Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2021 г. N Ф05-2071/21 по делу N А41-108927/2019

г. Москва

26 февраля 2021 г.

Дело N А41-108927/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от истца: Серегин А.Б. по дов. от 11.01.2021,

от ответчика: Черехович М.И. ген. директор, решение от 17.04.2019 N 1/1,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Пущино на решение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020 по делу N А41-108927/2019

по иску Администрации городского округа Пущино

к АО "Ют Рос"

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Пущино (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Ют Рос" (далее - АО "Ют Рос", ответчик, общество) о взыскании 4 330 280 руб. компенсации за неисполнение ответчиком обязательств пункта 3.1 инвестиционного контракта N 150/60-02 от 29.07.2002 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области по передаче 10% общей площади нежилых помещений трех многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Пущино, мкр. "АБ", д. N 25, 26, 28, обязании передать Администрации городского округа Пущино возведенные инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объектов благоустройства в соответствии с пунктом 3.10 контракта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2020 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Администрация обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал. Судом к материалам дела приобщен отзыв общества на кассационную жалобу как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение и постановление подлежащими отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.07.2002 между Администрацией города Пущино, Министерством строительного комплекса Московской области, и ЗАО "Ют Рос" был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 150/60-02.

В соответствии с пунктом 3.1 контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации - по 10% общей площади квартир, общей нежилой площади, 100% площади подземных помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта; инвестору - по 90% общей площади квартир и общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта.

Согласно пункту 3.10 контракта создаваемые в процессе инвестирования и строительства объекта инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства являются муниципальной собственностью и после их приемки Государственной комиссией в соответствии с исполнительной документацией подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной Администрацией организации, если иное не установлено соглашением сторон. Перечень и точное описание сетей и объектов благоустройства определяются дополнительным соглашением сторон.

Из искового заявления следует, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче 10% общей площади нежилых помещений трех многоквартирных домов, а также не исполнен пункт 3.10 контракта в части передачи Администрации возведенных инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объектов благоустройства.

Как указал истец, по данным технических паспортов, выданных ГУП МО "Московское областное БТИ", общая площадь нежилых помещений объектов составляет:

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г. Пущино, мкр. "АБ", д. 25, 977,0 кв. м, (нежилые помещения подвала 492,8 кв. м, и нежилые помещения чердака 484,2 кв. м), не переданная площадь составляет 10% = 97,70 кв. м;

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г. Пущино, мкр. "АБ", д. 26, 1032,0 кв. м, (нежилые помещения подвала 510,7 кв. м, и нежилые помещения мансарды 521,3 кв. м), не переданная площадь составляет 10% = 103,2 кв. м;

- по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г. Пущино, мкр. "АБ", д. 28, 977,4 кв. м, (нежилые помещения подвала 453,3 кв. м, нежилые помещения мансарды 497,2 кв. м, нежилые помещения 36,9 кв. м), не переданная площадь составляет 10% = 97,74 кв. м.

Итого по всем домам общая площадь нежилых помещений, предназначенная для передачи Администрации, по расчету истца составляет 298,64 кв. м.

Согласно отчету об оценке рег. N 225А-19-909959-08,11 от 14.11.2019 итоговая величина рыночной стоимости 1 кв. м общей площади нежилых помещений объектов составляет 14 500 руб., в связи с чем размер денежной компенсации составляет 4 330 280 руб.

При этом, как указал истец, предложенные ответчиком к приемке нежилые помещения, расположенные в указанных выше домах, не могут быть признаны нежилыми и не подлежат передаче инвестором в рамках контракта, поскольку являются общедомовым имуществом.

Таким образом, поскольку после возведения объектов не образовалась подлежащая передаче истцу как стороне по инвестиционному контракту площадь нежилых помещений, и такая передача невозможна, истец обратился в суд с требованиями о выплате компенсации.

Суд первой инстанции, рассмотрев требования истца со ссылкой на статьи 393, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказывая в иске, указал на то, что истец не доказал обстоятельств возникновения права требовать возмещения причиненных ему убытков вследствие отсутствия у продавца недвижимого имущества, которое он должен передать в собственность покупателя. При этом суд исходил из пояснений и позиции ответчика о готовности передать такое имущество и его фактического наличия.

Относительно требования о передаче коммуникаций суд указал на отсутствие дополнительного соглашения об определении перечня и точного описания сетей и объектов благоустройства, в связи и с чем счел невозможным установить предмет заявленных требований. При этом суд пришли к выводу, что в материалах дела имеются доказательства их передачи ответчиком на обслуживание уполномоченным истцом организациям в соответствии с пунктом 3.10 контракта.

Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, указал на то, что из акта осмотра от 24.04.2018 N 1118 следует, что нежилые помещения, расположенные в МКД, не могут быть признаны нежилыми и не подлежат передаче инвестором Администрации городского округа Пущино в рамках контракта, поскольку являются общедомовым имуществом. Доказательств отступления застройщика от проектной документации при строительстве домов в материалах дела не имеется.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, возражая относительно заявленных исковых требований, которые, как правильно указали суды, мотивированы нарушением ответчиком положений пунктов 3.1, 3.10 контракта, именно на АО "Ют Рос" лежит обязанность по доказыванию своей правовой позиции с предоставлением в материалы дела соответствующих доказательств.

Истец в данном случае лишен возможности представить доказательства наличия либо отсутствия спорного имуществ и факта его не передачи в установленном контрактом порядке, а в случае установления судом обстоятельств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств вправе требовать соразмерную компенсацию своих потерь (взыскания убытков).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Между тем ни один из доводов сторон в обоснование своих позиций оценки суда со ссылкой на конкретные материалы дела не получил. Суды ограничились лишь общими ссылками на позицию ответчика и его пояснения, даже не указав, в чем именно она заключается.

При этом в судебном заседании суда кассационной инстанции руководитель общества заявлял, как о готовности передать спорные объекты, так и о том, что они уже были переданы, при этом также без конкретных ссылок на материалы дела.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При указанных обстоятельствах, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренные в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Кроме того, суду следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Министерства жилищной политики Московской области как лица, с которым должен быть подписан акт о результатах реализации контракта.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020 по делу N А41-108927/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева