Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2020 г. N Ф05-18948/20 по делу N А41-95744/2019

г. Москва

23 ноября 2020 г.

Дело N А41-95744/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2020.

Полный текст постановления изготовлен 23.11.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Ващенкова В.А. по дов от 11.11.2020

от ответчика: Высоцкая Г.А по дов от 09.01.2020

рассмотрев 16.11.2020 в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха Московской области

на решение от 13.03.2020

Арбитражного суда Московской области

на постановление от 03.09.2020

Десятого арбитражного апелляционного суда

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 г. N 4102 за 3 квартал 2019 г. в размере 491 210 руб. 15 коп. и пени за период с 16.06.2019 г. по 27.11.2019 г. в размере 18 052 руб. 30 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московскои области с исковым заявлением к Обществу с ограниченнои ответственностью "ГЛАВСТРОИ- САВВИНО" - Специализированныи застроищик" (далее - ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОИЩИК", ответчик) с требованиями, уточненными в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 г. No 4102 за 3 квартал 2019 г. в размере 491 210 руб. 15 коп и пени за период с 16.06.2019 г. по 27.11.2019 г. в размере 18 052 руб. 30 коп.

Решением Арбитражного суда Московскои области от 20.03.2020 в удовлетворении исковых требовании отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2020 решение Арбитражного суда Московской области от 11.02.2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы истец ссылался на то, что судами были неверно применены нормы права, подлежавшие применению, а также установлены обстоятельства перехода прав на рекультивацию.

В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор 4102 от 09.12.2010 аренды земельного участка КН 50:50:020601:54 под комплексную многоэтажную жилую застроику.

Указанныи договор заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застроики земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожныи, ул. Автозаводская (центр-2) от 27.08.2007.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В случае несоблюдения порядка внесения аренднои платы Арендатор обязан уплатить за каждыи день просрочки пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа (п. 5.2 Договора).

Как указал истец, ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, в связи чем у него образовалась задолженность.

Поскольку инициированныи истцом досудебныи порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требовании, суд первои инстанции исходил из того, что на стороне ответчика отсутствует задолженность.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд округа также считает выводы судебных инстанций обоснованными.

Статьеи 46.2 Градостроительного кодекса Россиискои Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроеннои территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварииное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварииного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такои документациеи, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещении в аварииных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждении, подстанцию скорои помощи, поликлинику для детеи, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застроики, суды пришли к правомерному выводу, что Инвестиционныи контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроеннои территории.

В соответствии с соглашением от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностеи по договору аренды земельного участка 4102 от 09.12.2010 права и обязанности ООО "Аврора" перешли к ООО "Главстрои-Саввино" - специализированныи застроищик" (ответчик, арендатор).

25 апреля 2019 года между ООО "Аврора" и ООО "Главстрои-Саввино" - специализированныи застроищик" заключено соглашение, по которому ООО "Аврора" передало ООО "Главстрои-Саввино" - специализированныи застроищик" права и обязанности арендатора по договору 4102 от 09.12.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:54.

Согласно п. 8.1. указанного соглашения, оно вступает в силу с даты его государственнои регистрации.

В соответствии с п.10 Закон Московскои области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера аренднои платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московскои области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московскои области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовыи размер аренднои платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратныи метр.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения аренднои платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Россиискои Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера аренднои платы за земельные участки, находящиеся в государственнои или муниципальнои собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственнои власти субъекта Россиискои Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Россиискои Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московскои области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношении в Московскои области", если иное не установлено законодательством Россиискои Федерации, определение аренднои платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственнои собственности, осуществляется в соответствии со следующеи формулои: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовыи размер аренднои платы; Кд - коэффициент, учитывающии вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующии коэффициент; Км - коэффициент, учитывающии местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Для целеи настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяиственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздеиствия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственнои деятельности.

Согласно представленному в материалы дела утвержденному рабочему "Проекту рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожныи, ул. Автозаводская, мкрн "Центр-2"), земельныи участок с кадастровым номером 50:50:020601:54 подлежит рекультивации за счет арендатора.

В связи с изложенным, суды пришли к обоснованному выводу, что при исчислении размера аренды, базовая ставка аренднои платы за пользование земельным участком КН 50:50:020601:54 составляет 2,92 рубля за квадратныи метр, а не 67,31, как указывает истец.

Таким образом, арендная плата подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4.2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 15 244 (S) = 246777,18 рублеи в год/61694,29 рублеи в квартал.

Ответчик в счет оплаты аренды за 3 кв.2019 года перечислил 22 275,35 рублеи? (в соответствии с платежным поручением от 13.09.2019 N 601).

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции.

В частности суд апелляционной инстанции правомерно сослался на то, что в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договоров, заключенных на срок менее чем один год, подлежит государственнои регистрации и считается заключенным с момента такои регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, п. 2. ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 8.1. соглашения об уступке прав и обязанностеи по договору аренды земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностеи вступает в силу с момента его государственнои регистрации. Дата регистрации Соглашения - 24 июня 2019 года.

Пунктом 3.1. договора аренды земельного участка предусмотрен, расчет аренднои платы для ООО "Аврора", исходя из базовои ставки аренднои платы, установленнои для загрязненных земель. Пересчет аренднои платы будет произведен после утверждения приемки земельного участка после проведеннои рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.

Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха 1035 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 22 275,35 рублеи, исходя из базовои ставки (Аб) аренднои платы 2,92 руб. за кв. м установленнои для загрязненных земель.

Прежнему арендатору на 2019 год размер аренднои плата по данному договору не изменялся, рекультивация земельного участка на дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностеи не была произведена, акт о проведении рекультивации не подписывался, что подтверждается письмом ООО "Аврора" No 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019.

При уступке прав и обязанностеи по договорам аренды земельных участков пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условии договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношении.

Законом Московскои области N 103/2018-03 от 03.07.2018 года "Об установлении базового размера аренднои платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московскои области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московскои области на 2019 год" в ст. 10 Базовыи размер аренднои платы за нарушенные земли составляет 2,92 руб. за кв. м при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель.

ООО "ЦентрСтроиПроект" по заказу ООО "Аврора" был разработан Рабочии проект Рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожныи (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожныи, ул. Автозаводская).

Проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожныи (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожныи, ул. Автозаводская) Земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:54 утвержден Постановлением Главы городского округа Железнодорожныи Московскои области No 3833 от 21.12.2008. Постановлением Администрации городского округа Балашиха N 1014-П А от 09.10.2017 в Постановление от 31.12.2008 за N 3833 "Об утверждении проекта рекультивации загрязненных земель по Адресу: Московская область, город Железнодорожныи, ул. Автозаводская" внесены изменения о выполнении рекультивации поэтапно в срок до 30.09.2022 года.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы апелляционной жалобы, что расчет аренднои платы по Аб в размере 2,92 руб. за квадратныи метр должен производиться с 15 октября 2019 года в соответствии с 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту N б/н от 27.08.2007 неправомерны, поскольку все права и обязанности по договору аренды N 4099 от 09.12.2010 перешли к Ответчику на основании Соглашения, в том числе и проведение рекультивации.

При этом для правильности рассмотрения спорных правоотношений следует также принимать во внимание целостность земельного участка и связанность с ним характеристик, которая при уступке прав требования передается в совокупности, едино.

Кроме того по аналогичному спору имеются вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Московскии области от 17 января 2020 года по делам N А41-98610/2019, N А41-98594/2019 и N А41-95727/2019 с отказом истцу о взыскании стоимости аренднои платы в повышенном размере по договорам аренды земельных участков, по которым необходимо проведение рекультивации.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2020, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2020, по делу N А41-95744/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

В.В. Петрова В.В. Кобылянский