Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2003 г. N А14-2598-03/66/32 Дело об освобождении нежилого помещения и взыскании убытков передано на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что третье лицо не является собственником спорного помещения, ошибочен. Следовательно, и вывод о ничтожности договоров аренды и субаренды неверен. Суду следует рассмотреть спор по существу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 октября 2003 г. N А14-2598-03/66/32
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 июля 2004 г. N А14-2598-03/66/32

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явились, от ответчика- не явились, от третьего лица - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Учреждения социального развития местного сообщества "Д" (далее Учреждение "Д"), г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 9.07.2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2003 г. по делу N А14-2598-03/66/32, установил:

Учреждение "Д", г. Воронеж, обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю К., г. Воронеж, об освобождении занимаемого им нежилого помещения площадью 40,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. М., 56, и взыскании убытков в размере 133 080 руб.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Общество с ограниченной ответственностью "Г" (ООО "Г"), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 9.07.2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.08.2003 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Учреждение "Д", ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит принятые судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования.

Стороны и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в судебное заседание не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым принятые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда по нижеуказанным основаниям.

Судом области установлено, что третье лицо - ООО "Г" приобрело нежилое помещение площадью 40,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, пр. М., 56, в результате приватизации, по договору купли-продажи N 367-Н от 23.01.1998 г., заключенному с Фондом имущества г. Воронежа.

1.01.2002 г. ООО "Г" передало указанное помещение в аренду с правом передачи его в субаренду Учреждению "Д" сроком на 364 дня.

В тот же день Учреждение "Д" передало это помещение в субаренду предпринимателю К. на 364 дня.

1.01.2003 г. договор аренды был перезаключен между ООО "Г" и Учреждением "Д" на тот же срок.

1.02.2003 г. между Учреждением "Д" и предпринимателем К. вновь заключен договор аренды (субаренды) N 131/1/104 на указанное нежилого помещения сроком на 364 дня и в этот же день составлен акт приема-передачи.

Пунктом 6 названного договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут без нарушений его условий любой из сторон с письменным предупреждением Арендодателя за один месяц до его расторжения.

Уведомлениями от 14.01.2003 г. и от 3.03.2003 г. Учреждение "Д" предупредило предпринимателя К. о расторжении указанного договора аренды и просило освободить занимаемое помещение.

14.02.2003 г. Учреждение "Д" заключило договор N 7/1/118 аренды спорного помещения с предпринимателем С.

Ссылаясь на то, что предприниматель К. не освободил занимаемое им помещение и Учреждение "Д" не получило такую арендную плату, на которую рассчитывало, заключая договор с предпринимателем С., Учреждение "Д" обратилось с вышеназванным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области пришел к выводу о том, что право собственности у третьего лица на спорное помещение не возникло, поскольку отсутствует государственная регистрация перехода права собственности, а, следовательно, ООО "Г" не вправе было сдавать помещение в аренду.

Основываясь на данном выводе, суд области посчитал, что договоры аренды от 1.01.2002 г. и 1.01.2003 г. и договоры субаренды от 1.01.2002 г. и 1.02.2003 г. являются ничтожными.

С данным выводом суда области кассационная инстанция согласиться не может в связи со следующим.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Данный закон опубликован в "Российской газете" N 145 30.07.1997 г.

Договор купли-продажи между ООО "Г" и Фондом имущества г. Воронежа заключен до введения в действия указанного закона.

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

В силу п.п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи от 23.01.98 г. право собственности на нежилое помещение у покупателя возникает с момента регистрации договора продавцом. Продавец зарегистрировал его 28.01.98 г.

Несостоятельна ссылка суда и на Указ Президента РФ от 11.12.93 г. N 2130, по которому документы о правах на землю и прочно связанную с нею недвижимость следовало регистрировать в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. До введения в действие Федерального закона N 122 любая регистрация договоров не являлась государственной регистрацией, которая предусмотрена этим законом. И отсутствие такой регистрации не свидетельствовало об отсутствии у лица права собственности на приобретенное имущество.

Таким образом, вывод суда области о том, что ООО "Г" не является собственником спорного помещения, кассационная коллегия считает ошибочным.

Следовательно, и вывод о ничтожности договоров аренды и субаренды неверен.

При таких обстоятельствах суду следует рассмотреть спор по существу.

Поэтому кассационная инстанция приходит к выводу о необходимости обжалуемые решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3; 288 ч. 1, 2; 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 9.07.2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2003г по делу N А14-2598-03/66/32 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.