Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2021 г. N Ф05-25308/20 по делу N А40-310160/2019

г. Москва

8 февраля 2021 г.

Дело N А40-310160/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 08.02.2021.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Филиной Е.Ю.

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен

от ответчика - Салаватова К.Х., по доверенности от 08.12.2020 N 33-Д-1241/20

рассмотрев в судебном заседании 02.02.2021 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020 по делу N А40-310160/2019

по иску Закрытого акционерного общества "Управление по развитию новых экономических форм производства"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Управление по развитию новых экономических форм производства" (далее - ЗАО "Управление по РНЭФП", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 111,3 кв. м с кадастровым номером 77:02:0020003:5465 по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д. 10 (этаж 1, пом. VI, комн. 1 - 6, 6А, 7, 7А, 8 - 10, 10А, 11, 12), по вопросу цены выкупаемого имущества, установив ее в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы.

ЗАО "Управление по РНЭФП" также просило исключить пункт 2.1.7 договора, пункт 1.7 принять в редакции, согласно которой договор вступает в законную силу после подписания его сторонами, а в случае передачи разногласий на рассмотрение суда - с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору либо об обязании заключить договор; пункт 2.8 принять в редакции, согласно которой продавец вправе не чаще одного раза в год осуществлять проверку и осмотр объекта с обязательным предварительным письменным уведомлением покупателя за 10 рабочих дней, при этом покупатель либо его представитель вправе присутствовать при проведении проверок и осмотров, а сами такие проверки и осмотры не должны препятствовать деятельности покупателя; пункт 3.2 договора принять в редакции, в соответствии с которой оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, за исключением случаев досрочной оплаты приобретаемого имущества по решению покупателя; пункт 3.4 договора принять в редакции, которая предусматривает, что оплата по договору производится покупателем ежемесячно, при этом первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты присвоения продавцом учетного номера договору, а последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 976 руб. 50 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга; пункт 4.7.2 договора принять в редакции, в соответствии с которой покупатель вправе без согласия продавца передавать объект во временное владение или пользование (аренду) другим лицам, при этом покупатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору и несет ответственность за сохранность предмета залога перед продавцом; пункт 5.5 договора принять в редакции:

"5.5. Продавец как залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по оплате приобретаемого имущества в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В иных случаях продавец как залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и не вправе требовать взыскания в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации";

в пункт 5.9 договора установить, что сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору являются коммерческой тайной и не могут быть размещены продавцом на странице Департамента на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет; пункт 7.4 принять в редакции, согласно которой выявление обстоятельств, указанных в пункт 7.3 договора, не влечет за собой расторжение договора; пункт 7.12 договора принять в редакции, которая предусматривает, что в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы отдельные разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом осуществления поворота исполнения не требуется, если к этому моменту не осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателю.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 111,3 кв. м с кадастровым номером 77:02:0020003:5465 по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д. 10 (этаж 1, пом. VI, комн. 1 - 6, 6А, 7, 7А, 8 - 10, 10А, 11, 12), цена выкупаемого объекта определена в размере 11 458 590 руб. 00 коп. на основании заключения судебной экспертизы, пункты 1.7, 2.8, 3.2, 4.7.2, 5.5, 5.9, 7.4, 7.12 договора приняты в редакции истца, пункт 2.1.7 договора исключен.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также признали, что спор между сторонами по пунктам 3.1, 3.4 договора по вопросу выкупной цены нежилого помещения, подлежит разрешению с учетом результатов судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 11.04.2019 составляет 11 458 590 руб. 00 коп. без НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и на условиях, предложенных Департаментом. В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 16 197 000 руб., доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, представленного Департаментом не представлено, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

В кассационной жалобе Департаментом приведены возражения против внесения исключения из договора пункта 2.1.7 и внесения изменений в пункты 2.8, 3.2, 4.7.2, 5.9,7.4 договора.

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей истца.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

До рассмотрения кассационной жалобы от ответчика в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции), от истца поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы Департамента в отсутствие своего представителя.

В целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, истец является арендатором указанного выше нежилого помещения на основании договора аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, общество 11.04.2019 обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

Письмом от 25.07.2019 N 33-5-42982/19-(0)-6 истцу направлен проект договора купли-продажи, в п. 3.1 договора цена имущества установлена в размере 16 197 000 руб., определенном отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 2 от 21.06.2019 N М90-19, составленным ООО "Оценка и Консалтинг", на которое имеется положительное экспертное заключение от 10.07.2019 N 14745, составленное ООО "Деловой союз оценщиков", а пунктами 3.2 и 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится в рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора, ежемесячно.

Общество, посчитав выкупную цену объекта завышенной, обратилось к независимому оценщику, согласно отчету от 19.08.2019 N 040-08/2019 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 10 170 000 руб.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи (пунктами 1.7, 2.1.7, 2.8, 3.2, 3.4, 4.7.2, 5.5, 7.4, 7.12), направленного Департаментом, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, в письме от 11.09.2019 N 33-5-42982/19-(0)-7 Департамент отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 11 458 590 руб., определенной в названном заключении.

Исключая из проекта договора пункт 2.1.7, суд исходил из того, что условия указанного пункта договора в редакции ответчика возлагает на покупателя обязанность по письменному требованию продавца в недельный срок составить закладную на объект, которая удостоверяет права продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, представив ее в орган регистрации прав, что противоречит положениям статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке",

Принимая пункт 2.8 договора в редакции истца, суд согласился с Доводами Департамента о том, что продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр объекта, при этом, учитывая, что истец, не оспаривая это право продавца, предлагает в пункте 2.8 договора установить периодичность проведения проверок и осмотров объекта и предусмотреть обязанность продавца уведомить покупателя о проведении проверки (осмотра), принимая во внимание условие договора о том, что право собственности на объект возникает у покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1.6), согласился с мнением истца о том, что после государственной регистрации за ним права собственности на нежилое помещение проверку (осмотр) следует проводить с обязательным предварительным письменным уведомлением покупателя (собственника помещения) о проверке (осмотре), а количество последних ограничить.

Принимая пункт 4.7.2 в редакции, предложенной истцом, суд пришел к выводу, что редакция пункта 4.7.2, предлагаемая ответчиком, ограничивает права истца как собственника нежилого помещения.

Принимая пункт 5.5 в редакции, предложенной истцом, суд, руководствуясь положениями статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что перечисленные в пункте 2 статьи 351 Кодекса случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами, установив, что указанные случаи со стороны истца не согласованы, принял пункт 5.5 договора в редакции истца.

С учетом того, что возможность расторжения договора по соглашению сторон и в судебном порядке и случаи отказа от договора (отказа от исполнения договора) должны быть согласованы сторонами, а со стороны истца случай, указанный в пункте 7.4 договора, не согласован, суд принял пункт 7.4 в редакции истца.

Проверка спорных условий договора была осуществлена судами в рамках урегулирования разногласий, которые были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству в целях исключения правовой неопределенности в отношениях сторон.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами, а в целом направлены на иную оценку судом кассационной инстанции доказательств по делу и содержания условий договора, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции также полагает необходимым отметить, что мотивированных доводов относительно исключения пункта 2.1.7 и изложения судами редакции пунктов 2.8, 5.9, 7.4, 7.12 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, тогда как в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020 по делу N А40-310160/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

И.В. Лазарева

Судьи

С.В. Краснова Е.Ю. Филина