Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2021 г. N Ф05-1317/21 по делу N А40-324140/2019

город Москва

24 февраля 2021 г.

Дело N А40-324140/19

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - неявка, извещен,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Успех XXI-IX" - Рогачев А.А. по дов. от 02.06.2020,

рассмотрев 16 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Успех XXI-IX"

на решение от 11 августа 2020 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 27 октября 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Успех XXI-IX"

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью ""Успех XXI-IX" (далее - ответчик, ООО "Успех XXI-IX") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.09.2016 N И-07-001187 в размере 23 921 507,57 руб., в том числе: по арендной плате за период с 01.10.2017 по 28.08.2018 в размере 22 776 358,70 руб. и пени в размере 1 145 148,87 руб. за период с 06.10.2017 по 28.08.2018

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 августа 2020 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, ООО "Успех XXI-IX" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик, наряду с другими доводами, указал, что переданный в аренду обществу земельный участок не мог, в соответствии с полученным градостроительным планом, использоваться арендатором по целевому назначению, установленному в договоре (проектирование и строительство торгово-офисного центра с автопаркингом), в связи с чем, у арендатора не возникла обязанность по внесению арендной платы по договору за спорный период (статьи 328, 606, 611, 614, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Успех XXI-IX" (арендатор) заключен договор от 29.09.2016 N И-07-001187 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Ивана Франко, вл. 8-10, площадью 2000 кв. м., предоставляемого в аренду для целей завершения проектирования и строительства объекта капитального строительства (объект общественного назначения - торгово-офисный центр, совмещенный с автопаркингом), со следующими технико-экономическими показателями: максимальная общая площадь объекта (кв.м) - 5 851, в т.ч. подземная автостоянка - 2 830 кв.м, этажность (количество уровней) - 3+2 подземных уровня; показатели нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта - 54 (м/м).

Запись о государственной регистрации договора в ЕГРН от 25.11.2016 N 777/022/025/2016-2668/1.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в пунктах 3.1-3.4 договора, при этом арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Выявив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору за период с 01.10.2017 по 28.08.2018, в результате чего, по мнению арендодателя, за арендатором образовалась задолженность за указанный период, Департамент направил обществу претензию от 17.06.2019 N 33-6-272078/19-(0)-1, с требованием погасить имеющуюся задолженность. Оставление данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций руководствовались положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, доказательств погашения спорной задолженности не представлено, представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности и начисленных на нее пени проверен и признан верным.

Отклоняя доводы ответчика о невозможности, согласно выданному ГПЗУ от 02.05.2017, использовать земельный участок по указанному в договоре назначению, суды сослались на то обстоятельство, что ответчик не оспорил в судебном порядке действия Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы по выдаче указанного ГПЗУ, а также суд апелляционной инстанции исходил из того, что решением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2018 по делу N А40-40708/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2018, удовлетворен иск Департамента о расторжении упомянутого договора и взыскании с ООО "Успех XXI-IX" задолженности по договору за период с 29.09.2016 по 3 квартал 2017 года, при этом договор досрочно расторгнут судом в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу встречности и взаимности возникающих из договора аренды обязательств, арендная плата не может быть начислена за период, когда арендодатель фактически не мог пользоваться объектом аренды по функциональному назначению в целях, установленных договором аренды, по независящим от арендатора обстоятельствам.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

При этом обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в аренду является исполненной не только путем непосредственной передачи земельного участка арендатору путем подписания соответствующего акта приема-передачи, но и передачи земельного участка, который по своим характеристикам может быть использован арендатором по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно пункту 4 договора аренды земельный участок площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 77:07:0005002:56 и адресными ориентирами: г. Москва, ул. Ивана Франко, вл. 8- 10, предоставлен в аренду обществу для завершения проектирования и строительства объекта общественного назначения - торгово-офисного центра, совмещенного с автопаркингом, однако согласно градостроительному плану от 02.05.2017 N RU 77- 209000-023384 названного земельного участка, какое-либо строительство на данном участке невозможно.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленный в ГПЗУ режим использования вышеназванного земельного участка исключал его использование в целях строительства, общество не имело возможности использовать предоставленный ему в аренду земельный участок по целевому назначению, что само по себе свидетельствует о неисполнении арендодателем своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, Департамент не вправе требовать от арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Кассационная коллегия признает необходимым также отметить, что как следует из содержания судебных актов по делу N А40-40708/18, вопрос невозможности использовать арендованный земельный участок в целях, установленных договором аренды, судами при рассмотрении указанного дела не исследовался и какая-либо правовая оценка данному обстоятельству судами не давалась. В этой связи, при рассмотрении настоящего дела, положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к данному обстоятельству не подлежали применению.

Учитывая изложенное, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по спорному договору аренды за период с 01.10.2017 по 28.08.2018 и пени, начисленных на задолженность, образованную за указанный период, поскольку материалами дела подтвержден факт невозможности использования арендатором земельного участка в спорный период в целях, установленных договором, по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Поскольку, исходя из предъявленных истцом требований, судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, полно и всесторонне исследованы представленные в дело доказательства, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием правовых оснований для удовлетворения исковых требований, признает необходимым отменить принятые по делу решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой ответчиком государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалоб, подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 августа 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года по делу N А40-324140/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Успех XXI-IX" судебные расходы в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалоб.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Колмакова Е.В. Кочергина