Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 марта 2021 г. N Ф05-2375/21 по делу N А40-178562/2019

г. Москва

9 марта 2021 г.

Дело N А40-178562/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2021.

Полный текст постановления изготовлен 09.03.2021.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Беловой А.Р. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - Бобров А.К., по доверенности от 20.05.2019

от ответчика - Артамонова Ю.С., по доверенности от 08.12.2020 N 33-Д-1240/20

рассмотрев в судебном заседании 03.12.2020 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу N А40-178562/2019

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Реалторг"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Реалторг" (далее - ООО "Реалторг", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 70,0 кв. м (цокольный этаж, пом. I, ком.1-7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Рычагова, д. 23/11, на условиях, изложенных в просительной части иска.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020, суд обязать Департамент заключить с ООО "Реалторг" договор купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 70,0 кв. м (цокольный этаж, пом. I, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Рычагова, д. 23/11, по цене 4 100 428 руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет в редакции ООО "Реалторг".

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами, который при рассмотрении дела по существу свелся к разногласиям по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2020 экспертизы, согласно заключению которой, на дату обращения истца с заявлением о выкупе (03.09.2018) рыночная стоимость спорного помещения составила 4 100 428 руб. без учета НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды в помещении имеется несогласованная с ответчиком перепланировка, а в проекте договора купли-продажи нежилого помещения цена помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости, заказчиком которого не является собственник помещения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Судами установлено и это подтверждено материалами дела, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 70,0 кв. м (цокольный этаж, пом.I, ком.1-7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Рычагова, д. 23/11, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 09.02.2015 N 00-00037/15.

03.09.2018 Общество, реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, обратилось к Департаменту, 30.10.2018 в ответ на обращение ООО "Реалторг" от Департамента получено уведомление N 33-5-99007/19-(0)-5 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, а также те возражения, которые были заявлены ответчиком в ходе рассмотрения дела, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 100 428 руб., определенной в названном заключении.

Ссылка Департамента на произведенную заявителем несогласованную перепланировку не может быть принята судом кассационной инстанции во внимание, поскольку Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит в качестве условия получения преимущественного права выкупа отсутствие либо наличие перепланирования (как самовольного, так и разрешенного) арендуемых нежилых помещений.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в суде апелляционной инстанции, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу N А40-178562/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

И.В. Лазарева

Судьи

А.Р. Белова С.В. Краснова