Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 января 2021 г. N Ф05-19425/17 по делу N А40-38790/2017

г. Москва

13 января 2021 г.

Дело N А40-38790/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Федуловой Л.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от истца: Поротиков Д.Ю. по дов. от 19.12.2018,

от ответчика: Кастальская Г.С. по дов. от 09.12.2020,

от третьего лица: Алексеева И.С. по дов. от 29.12.2020,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу N А40-38790/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Знамя"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ"

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Знамя" (далее - ООО "Знамя", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить с ООО "Знамя" договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, улица Большая Садовая, дом 2/46, стр. 1, общей площадью 581,9 кв. м, (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 13, 13а, 13в, 13г, 13д, 13е, 13ж, 14 - 18, 18а, 19, 20, 20а, 21 - 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 23з, 24, 24а, 25, 26; этаж 1 комната Б, этаж 2, ком. А, а, Б) по цене 24 280 508 руб., без НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ" (в настоящее время - АО "РЭМ").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2017 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества - без удовлетворения.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.01.2018 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указаниями на неправильное применение норм права и необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020, исковые требования удовлетворены (с учетом уточнения истцом исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с судебными актами первой и апелляционной инстанции, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на отмене принятых по делу судебных актов, представитель третьего лица поддержал позицию Департамента, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к отмене оспариваемых судебных актов, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, улица Большая Садовая, дом 2/46, стр. 1, общей площадью 581,9 кв. м, (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 13, 13а, 13в, 13г, 13д, 13е, 13ж, 14 - 18, 18а, 19, 20, 20а, 21 - 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 23з, 24, 24а, 25, 26; этаж 1 комната Б, этаж 2, ком. А, а, Б), на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 06.09.2000 N 01-01406/00.

10.11.2016 арендатор обратился в Департамент с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-169777/16-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент согласно уведомлению от 23 ноября 2016 года приостановил предоставление данной государственной услуги на 23 рабочих дня "для обеспечения внесения сведений о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре недвижимости", а согласно уведомлению от 12 января 2017 Департамент повторно приостановил предоставление данной государственной услуги по аналогичным основаниям (т. 1 л.д. 81, 83).

Поскольку срок предоставления государственной услуги истек 22.12.2016, общество 27.01.2017 направило в Департамент требование о заключении договора купли-продажи, приложив проект договора.

08 февраля 2017 года ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что арендуемые обществом помещения переданы на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" (ранее - ГУП "Московское имущество") (запись о государственной регистрации права от 19.12.2016 N 77-77/012-77/012/014/2016-1152/1).

Полагая отказ в заключении договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Статьей 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

На момент обращения общества, являющегося субъектом малого предпринимательства, с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные Законом N 159-ФЗ и необходимые для выкупа спорного помещения, были соблюдены, что участвующими в деле лицами по существу не оспаривается.

Основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения послужило нахождение этого помещения в хозяйственном ведении ГУП "РЭМ", что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ исключает данную возможность.

Так, согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Из материалов дела следует и судами установлено, что государственная регистрация права хозяйственного ведения была произведена 19.12.2016, то есть право хозяйственного ведения возникло у третьего лица только после обращения арендатора с заявлением о выкупе (10.11.2016), доказательств того, что осуществлялось фактическое изъятие нежилых помещений у арендатора, материалы дела не содержат.

Департамент дважды приостанавливал оказание государственной услуги, указывая на совершение действий по постановке помещений на кадастровый учет, и при этом ни разу не сославшись на то, что помещения уже переданы на праве хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на основании распоряжения от 20.04.2016, в которое, тем не менее, впоследствии вносились изменения распоряжением от 02.12.2016.

Действия собственника арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства нежилого помещения по передаче после вступления в силу Закона 159-ФЗ прав хозяйственного ведения на это имущество унитарному предприятию исключают реализацию арендатором преимущественного права на выкуп на предусмотренных указанным Законом условиях, так как согласно части 2 статьи 2 названного Закона для унитарного предприятия не установлено обязанности по заключению договора купли-продажи, унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

Разъясняя применение указанной нормы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Информационного письма N 134 указал, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, передача после вступления в силу Закона N 159-ФЗ в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного Закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, без учета положений вышеуказанного Закона N 159-ФЗ и после его вступления в силу Департаментом было издано распоряжение от 20.04.2016 (с изменениями от 02.12.2016) о закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Москва, улица Большая Садовая, дом 2/46, стр. 1.

Проверяя основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и правомерность распоряжения Департамента о закреплении спорного имущества на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ", суды руководствовались положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, а также учли разъяснения, изложенные в пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, согласно которым совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускаются и являются злоупотреблением правом.

Поскольку до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ арендуемые обществом помещения не принадлежали на праве хозяйственного ведения другим муниципальным предприятиям, иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у Департамента не имелось правовых оснований для отказа ООО "Знамя" в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд пришел к выводу о соответствии составленного по результатам судебной экспертизы отчета ООО "АВЕРТА ГРУПП" об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Доводы Департамента об обратном судом рассмотрены и отклонены как несостоятельные.

Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы возражений на иск, обсуждены и отклонены судом по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу N А40-38790/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

Л.В. Федулова Е.Ю. Филина