Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2020 г. N Ф05-22079/20 по делу N А41-109523/2019

г. Москва

23 декабря 2020 г.

Дело N А41-109523/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 23.12.2020.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от истца - Семина Ж.В., по доверенности от 02.11.2020

от ответчика - Капустина А.В., по доверенности от 09.01.2020 N 2/2-23

рассмотрев в судебном заседании 16.12.2020 кассационную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области (ответчика) на решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020 по делу N А41-109523/2019

по иску Закрытого акционерного общества "Елена"

к Администрации городского округа Ступино Московской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Елена" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий по договору, купли продажи нежилого помещения, общей площадью 192,0 кв.м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Садовая, д. 4. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020, исковые требования удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что в рамках заявленных исковых требований об урегулировании разногласий, истец потребовал фактического возмещения стоимости неотделимых возмещений, произведенных в 2002 году, судами применены специальные нормы Федерального закона "Об ипотеке", не подлежащие применение к спорным правоотношениям.

До рассмотрения кассационной жалобы от истца поступил отзыв на кассационную жалобу с доказательствами заблаговременного направления сторонам, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на нее; представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2018 по делу N А41-36473/18 на Администрацию возложена обязанность по совершению действий, связанных с реализацией преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 192,0 кв.м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Садовая, д. 4, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

От Администрации в адрес истца поступил проект договора купли-продажи; 07.10.2019 истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.01.2018 - дату обращения истца за выкупом имущества, определением от 26.02.2020 по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ляшко И.Е.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 18.01.2018 составляет 4 027 000 руб. без учета НДС.

Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 4.1 настоящего договора, определена в размере, установленном заключением эксперта - 4 027 000 руб. (за вычетом неотделимых улучшений).

Суды признали, что данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Отклоняя доводы администрации о необходимости исключения стоимости неотделимых улучшений из стоимости объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Поскольку рыночная стоимость нежилого помещения, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, до вычета стоимости неотделимых улучшений, составила 6 239 000 рублей, а стоимость произведенных неотделимых улучшений, выполненных ЗАО "Елена" в соответствии с согласованным ответчиком проектом перепланировки кафе "Саванна" по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Садовая, д. 4 по состоянию на 18.01.2018, составила 2 212 260 рублей, итоговая стоимость нежилого помещения верно принята судом в размере 4 027 000 рублей (за вычетом стоимости неотделимых улучшений, без учета НДС, с учётом износа).

Возражения ответчика относительно редакции пункта 6.5 договора обоснованно не приняты судами, поскольку установлено, что редакция истца соответствует нормам действующего законодательства (положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") с учетом баланса интересов сторон.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также примененным нормам права.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в суде апелляционной инстанции, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020 по делу N А41-109523/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

И.В. Лазарева

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова