмета торгов, либо сформировать у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе.

Само по себе последующее размещение конкурсным управляющим по результатам проведения торгов сообщения N 12549925 от 28.09.2023, где в предмете торгов было указано на продажу права арены в отношении такого земельного участка, а не самого земельного участка, не свидетельствует о нарушении прав ИП Гамзалиев А.В., как победителя торгов, поскольку не могло повлиять на принятие им решения на участие в торгах, в том числе по мотивам заблуждения или несоответствия данных сведений утвержденному порядку продажи имущества должника.

Подателем жалобы не представлено пояснений о том, как протокол о результатах проведения торгов от 26.09.2023, а также сообщение о результатах проведения торгов, к дате опубликования на ЕФРСБ которого ИП Гамзалиев А.В. не только изъявил желание на участие торгах, но и стал победителем торгов, могли повлиять на его решения об участии в таких торгах.

Сообщение N 12549925 от 28.09.2023 носило исключительно информативный характер, было размещено в целях доведения до участников дела о банкротстве АО "СК ВНСС" сведений о том, что проведенные торги посредством публичного предложения были признаны состоявшимися, определен победитель торгов и продажная цена.

Из пояснений конкурсного управляющего следует, что указание в сообщении N 12549925 от 28.09.2023 сведений о том, что реализовано право аренды на спорный земельный участок, обусловлено технической ошибкой, которая впоследствии была исправлена путем аннулирования данного сообщения и размещения нового сообщения N 12776811 от 23.10.2023 с указанием реализованных в ходе проведения торгов объектов недвижимости, которые соответствовали первоначальному сообщению N 12410655 от 13.09.2023 и приложенной к нему документации.

В любом случае, несмотря на наличие технической ошибки в описание лота, содержащейся в объявлении на сайте электронной торговой площадки (код лота РАД-349279) текст Положения о продаже имущества в виде отдельного файла прикреплен к документации по процедуре торгов, размещенной на сайте электронной площадки и потенциальные участники торгов имели возможность ознакомиться со всей необходимой информацией.

Иного из материалов дела не следует.

В настоящем случае коллегией судей также не установлено нарушения конкурсным управляющим требований информационной открытости и исполнимости требований к иным участником торгов (нечетком описании предмета торгов, некорректном указании реквизитов банка для перечисления задатка, указании неразумного срока для перечисления задатков, введении в заблуждение потенциальных участников торгов относительно порядка проведения таких торгов и пр.).

Указанное также подтверждается последующим взаимодействием сторон при заключении договора купли-продажи по результатам проведенных торгов.

В частности, после проведения торгов ИП Гамзалиев А.В. не стал отказываться от подписания договора купли-продажи, направленного в его адрес конкурсным управляющим, где также был указан конкретный предмет, в описании которого имеется ссылка на отсутствие регистрации незавершенного строительством объекта капитального строительства в качестве недвижимого имущества и ссылка на продажу земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости (пункт 1 договора купли-продажи N 1).

Положения статьи 554 ГК РФ содержат положения о том, что предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество.

В данном случае данные положения законодательства были соблюдены, что дополнительно подтверждается подписью самого ИП Гамзалиев А.В., проставленного на каждом листе договора купли-продажи.

С момента подписания договора купли-продажи и соглашения к нему, и в ходе переписки с продавцами о порядке оплаты по договору, ИП Гамзалиев А.В. никаких претензий к предмету договора купли-продажи не предъявлял вплоть до подачи настоящего заявления о разрешении разногласий.

Заявленные в апелляционной жалобе обстоятельства не могут быть приняты в качестве опровержения заявленных управляющим доводов об осведомлённости ИП Гамзалиев А.В. относительно предмета торгов, поскольку могут свидетельствовать лишь о нерациональности принятых решений в условиях делового оборота, где индивидуальный предприниматель является процессуальным участником гражданских правоотношений.

При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.

В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал данные сведения), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об указанных обстоятельства из иных источников не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.

Вместе с тем, в настоящем случае такие обстоятельства не установлены.

Учитывая, что на торгах реализовывался земельный участок как самостоятельный объект недвижимости (право собственности) доводы жалобы об истечении срока аренды земельного участка на момент проведения торгов правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Позиция предпринимателя о том, что в отсутствии кадастрового учета и регистрации объекта незавершенного строительства он не может быть признан объектом недвижимости, в том числе являться предметом торгов, признается несостоятельной.

По смыслу статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, примененной в данном случае по аналогии, объект незавершенного строительства является "неотделимым улучшением" земельного участка, вне зависимости от того, является ли он объектом, выстроенным при наличии необходимых разрешений или нет, такой объект является составной частью земельного участка.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, незарегистрированный объект незавершенного строительства, очевидно, не может быть реализован отдельного от расположенного под ним земельного участка, тем более, находящегося в собственности иного лица (ООО "СеверСтрой Партнер").

Доводы жалобы о том, что поступивший в адрес ИП Гамзалиева А.В. проект договора купли-продажи не был подписан конкурсным управляющим ООО "СеверСтрой партнер" Королевым К.П., в связи с чем данный договор является незаключенным и не порождает на стороне покупателя обязанности по оплате приобретенного имущества в оставшейся части отклоняются судом апелляционной инстанции по той причине, что впоследствии в адрес предпринимателя было направлено дополнительное соглашение N 1 от 16.11.2023, подписанное как конкурсным управляющим Анисимовым А.А., так и конкурсным управляющим Королевым К.П. При подписании данного соглашения предприниматель собственноручно указал на наличие разногласий при его подписании только по пункту 2.6 договора, касающегося срока оплаты. Иных возражений и разногласий предпринимателем заявлено не было, ни в момент подписания, ни после данного юридического факта.

Из материалов дела не следует, что после поступления в адрес ИП Гамзалиев А.В. проекта договора купли-продажи, где отсутствует подпись продавца земельного участка, предприниматель обращался за разъяснениями к Анисимову А.А. или Королеву К.П., либо заявлял возражения относительно подписания договора в данной редакции.

Конкурсный управляющий Королев К.П. наличие у него намерения, как у продавца земельного участка, на подписание данного договора, не опровергает.

Таким образом, оснований для признания договора незаключенным, не имеется.

О факте осведомленности ИП Гамзалиев А.В. об особенностях предмета покупки до даты заключения договора дополнительно свидетельствует направленное в его адрес 02.10.2023 обращение конкурсного управляющего по неисполнению требований консервации объекта незавершенного строительства (44 мкр. - ЖК "Уютный").

После указанного обращения ИП Гамзалиев А.В. осуществил мероприятия по обустройству забора вокруг объекта покупки на земельном участке, принадлежащем ООО "СевреСтрой партнер", что подтверждается договором подряда от 04.10.2023.

Иная представленная в материалы дела переписка сторон также свидетельствует об отсутствии у ИП Гамзалиев А.В. каких-либо возражений относительно приобретенных объектов недвижимости вплоть до даты подачи настоящего заявления.

Доводы о том, что ИП Гамзалиев А.В. не является профессиональным участником торгов в рамках процедуры банкротства, не принимаются коллегий судей, учитывая, что в соответствии с данными ЕГРИП в качестве основного вида деятельности предпринимателя указана аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код по ОКВЭД 68.20), в качестве дополнительных видов, среди прочего, указано строительство жилых и нежилых зданий (код по ОКВЭД 41.20).

Законодательство, регулирующее сферу продажи имущества несостоятельных должников, не разделяет потенциальных претендентов на участие в торгах на профессиональных и непрофессиональных, подать заявку может любое лицо из неопределенного круга лиц, которое, при неисполнении своих обязательств как участник торгов, претерпевает определенные негативные последствия в виде лишения задатка.

Помимо того, что задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 ГК РФ), его функция состоит еще и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только тех лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги.

Таким образом, участвуя в торгах, ИП Гамзалиев А.В., являясь профессиональный участником гражданских правоотношений, касающихся объектов недвижимого имущества, мог не только изучить и оценить предмет торгов, но и мог сформировать соответствующее суждение о наличии у него возможности обеспечить соблюдение всех изложенных в сообщении о торгах требований с учетом известных ему последствий их ненадлежащего исполнения.

Как было указано ранее, оспаривая торги, заявитель должен доказать наличие именно реального нарушения прав и законных интересов. Такое нарушение прав не может иметь предположительный характер. В настоящем случае подателем жалобы соответствующие доказательства не представлены.

В связи с изложенным суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении заявления ИП Гамзалиева А.В. о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, а договора купли-продажи имущества на торгах N 1 от 03.11.2023 незаключенным.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01 августа 2024 года по делу N А75-1486/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.П. Целых

Судьи

М.М. Сафронов М.В. Смольникова