Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2021 г. N Ф05-23562/20 по делу N А41-87155/2019

город Москва

08 февраля 2021 г.

Дело N А41-87155/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Карповой Г.А., Колмаковой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации города Долгопрудного Московской области - Лёвина И.А. по дов. от 23.12.2020,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Парусный клуб "Водник" - Иванова С.В. по дов. от 11.01.2021,

от третьих лиц: Панкина Ильи Михайловича - неявка, извещен,

Панкина Михаила Сергеевича - неявка, извещен,

рассмотрев 02 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Парусный клуб "Водник"

на решение от 29 июня 2020 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 22 октября 2020 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Администрации города Долгопрудного Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Парусный клуб "Водник"

о взыскании задолженности по договору и пени,

третьи лица: Панкин Илья Михайлович, Панкин Михаил Сергеевич,

УСТАНОВИЛ: Администрация города Долгопрудного Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Парусный клуб "Водник" (далее - ответчик, ООО "Парусный клуб "Водник") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в размере 8 829 637,34 руб. за период с 4 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года, пени в размере 2 220 653,79 руб. за период с 16.12.2018 по 15.06.2020 по договору аренды земельного участка от 30.05.2000 N МО-42-338Д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Панкин Илья Михайлович, Панкин Михаил Сергеевич.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 года, заявленные требования удовлетворены частично: с ООО "Парусный клуб "Водник" в пользу Администрации взыскана задолженность в размере 8 330 763,74 руб., пени в размере 2 095 187,08 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Парусный клуб "Водник" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик, в том числе, указывает, что все входящие в состав размещенного на спорном земельном участке общей площадью 6 га недвижимые объекты спортивно-оздоровительного комплекса (весь комплекс) в 2018 году были проданы третьим лицам; в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на указанные объекты недвижимости третьим лицам общество утратило возможность использовать арендованный земельный участок по назначению, поскольку выбыло из арендных отношений с ответчиком. По мнению заявителя кассационной жалобы, настоящий иск Администрацией предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов кассационных жалоб, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Парусный клуб "Водник" (арендатор) заключен договор аренды от 30.05.2000 N МО-42-338Д в отношении земельного участка, расположенного в г. Долгопрудный, р-н Клязьминского водохранилища, с кадастровым номером 50:42:010101:0006, площадью 6 га, под размещение спортивно-оздоровительного комплекса. Срок договора 25 лет (пункт 1.2 договора аренды).

Полагая, что на стороне арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года, начислив пени за просрочку уплаты долга, истец 20.03.2019 направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени, которая была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций руководствовались статьями 309, 310, 421, 424, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и исходили из того, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, права на которые перешли к Панкину И.М. и Панкину М.С., при этом согласно заключению эксперта, полученного в связи с назначенной судом экспертизой, в фактическом владении ООО "Парусный клуб "Водник" осталась часть земельного участка, аренду которой ответчик не оплачивает, в связи с чем, пришли к выводу о наличии у общества задолженности по арендной плате в размере 8 330 763,74 руб. и неустойки в размере 2 095 187,08 руб. за заявленные истцом периоды, взыскав указанные суммы с ответчика.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций в связи со следующим.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, отнесено к задачам подготовки дела к судебному разбирательству.

Указанные требования процессуальных норм судами не выполнены, при рассмотрении настоящего дела суды не приняли должных мер к установлению целого ряда обстоятельств, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Из материалов дела следует, что ответчик до января 2018 года являлся собственником объектов недвижимости, составляющих спортивно - оздоровительный комплекс, расположенный на спорном земельном участке, и для эксплуатации которого был заключен спорный договор аренды.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то в силу прямого указания закона такой покупатель тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка и становится стороной договора аренды, в случае если предыдущий собственник недвижимости пользовался земельным участком на условиях аренды.

Остались не проверенными судами обеих инстанций доводы ответчика о том, что на основании договоров купли-продажи и государственной регистрации перехода права в январе 2018 года, права на все объекты, составляющие вышеупомянутый спортивно - оздоровительный комплекс, перешли от ООО "Парусный клуб "Водник" к физическим лицам Панкину И.М. и Панкину М.С., а также, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты к третьим лицам, в силу закона, перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости, на тех же условиях, которые были у предыдущего пользователя, т.е. при регистрации перехода права собственности на объекты спортивно - оздоровительного комплекса к третьим лицам перешло право аренды всего земельного участка, т.к. иного назначения, кроме как эксплуатация названного комплекса, данный земельный участок не имеет.

Судами не установлено, когда зарегистрирован переход права собственности от ответчика (продавца объектов) к третьим лицам (покупателям) в отношении всех объектов недвижимости, составляющих вышеупомянутый комплекс, копии договоров купли-продажи и выписки из ЕГРН в отношении данных объектов судами не истребовались, а также судами сделан необоснованный вывод о сохранении в пользовании ответчика части спорного земельного участка, поскольку суды не указали цель такого пользования при отчуждении всех объектов недвижимости, расположенных на данном участке, принимая во внимание, что согласного условиям договора целью аренды является исключительно размещение (эксплуатация) спортивно-оздоровительного комплекса.

В этой связи, кассационная коллегия признает необходимым отметить, что судом первой инстанции необоснованно была назначена судебная экспертиза в отношении спорного земельного участка, т.к. при наличии непроверенных доводов ответчика об отчуждении всех объектов спортивно-оздоровительного комплекса третьим лицам какие-либо правовые основания для проведения вышеупомянутой экспертизы отсутствовали.

Ссылки истца на обстоятельства, установленные судами при рассмотрении других дел между теми же сторонами по спорам из того же договора аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку в указанных делах судами не устанавливались обстоятельства перехода, в силу закона, права аренды спорного земельного участка от ответчика к третьим лицам, т.е. в отношении данного обстоятельства какая-либо преюдиция отсутствует.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и необходимые для правильного разрешения спора, определить подлежащие применению к установленным фактическим обстоятельствам нормы материального права, а также установить, является ли ответчик надлежащим относительно предъявленных к нему исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 года по делу N А41-87155/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Г.А. Карпова Н.Н. Колмакова