Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 октября 2020 г. N Ф05-15081/20 по делу N А40-248596/2015

г. Москва

5 октября 2020 г.

Дело N А40-248596/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2020.

Полный текст постановления изготовлен 05.10.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей А.Р. Беловой, Е.Ю. Филиной,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Фирма "Империал" - Аленин И.Г. (доверенность от 26.09.2020),

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен,

от Правительства Москвы - не явился, извещен,

от Мосгорнаследия- не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Фирма "Империал"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 по делу N А40-248596/15,

принятое по исковому заявлению ООО "Фирма "Империал" (ОГРН 1037739107438)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

третьи лица - Правительство Москвы, Мосгорнаследие,

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Империал" (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилого помещения (здания) площадью 3 893, 7 кв. м по адресу: г. Москва, пр-д Театральный, д. 3, стр. 3, - по цене 489 465 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что, учитывая действия Департамента по воспрепятствованию реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по охранно-арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 21.07.2005 N 216-3, заключенному ГУОП г. Москвы в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, арендатору передан в аренду памятник "Центральные ("Китайские") бани, 1891-1892 гг. Западный корпус, 1891- 1892 гг." площадью 3 893, 7 кв.м. по адресу: г. Москва, пр-д Театральный, д. 3, стр. 3, сроком с 14.04.2005 по 14.09.2018.

По дополнительному соглашению от 21.04.2010, заключенному между Департаментом имущества города Москвы, Москомнаследнием и ответчиком, права и обязанности арендодателя переданы Департаменту, договору присвоен учетный номер N 00-0008/05.

19.03.2014 Общество обратилось в Департамент по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного помещения.

Письмом от 01.04.2014 N 33-5-8871/14-(1)-0 Департамент приостановил оказание истцу испрашиваемой государственной услуги на 30 дней, а письмом от 08.07.2015 N 33-5-8871/14-(0)-1 отказал в предоставлении государственной услуги, сославшись на наличие судебного спора о взыскании с истца задолженности по арендной плате и по пеням по договору аренды от 21.07.2005 N 00-00080/05 (дело N А40-56608/15).

03.11.2015 Общество направило Департаменту проект договора купли-продажи, в котором цену объекта указал в размере 489 465 000 руб.

Письмом от 03.12.2015 N ДГИ-1-589817/15-1 Департамент отказал в заключении договора, сославшись на то, что цена, указанная в проекте договора, основана на отчете об оценке, заказчиком которого не является Департамент, в то время как в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" право на проведение оценки принадлежит собственнику объекта и в отношении объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Кроме того, в письме ответчик указал на наличие судебного спора о взыскании с истца задолженности по арендной плате и по пени по договору аренды от 21.07.2005 N 00-00080/05 (дело N А40- 56608/15).

Поскольку во внесудебном порядке заключить договор купли-продажи не удалось, Общество обратилось в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи объекта, являющегося культурным наследием, у Департамента отсутствовали.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 43 Закона о приватизации предусмотрено, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Данный подход соотносится с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 12.09.2018 N 301-КГ18-753 и в пункте 22 Обзора судебной практики N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Довод заявителя о том, что положения Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ не подлежат применению, поскольку оферта (заявление о выкупе объекта) была направлена до вступления в законную силу названного федерального закона, а именно 19.03.2014, не принимаются судом.

Общество обратилось в арбитражный суд по настоящему делу с требованием о понуждении Департамента заключить договор, ссылаясь при этом на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Таким образом, учитывая положения статей 435 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о выкупе объекта в соответствии с Законом N 159-ФЗ по смыслу указанных норм офертой не является.

Данный подход соотносится с правовой позицией, изложенной в определении Определение Верховного Суда РФ от 04.05.2016 N 309-ЭС16-3218 по делу N А60-13619/2015.

Довод заявителя жалобы о том, что суды не оценили действия Департамента в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом, поскольку бездействие, либо действия Департамента по приостановлению государственной услуги по выкупу объекта недвижимости не оспорены Обществом в порядке главы 24 АПК РФ.

Проверив доводы кассационной жалобы, суд считает, что они не опровергают выводов судов, не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права, не содержат указаний на имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судами, и не содержат предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения судебного акта.

Несогласие с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств, и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 по делу N А40-248596/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова Е.Ю. Филина