Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 февраля 2021 г. N Ф05-24516/20 по делу N А41-31849/2019

г. Москва

9 февраля 2021 г.

Дело N А41-31849/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Кочергиной Е.В.,

судей Ядренцевой М.Д., Кольцовой. Н.Н.

при участии в заседании:

от истца: Администрации городского округа Химки Московской области - не явилось, извещено,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью СТРОИ ИНВЕСТ - не явилось, извещено,

от третьих лиц:

от Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Химки - не явилось, извещено,

от Кириной Ольги Анатольевны - не явилось, извещено,

от Глебовой Татьяны Андреевны - не явилось, извещено,

рассмотрев 02 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью СТРОИ ИНВЕСТ

на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 года,

по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИ ИНВЕСТ,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требовании относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, Кирина Ольга Анатольевна, Глебова Татьяна Андреевна

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды от 16.02.2016 г. N ЮА52, по встречному иску о расторжении договора аренды от 16.02.2016 г. N ЮА52, взыскании убытков в размере 2 399 962 руб. 34 коп.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй Инвест" (далее - ООО "Строй Инвест",) с требованиями:

- взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N ЮА-52 от 16.02.2016 за период 4 квартал 2017 года, с 1 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 1 562 901 руб. 95 коп., пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.12.2017 по 15.12.2018 в размере 410 093 руб. 55 коп.;

- расторгнуть договор аренды от 16.02.2016 N ЮА-52, заключенный в отношении земельного участка, расположенного по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма - Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28;

- обязать ООО "Строй Инвест" вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации г. Химки земельный участок общей площадью 710 кв.м., расположенный по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма - Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28, сроком на 5 лет.

Определением Арбитражного суда Московской области 23 мая 2019 года принят встречный иск к Администрация городского округа Химки Московской области о расторжении заключенного между Администрацией г.о. Химки и ООО "Строй Инвест" договора аренды от 16.02.2016 N ЮА-52 земельного участка площадью 710 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020802:457, категория "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации кафе", расположенного по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма - Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28; о взыскании с Администрации г.о. Химки в пользу ООО "Строй Инвест" убытков в сумме 2 399 962 руб. 34 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, Кирина Ольга Анатольевна, Глебова Татьяна Андреевна.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 года по делу N А41-31849/19, первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество с ограниченной ответственностью СТРОИ ИНВЕСТ обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В связи с наличием предусмотренных статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований определением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2021 произведена замена председательствующего судьи Голобородько В.Я. на судью Кочергину Е.В.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.02.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-52 (далее - договор).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 710 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020802:457 категория "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации кафе" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1 к договору), расположенный по адресу Московская область г. Химки мкр Клязьма - Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28.

Согласно п. 1.2, участок предоставляется для осуществления арендатором деятельности в соответствии с целевым назначением участка для использования в целях строительства и эксплуатации кафе.

Срок аренды установлен с 16.03.2016 по 15.03.2021 на пять лет (п. 2.1). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.02.2016.

Договор аренды зарегистрирован Управлением росреестра 23.03.2016.

Разделом 3 договора установлен порядок расчета и внесения арендных платежей. Согласно п. 3.3, арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Как следует из пояснений истца, ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, возникла задолженность за периоды: 4 квартал 2017 года, с 1 по 3 квартал 2018 года. На задолженность начислена неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (договорная неустойка).

В претензии к ответчику от 01.02.2019 истец потребовал погасить образовавшуюся задолженность.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Во встречных требованиях ответчик указал, на то, что у него отсутствует доступ к арендуемому участку, что земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и в соответствии со ст.ст. 450, 612 ГК РФ он имеет право требовать расторжения договора аренды с возмещением убытков, о чем ответчик сообщил истцу в ответе на претензию от 10.09.2018 N 15-з, и что явилось основанием для обращения к Администрации со встречным исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства по делу определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2019 по ходатайству ответчика назначалась судебная экспертиза, с постановкой вопроса: - определить возможность организации подъезда автотранспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0020802:457, по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, кв. Клязьма, указать варианты со ссылкой на кадастровые номера участков, которые при этом необходимо использовать.

Согласно выводам, изложенным в поступившем и приобщенным к материалам дела экспертном заключении АНО "Экспертная компания "Синергия" от 18.09.2019, подъезд к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 фактически отсутствует.

Фактическая сеть развития автомобильных дорог, а также существующая застроенность прилегающей территории местности не позволяет организовать подъезд автотранспортных средств к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 по адресу г. Химки мкр Клязьма-Старбеево кв. Клязьма.

Доказательств того, что земельный участок с КН 50:10:0020802:457 изначально был передан арендатору без возможности прохода/проезда к нему, в материалы дела не представлено, напротив из пояснений ответчика следует, что ограничение имеет место с 2017 года, в то время как договор аренды заключен в 2016 году.

Согласно акта приема-передачи земельного участка с КН 50:10:0020802:457 от 16.02.2016, земельный участок передан на основании договора аренды от 16.02.2016 N ЮА-52, арендатором участок осмотрен, участок ему передан в состоянии, соответствующем условиям договора аренды со всеми необходимыми для использования участка документами, о правах, обременениях третьих лиц на участок арендатор оповещен, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется (п. 3 акта).

Согласно Протоколу заседания Межведомственной комиссии от 05.06.2019 N 3/19 (п. 20), на территории по адресу го Химки мкрн Клязьма-Старбеево, выявлен 10 самовольный захват земельного участка, установлен забор вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:13, Комитету по управлению имуществом поручено издать приказ на демонтаж незаконно размещенного объекта.

Согласно акту совместного осмотра от 19.06.2019, проведенного совместно представителями администрации и общества в отношении земельного участка с КН 650:10:0020802:457, в ходе визуального осмотра выявлено, что территория участка не огорожена, имеется свободный доступ (проход) с Северо-Восточной стороны, проезд с Северо-Западной стороны отсутствует (установлено ограждение).

Как пояснил в судебном заседании представитель истца и как следует из представленного истцом акта осмотра от 20.03.2020 земельного участка с КН 50:10:0020802:457, расположенного вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:28, и принадлежащего ООО "Строй Инвест" на праве аренды в соответствии с договором аренды от 16.02.2016 N ЮА-52, препятствий к проезду/проходу на участок не имеется. Проезд к участку осуществляется между земельными участками с КН 50:10:0020802:27, 50:10:0020802:13, 50:10:0020802:15.

На момент осмотра на указанном проезде установлено временное ограждение из сетки, сложены остатки распиленного сухостоя.

Со слов гр. Глебова А.В. и гр. Кирина А.Л., участвующих в совместном осмотре, ограждение установлено временно, ввиду отсутствия какой-либо деятельности на земельном участке ООО "Строй Инвест" длительное время, а также в целях недопущения третьих лиц и бродячих животных и будет убрана в любой момент, является некапитальным. Также имеются для проезда ворота, истец пояснил, что у него ключа не имеется, ворота установлены собственниками смежных участков.

В замечаниях к акту осмотра от 20.03.2020 гр. Глебов А.В. и гр. Кирина А.Л. (представители правообладателей смежных земельных участков) указали, что никаких обращений и предложений со стороны ООО "Строй Инвест" к собственникам смежных участков, по организации проезда не поступало, при этом препятствий к проезду через установленные ворота они не чинили, готовы были предоставить ключи.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени в соответствии с п. 5.2 договора из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности, исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Претензией Администрация области уведомила ООО ""Строй Инвест" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка. К указанной претензии приложено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 850.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ООО "Строй Инвест" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, в связи с чем суд первой инстанции, признав нарушения договора аренды земельного участка существенными, удовлетворил заявленные требования расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции с учетом всех материалов дела, позиций лиц, участвующих в деле, установленных обстоятельств по данному спору, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по ст.ст. 450, 612, 620 ГК РФ, поскольку ответчик не доказал существенного нарушения арендодателем договора аренды и наличия в арендуемом имуществе (земельном участке) таких недостатков, которые подлежали устранению арендодателем, но не были устранены и повлекли невозможность использования земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся доказательствам, выводы суда первой инстанции поддержал.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами.

Доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к повторению позиции заявителя при рассмотрении дела и доводов его апелляционной жалобы, которые была предметом исследования и оценки судов, и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку фактически свидетельствуют о несогласии с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и по сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 года по делу А41-31849/19 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИ ИНВЕСТ" без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

М.Д. Ядренцева Н.Н. Кольцова