Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2021 г. N Ф05-12667/21 по делу N А41-21961/2020

город Москва

17 июня 2021 г.

Дело N А41-21961/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Латыповой Р.Р., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца: Фуфурин Е.А., доверенность от 08.06.2021;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: от АО "ЮниКредит Банк": Смола Д.В., доверенность от 10.08.2020; от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 03 - 10 июня 2021 года в судебном заседании кассационные жалобы

ответчика - АО "Траст-Терминал-Лыткарино" и третьего лица - АО "ЮниКредит Банк"

на постановление от 03 февраля 2021 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А41-21961/20

по иску ООО "АЛЬЯНС"

о разделе земельного участка и установлении границ образованных земельных участков

к АО "Траст-Терминал-Лыткарино",

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, АО "ЮниКредит Банк",

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛЬЯНС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АО "Траст-Терминал-Лыткарино" о разделе земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, расположенного по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, площадью 48.320 кв.м, согласно схеме раздела от 19.05.2020, выполненной кадастровым инженером ООО "ГЕОПРОФИ"; об установлении описания образованных от раздела земельных участков; об обязании обратиться в орган, осуществляющий государственный учет, с соответствующим заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права на земельные участки, образованные от раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27; об обязании передать ООО "АЛЬЯНС" земельный участок, площадью 10.000 кв.м, образованный от раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, в порядке, установленном в соглашении о землепользовании к инвестиционному договору от 30.08.2005 N 108/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной, с прокладкой подземного газопровода от 31.05.2006 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и АО "ЮниКредит Банк".

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2021 года решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены частично, суд постановил:

1) произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, адрес местоположения: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, площадью 48.320 кв.м, зарегистрированный на праве собственности за АО "Траст-Терминал-Лыткарино" (запись регистрации от 26.05.2006 N 50-50-53/005/2006-335) согласно схеме раздела земельного участка Межевого плана от 19.05.2020 года, выполненного ООО "ГЕОПРОФИ";

2) установить следующее описание земельных участков, образованных от раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, адрес местоположения: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, площадью 48.320 кв.м:

2.1) земельный участок 50:53:0010206:27:ЗУ1 (участок подлежащий передаче ООО "АЛЬЯНС") - площадь 10.000 кв.м (+/- 35), адрес земельного участка: 140083, Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания производственного назначения. На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание котельной кадастровый номер 50:53:0000000:761, адрес: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, стр. 9п (собственник ООО "АЛЬЯНС"), сооружение - дымовая труба, кадастровый номер 50:53:0000000:762 (собственник ООО "АЛЬЯНС"), часть сооружения - сеть газопровода, кадастровый номер 50:53:0010206:5587 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"). Доступ на земельный участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 50:53:0000000:7441. Граница образованного земельного участка не закреплена на местности.

Земельный участок имеет следующие характерные точки границ и описание:

Обозначение характерных точек Границ		Координаты, м		Горизонтальное Положение (S)	Кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных на земельном участке
		X	Y
от т.	до т.
1	2	3	4	5	6
Н8	Н7	450 356,76	2 214 154,91	87,07	50:53:0000000:761, 50:53:0010206:5587, 50:53:0000000:762
Н7	Н6	450 366, 38	2 214 241,45	42,67
Н6	Н5	450 324, 04	2 214 246, 73	18,03
Н5	Н12	450 326, 39	2 214 264,61	9,08
Н12	Н11	450 317,38	2 214 265,71	79,66
Н11	Н10	450 308,41	2 214 186, 56	55,77
Н10	Н9	450 253,02	2 214 237,51	98,53
Н9	Н8	450 241, 87	2 214 242,27	129,49
Н8		450 356, 76	2 214 154,91

2.2) земельный участок 50:53:0010206:27:ЗУ2 (подлежащий закреплению на праве собственности АО "Траст-Терминал-Лыткарино") - площадь 38.320 кв.м (+/- 68), адрес земельного участка: 140083, Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания производственного назначения. На участке расположены следующие объекты недвижимости: 1) часть сооружения - трасса водопровода, кадастровый номер 50:53:0010206:5575 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 2) сооружение - фекальная канализация, кадастровый номер 50:53:0010206:5577 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 3) сооружение - подземная кабельная линия, кадастровый номер 50:53:0010206:5580 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 4) сооружение - водопроводная сеть, кадастровый номер 50:53:0010206:5578 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 5) сооружение - кабельная линия 2КЛ, кадастровый номер 50:53:0010206:5573 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 6) газопровод высокого давления, кадастровый номер 50:53:0010206:5587 (собственник АО "ТрастТерминал-Лыткарино"), 7) здание склада N 2, кадастровый номер 50:53:0000000:703 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 8) здание склада N 3, кадастровый номер 50:53:0000000:709 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), 9) двухэтажное здание с цокольным этажом насосной станции очистных сооружений с пожарным резервуаром и КПП, кадастровый номер 50:53:0000000:705 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино").

Доступ на земельный участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 50:53:0000000:7595, 50:53:0010206:24, 50:53:00000007441.

Границы образованного земельного участка проходят по бетонному забору и закреплены долговременными межевыми знаками от н1 - н5 и от н12 - н1 (углы забора).

Земельный участок имеет следующие характерные точки границ и описание:

Обозначение характерных точек Границ		Координаты, м		Горизонтальное Положение (S)	Кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных на земельном участке
		X	Y
от т.	до т.
1	2	3	4	5	6
1	2	450 555,19	2 214 233,65	14,74
2	3	450 555,74	2 214 248,38	101,41
3	4	450 454,34	2 214 249,53	8,99
4	Н5	450 445,37	2 214 250,10	119,72
Н5	Н6	450 326,53	2 214 264,60	22,55
Н6	Н7	450 323,39	2 214 242,27	42,83
Н7	Н8	450 365,95	2 214 237,51	86,61
Н8	Н9	450 356,14	2 214 151,46	128,32	50:53:0010206:5575, 50:53:0010206:5577,
Н9	Н10	450 241,51	2 214 093,79	98,98
Н10	Н11	450 252,97	2 214 192,10	56,03
Н11	Н12	450 308,58	2 214 185,26	80,94	50:53:0010206:5580,
Н12	Н13	450 317,15	2 214 265,74	159,02
13	14	450 159,30	2 214 285,00	29,56	50:53:0010206:5578,
14	15	450 155,94	2 214 255,63	77,39	50:53:0010206:5573,
15	16	450 147,16	2 214 178,74	81,13
16	17	450 138,53	2 214 098,07	12,60	50:53:0010206:5587,
17	18	450 137,19	2 214 085,54	108,00
18	19	450 245,18	2 214 087,13	107,64	50:53:0000000:703,
19	20	450 340,28	2 214 137,55	75,21
20	21	450 411,09	2 214 162,91	90,53	50:53:0000000:709,
21	1	450 489,50	2 214 208,15	70,47
1		450 555,19	2 214 233,65		50:53:0000000:705

3) обязать АО "Траст-Терминал-Лыткарино" передать ООО "АЛЬЯНС" земельный участок, площадью 10.000 кв.м, образованный от раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, адрес местоположения: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, площадью 48.320 кв.м, зарегистрированный на праве собственности за АО "Траст-Терминал-Лыткарино" (запись регистрации от 26.05.2006 N 50-50-53/005/2006-335), в порядке, установленном в соглашении о землепользовании от 31.05.2006 к инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной, с прокладкой подземного газопровода.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, АО "Траст-Терминал-Лыткарино" и АО "ЮниКредит Банк" обратились с кассационными жалобами, в которых просят постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявители жалоб считают судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Ответчик и третье лицо - Управление Росреестра по Московской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Рассмотрев ходатайство АО "ЮниКредит Банк" об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия суда кассационной инстанции его отклонила ввиду отсутствия оснований для его удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель третьего лица - АО "ЮниКредит Банк" поддержал доводы кассационных жалоб.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "АЛЬЯНС" является собственником здания котельной с кадастровым номером 50:53:0000000:761, расположенной по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, строение N 9п, а также сооружения - дымовая труба, все вместе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0010206:27, адрес местоположения: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, площадью 48.320 кв.м.

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности АО "Траст-Терминал-Лыткарино" и обременен в пользу АО "ЮниКредит Банк".

На основании ряда последовательных сделок ООО "АЛЬЯНС" является правопреемником по соглашению о землепользовании от 31.05.2006 к инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной, с прокладкой подземного газопровода, ранее заключенного в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27.

Согласно положениям пункта 7 указанного соглашения о землепользовании от 31.05.2006, в случае наступления обстоятельств пункта 4.2 инвестиционного договора от 30.08.2005 N 1-08/2005, в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2006 N 1, при условии завершения процедуры пункта 5 соглашения заказчик обязуется (после оформления права собственности на земельный участок на свое имя) произвести раздел земельного участка путем выдела из земельного участка площади земельного участка, расположенного непосредственно под зданием котельной и площади, необходимой для его использования, в общем размере (площадью) не менее 10.000 кв.м, согласно приложенному плану предварительного раздела, и передать вновь образованный земельный участок в собственность инвестору на основании договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка с правом выкупа со стороны инвестора (пункт 7). Заказчик обязуется обеспечить раздел земельного участка путем выдела из него причитающегося для использования котельной земельного участка и также обеспечить передачу вновь образованного от раздела земельного участка под зданием котельной и необходимой территории в собственность инвестору (пункт 7.3). Вновь образованный земельный участок не должен содержать ограничения и обременения по его использованию (пункт 7.4).

Для выполнения пункта 7 соглашения о землепользовании от 31.05.2006 АО "Траст-Терминал-Лыткарино" приняло на себя обязательства осуществить необходимые межевые работы от своего имени с целью раздела земельного участка и выделением земельного участка, причитающегося инвестору, в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении к договору и инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1-08/2005 (пункт 8.3 соглашения).

Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2018 по делу N А40-170659/17, с момента приобретения ООО "АЛЬЯНС" на праве собственности объектов недвижимости к нему перешло право пользования частью земельного участка, занятого данными объектами недвижимости, а также право оформления земельного участка на условиях, установленных истцом и ответчиком в соглашении о землепользовании от 31.05.2006 с учетом дополнительного соглашения от 20.01.2016 N 3.

ООО "АЛЬЯНС" обратилось к АО "Траст-Терминал-Лыткарино" об исполнении соглашения о землепользовании от 31.05.2006 путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, устанавливающего сроки по осуществлению сторонами действий по разделу спорного земельного участка.

20.08.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к соглашению о землепользовании от 31.05.2006 к инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1/08-2005 на реконструкцию и модернизацию котельной, с прокладкой подземного газопровода.

Согласно положениям дополнительного соглашения от 20.08.2018 N 1 истец и ответчик в срок до 20.01.2020 должны были произвести все необходимые действия по обращению в соответствующую геодезическую службу с целью составления межевого плана (и схемы раздела земельного участка), а также подготовить необходимые документы для раздела земельного участка (пункт 3.4), в срок до 01.03.2020 согласовать схему раздела земельного участка, проект договора купли-продажи земельного участка подлежащего передаче истцу (пункт 3.5) и в срок до 01.04.2020 направить на согласование заинтересованным лицам схему раздела земельного участка.

09.04.2019 истец письмом N А19-04-18.1 обратился к ответчику о согласовании в качестве неотъемлемой части дополнительного соглашения от 20.08.2018 N 1 (пункт 7) новой схемы генерального плана ввиду необходимости исключения из схемы генерального плана спорного земельного участка здания склада N 1, погибшего в результате пожара от 21.05.2017, и его исключения из адресного ориентира. Ответчик на указанное обращение не ответил.

В последующем истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о совершении действий по обращению в геодезическую службу с целью составления межевого плана по разделу спорного земельного участка, однако указанные требования остались без ответа.

20.03.2020 по заявке ООО "АЛЬЯНС" кадастровым инженером ООО "ГЕОПРОФИ" составлен межевой план, включающий схему раздела спорного земельного участка и полное описание образуемых от раздела земельных участков.

По мнению ООО "АЛЬЯНС", исходя из межевого плана от 20.03.2020, с учетом проекта схемы генерального плана, которая направлена ответчику письмом от 09.04.2019 N А19-04-18.1, а также схемы раздела земельного участка, являющейся неотъемлемой частью соглашения о землепользовании от 31.05.2006, сформировано следующее описание земельных участков, образование которых возможно при разделе земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27.

В связи с тем, что у ООО "АЛЬЯНС" отсутствует иная возможность оформить право на земельные участки под объектами недвижимости, ООО "АЛЬЯНС" обратилось с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что определением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2019 (изготовлено в полном объеме 09.08.2019) по делу N А40-174782/18 АО "ЮниКредит Банк" является конкурсным кредитором АО "Траст-Терминал-Лыткарино" на сумму 1.577.697.780,95 руб., из которых 430.993.031,36 руб. как обеспеченные залогом имущества должника, однако ООО "АЛЬЯНС" не представлено оснований для прекращения залога АО "ЮниКредит Банк", со ссылкой на статью 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд указал, что, обращаясь с апелляционной жалобой, ООО "АЛЬЯНС" указало, что основания права истца на оформление права собственности на испрашиваемый земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании котельной, а впоследствии и всего здания котельной и дымовой трубы, в соответствии с нормами статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые ООО "АЛЬЯНС" ссылалось при рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции не исследованы.

Возражая по доводам апелляционной жалобы, АО "ЮниКредит Банк" ссылалось на то, что ООО "АЛЬЯНС" обратилось в арбитражный суд с заявлением в период банкротства (несостоятельности) АО "Траст-Терминал-Лыткарино" на этапе конкурсного производства, в связи с чем передача земельного участка, испрашиваемого истцом, возможна только в рамках процедуры торгов в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Повторно исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимной связи, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Апелляционный суд установил, что ООО "АЛЬЯНС" на основании договора купли-продажи помещений от 12.12.2016 N 1 является собственником помещения II (6) с кадастровым номером 153:0010206:5619, общей площадью 51,7 кв.м, помещения III (7) с кадастровым номером 50:53:0010206:5618, общей площадью 172,5 кв.м, и помещения I (1, 2, 3, 4, 5) с кадастровым номером 50:53:0010206:5620, общей площадью 45,7 кв.м, все вместе расположены на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, строение N 9п. Право собственности ООО "АЛЬЯНС" зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 17.02.2017 за регистрационными номерами: 50:53:0010206:5619-50/022/2017-2, 50:53:0010206:5618-50/022/2017-2 и 50:53:0010206:5620-50/022/2017-2 соответственно.

На основании договора купли-продажи помещений от 20.12.2016 N 2 ООО "АЛЬЯНС" является собственником помещения IV (8) с кадастровым номером 50:53:0010206:5617, общей площадью 53,9 кв.м, помещения V (9) с кадастровым номером 50:53:0010206:5616, общей площадью 55,1 кв.м, все вместе расположены на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, строение N 9п. Право собственности ООО "АЛЬЯНС" зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 07.03.2017 за регистрационными номерами: 50:53:0010206:5617-50/053/2017-1 и 50:53:0010206:561650/053/2017-1 соответственно.

Также на основании договора купли-продажи помещений от 03.04.2017 N 3 ООО "АЛЬЯНС" является собственником дымовой трубы, высотой 24 м, с кадастровым номером 50:53:0000000:762, расположенной по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, строение N 9п.

Таким образом, ООО "АЛЬЯНС" является собственником пяти помещений, общей площадью 378,9 кв.м, составляющих полностью здание котельной, а также дымовой трубы, расположенной по одноименному со зданием котельной адресу.

В свою очередь здание котельной и дымовая труба, собственником которых является ООО "АЛЬЯНС" с 2016 и 2017 года соответственно, расположены на земельном участке, общей площадью 48.320 кв.м, расположенном по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, кадастровый (или условный) номер 50:53:0010206:27, принадлежащем на праве собственности АО "Траст-Терминал-Лыткарино".

Также ООО "АЛЬЯНС" является правопреемником на стороне инвестора по инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной с прокладкой подземного газопровода и соглашению о землепользовании от 31.05.2006, являющемуся составной частью инвестиционного договора, предусматривающего помимо передачи в собственность инвестору здания котельной в качестве альтернативного обязательства, также передачу в собственность инвестора оборудования, установленного в здании котельной и земельного участка, расположенного под зданием котельной и в отведенных для его использования границах согласно соглашению о землепользовании от 31.05.2006.

Согласно соглашению о землепользовании от 31.05.2006, являющемуся частью инвестиционного договора от 30.08.2005 N 1-08/2005, АО "Траст-Терминал-Лыткарино" приняло на себя обязательства (после оформления права собственности на земельный участок на свое имя) произвести раздел земельного участка путем выдела из земельного участка площади земельного участка, расположенного непосредственно под зданием котельной и площади, необходимой для его использования в общем размере (площадью) не менее 10.000 кв.м, согласно приложенному плану предварительного раздела, и продать вновь образованный земельный участок в собственность инвестору (ООО "АЛЬЯНС") на основании договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка с правом выкупа со стороны инвестора (пункт 7 Соглашения); выкупная стоимость образованного от раздела земельного участка рассчитывается исходя из следующей формулы расчета: A = Z x 10 где, A - выкупная стоимость вновь образованного земельного участка, рублей, Z - сумма земельного налога за вновь образованный земельный участок, штанная за год, в котором будет происходить выкуп вновь образованного земельного участка. Срок внесения выкупной стоимости вновь образованного земельного участка устанавливается дополнительным соглашением, договором купли-продажи или договором аренды с правом выкупа (пункт 7.6 соглашения); АО "Траст-Терминал-Лыткарино" приняло также обязательство осуществить необходимые межевые работы от своего имени с целью раздела земельного участка и выделением земельного участка, причитающегося инвестору, в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении к договору и инвестиционному договору от 30.08.2005 N 1-08/2005. Инвестор обязуется оплатить стоимость межевых и любых учетных работ, связанных с разделом земельного участка, в течение 5 банковских дней с даты получения от заказчика письменного требования об оплате с приложением 5 обосновывающих документов (пункт 8.3 соглашения); зарегистрировать право собственности на вновь образованные земельные участки от раздела земельного участка на свое имя, и уведомить об этом инвестора (пункт 8.4 соглашения).

Также апелляционный суд установил, что обстоятельства приобретения ООО "АЛЬЯНС" в собственность здания котельной установлены Арбитражным судом города Москвы в рамках дела N А40-170659/17. В решении Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2018 по делу N А40-170659/17 содержится оценка условий инвестиционного договора от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной с прокладкой подземного газопровода и соглашения о землепользовании от 31.05.2006, в связи с чем обстоятельства приобретения ООО "АЛЬЯНС" здания котельной являющегося одновременно предметом альтернативного обязательства по инвестиционному договору не проверялись апелляционным судом в рамках настоящего дела повторно, а равно не дана оценка действительности условий и действий по исполнению инвестиционного договора от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной с прокладкой подземного газопровода и соглашения о землепользовании от 31.05.2006, в том числе отсутствует какие-либо заявления от лиц участвующих в настоящем деле о недействительности условий инвестиционного договора и соглашения о землепользовании, а также действий совершенных сторонами по исполнению указанных сделок на дату рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, апелляционным судом установлено, что согласно представленному АО "ЮниКредит Банк" в материалы дела договору о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08, заключенному между ЗАО "ЮниКредит Банк", выступающему в качестве залогодержателя, и АО "Траст-Терминал- Лыткарино", выступающему в качестве залогодателя, земельный участок с указанными реквизитами передан в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств ответчика, выступающего заемщиком по ряду соглашений о предоставлении кредита, заключенных с ЗАО "ЮниКредит Банк".

Договор о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08, а также непосредственно ипотека (залог) земельного участка зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 07.05.2008 после заключения инвестиционного договора от 30.08.2005 N 1-08/2005 (со всеми дополнениями) и соглашения о землепользовании от 31.05.2006, по условиям которых АО "Траст-Терминал-Лыткарино" приняло на себя обязательство передать при наступлении обстоятельств земельный участок под зданием котельной.

Кроме того, пунктом 1.1 договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08 (с учетом дополнительного соглашения от 10.03.2009 N 2 к договору) предусмотрено, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, на которые ипотека не распространяется: здание котельной, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь - 454,5 кв.м, инв. N 122:038-1039, лит. Б, б, кадастровый (условный) номер - 50:53:010206:0027, расположенное по адресу: Московская область, город Лыткарино, улица Степана Степанова, строение N 9п.

Таким образом, апелляционный суд заключил, что спорный земельный участок передан в залог (ипотеку) АО "ЮниКредит Банк" при условии нераспространения залога (ипотеки) на здание котельной, расположенное на спорном земельном участке.

Апелляционный суд отметил, что лица, участвующие в деле, не опровергали то, что здание котельной, указанное в инвестиционном договоре от 30.08.2005 N 1-08/2005 (со всеми дополнениями) и соглашении о землепользовании от 31.05.2006, а также в договоре о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08, а также здание котельной, принадлежащее на праве собственности ООО "АЛЬЯНС", с учетом разности площади здания являются одним и тем же зданием котельной, фактической площадью 378,9 кв.м, принадлежащей на праве собственности ООО "АЛЬЯНС".

Судом апелляционной инстанции установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2019 по делу N А40-174782/18 АО "Траст-Терминал-Лыткарино" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2019 по делу N А40-174782/18 АО "ЮниКредит Банк" является конкурсным кредитором АО "Траст-Терминал-Лыткарино" с требованием на сумму 1.577.697.780,95 руб., из которых 430.993.031,36 руб. обеспечены залогом имущества должника.

В целях оформления прав на земельный участок, обозначенный сторонами соглашения о землепользовании от 31.05.2006, подлежащего передаче инвестору (ООО "АЛЬЯНС"), и на котором расположено нежилое здание (котельная) и дымовая труба, ООО "АЛЬЯНС" обратилось к кадастровому инженеру ООО "ГЕОПРОФИ" для подготовки межевого плана (схемы раздела) земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27. Согласно межевому плану от 20.03.2020, подготовленному кадастровым инженером Оводовой Ю.В., из земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 выделяется земельный участок 50:53:0010206:27:ЗУ1, площадью 10.000 кв.м, (+/- 35), адрес земельного участка: 140083, Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания производственного назначения. На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: 1) здание котельной, кадастровый номер 50:53:0000000:761, адрес: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, стр. N 9п (собственник ООО "АЛЬЯНС"), 2) сооружение - дымовая труба, кадастровый номер 50:53:0000000:762 (собственник ООО "АЛЬЯНС"), 3) часть сооружения - трасса водопровода, кадастровый номер 50:53:0010206:5575 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино").

ООО "АЛЬЯНС" направило в адрес собственника земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 (АО "Траст-Терминал-Лыткарино"), а также залогодержателя земельного участка по договору с собственником (АО "ЮниКредит Банк") заявление об утверждении схемы раздела земельного участка от 20.03.2020.

Указанные заявления об утверждении схемы раздела земельного участка от 20.03.2020 оставлены без ответа со стороны АО "Траст-Терминал-Лыткарино", а также АО "ЮниКредит Банк".

ООО "АЛЬЯНС" повторно обратилось к собственнику земельного участка (АО "Траст-Терминал-Лыткарино") и залогодержателю земельного участка (АО "ЮниКредит Банк") с заявлением о согласовании схемы раздела земельного участка согласно межевому плану от 19.05.2020, также подготовленному кадастровым инженером ООО "ГЕО-ПРОФИ" Оводовой Ю.В., ввиду обнаружения технических ошибок в предыдущем межевом плане от 20.03.2020.

Согласно межевому плану от 19.05.2020 из земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 выделяется земельный участок 50:53:0010206:27:ЗУ1 (участок подлежащий передаче ООО "АЛЬЯНС), площадь 10.000 кв.м (+/- 35), адрес земельного участка: 140083, Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания производственного назначения. На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание котельной, кадастровый номер 50:53:0000000:761, адрес: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, стр. N 9п (собственник ООО "АЛЬЯНС"), сооружение - дымовая труба, кадастровый номер 50:53:0000000:762 (собственник ООО "АЛЬЯНС"), часть сооружения - сеть газопровода, кадастровый номер 50:53:0010206:5587 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино"). Доступ на земельный участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 50:53:0000000:7441.

26.05.2020 ООО "АЛЬЯНС" повторно направило в адрес АО "Траст-Терминал-Лыткарино" заявление об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 согласно соглашению о землепользовании от 31.05.2006 года.

В дальнейшем ООО "АЛЬЯНС" повторно направило такое же заявление об утверждении схемы раздела земельного участка в адрес АО "ЮниКредит Банк", как залогодержателю спорного земельного участка.

Указанные запросы также оставлены АО "Траст-Терминал-Лыткарино" и АО "ЮниКредит Банк" без ответа.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 1 и 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "АЛЬЯНС" является собственником объектов недвижимости (здания котельной) и дымовой трубы, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0010206:27, принадлежащем на праве собственности АО "Траст-Терминал-Лыткарино", соглашением о землепользовании от 31.05.2006 установлено описание земельного участка, подлежащего передаче для обслуживания здания котельной, в дополнительном соглашении от 20.08.2018 N 1 к соглашению о землепользовании от 31.05.2006 фактически определен порядок пользования земельным участок до момента передачи соответствующей части земельного участка, следовательно, при переходе права собственности на объект недвижимости в силу прямого указания закона ООО "АЛЬЯНС" приобрело право пользования спорным земельным участком в соответствующей части, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд обоснованно заключил, что выводы суда первой инстанции о том, что передача земельного участка испрашиваемого на праве собственности ООО "АЛЬЯНС" невозможна, так как спорный земельный участок включен в конкурсную массу АО "Траст-Терминал-Лыткарино" как должника в деле о банкротстве N А40-174782/18, и что в силу Закона о банкротстве реализация имущества, составляющего конкурсную массу должника, возможна только путем продажи в рамках дела о банкротстве, не основаны на нормах Земельного кодекса Российской Федерации, так как согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Постановления N 11 ООО "АЛЬЯНС", как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке АО "Траст-Терминал-Лыткарино" вправе требовать оформления соответствующих прав на полагающуюся АО "Траст-Терминал-Лыткарино" часть земельного участка. Исключительное право на приобретение прав на земельный участок без применения конкурентных процедур возникает у собственника объекта недвижимости в отношении площади занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Апелляционный суд правомерно отметил, что положения пункта 1 статьи 126 и пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве не могут быть применены к спорным правоотношениям, а равно не могут быть истолкованы как исключающие принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку указанными положениями Закона о банкротстве урегулированы иные случаи - реализации имущества должника в отсутствие исключительного права на это имущество в силу закона со стороны третьего лица.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно заключил, что в рассматриваемом случае ООО "АЛЬЯНС", как собственник объекта недвижимости, имеет право требовать раздел земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 при отсутствии препятствий для такого раздела.

Суд апелляционной инстанции указал, что в силу того, что ранее соглашением о землепользовании от 31.05.2006 установлены иные размеры земельного участка, подлежащего передаче ответчику, в адрес АО "Траст-Терминал-Лыткарино" направлен план раздела земельного участка, составленного в соответствии с ранее принятыми на себя сторонами указанных в договоре обязательств. На основании пункта 7 соглашения о землепользовании от 31.05.2006, в редакции пункта 6 дополнительного соглашения от 20.01.2016 N 3 истец предварительно согласовал ответчику размер подлежащего передаче земельного участка. Стороны в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации согласовали необходимый для использования объектов ответчика размер земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется, в частности в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к образуемым в результате раздела участкам установлены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11 (далее - Постановление N 3771/11), при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный в материалы дела межевой план (схему раздела) земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, подготовленный кадастровым инженером по результатам проведения кадастровых работ ООО "ГЕОПРОФИ" от 19.05.2020, и, приняв во внимание отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно схемы раздела, а также границ образуемых земельных участков (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с учетом совпадения схемы раздела земельного участка в межевом плане от 19.05.2020 с описанием по использованию земельного участка, установленного в дополнительном соглашении от 20.08.2018 N 1 к соглашению о землепользовании от 31.05.2006 фактически сложившемуся между истцом и ответчиком, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, из которого выделяется земельный участок 50:53:0010206:27:ЗУ1 (участок подлежащий передаче ООО "АЛЬЯНС), площадью 10.000 кв.м (+/- 35), адрес земельного участка: 140083, Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания производственного назначения. На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание котельной, кадастровый номер 50:53:0000000:761, адрес: Московская область, г. Лыткарино, ул. Степана Степанова, стр. N 9п (собственник ООО "АЛЬЯНС"), сооружение - дымовая труба, кадастровый номер 50:53:0000000:762 (собственник ООО "АЛЬЯНС"), часть сооружения - сеть газопровода, кадастровый номер 50:53:0010206:5587 (собственник АО "Траст-Терминал-Лыткарино").

Наличие каких-либо препятствий для раздела земельного участка апелляционным судом не установлено, и лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены и правомерно отклонены доводы АО "Траст-Терминал-Лыткарино" о необходимости передачи настоящего спора в дело о банкротстве ввиду несостоятельности (банкротства) АО "Траст-Терминал-Лыткарино" с введением процедуры конкурсного производства, поскольку эти доводы сделаны при неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Так, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

На основании пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление N 35) разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац 2 пункта 34 Постановления N 35). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 Закона о банкротстве (пункт I. Практика применения законодательства о банкротстве раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

Однако, как обоснованно отметил апелляционный суд, данное правило в силу прямого указания закона не распространяется на требования о признании права собственности на имущество, лицом обладающим безусловным правом на имущество, поскольку требование собственника имущества по настоящему иску не является денежным и не способно повлечь за собой уменьшение объема конкурсной массы.

Апелляционный суд установил, что исковые требования ООО "АЛЬЯНС" основаны на инвестиционном договоре от 30.08.2005 N 1-08/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной с прокладкой подземного газопровода и соглашении о землепользовании от 31.03.2005, заключенном к инвестиционному договору, в рамках которых АО "Траст-Терминал-Лыткарино" приняло на себя обязательство после реализации инвестиционного проекта передать инвестору помещения, либо в качестве альтернативного обязательства здание котельной и земельный участок под зданием котельной и необходимый для его использования.

На дату рассмотрения спора выполнено обязательство по передаче здания котельной, конечным собственником которого является ООО "АЛЬЯНС".

Также апелляционный суд указал, что согласно пояснениям ООО "АЛЬЯНС", его интерес заключается в оформлении права собственности на земельный участок, расположенный под объектами недвижимости ООО "АЛЬЯНС", и необходимый для их хозяйственного обслуживания, с учетом процедуры и действий по разделу земельного участка, кадастровому учету образованного от раздела земельного участка, которые необходимо совершить для признания права собственности на земельный участок, истребуемый ООО "АЛЬЯНС".

Вместе с тем, апелляционный суд обоснованно заключил, что рассматриваемое требование о разделе земельного участка не является требованием кредитора к должнику, которое может быть рассмотрено судом только в деле о банкротстве, в связи с чем настоящий спор подлежал рассмотрению в порядке искового производства.

Как обоснованно отметил апелляционный суд, тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010206:27 включен в конкурсную массу АО "Траст-Терминал-Лыткарино", не имеет правового значения для целей разрешения настоящего спора, так как в связи с приобретением ООО "АЛЬЯНС" права собственности на объекты недвижимости в 2016 и 2017 годах соответственно, о чем конкурсному управляющему было известно на момент инвентаризации имущества АО "Траст-Терминал-Лыткарино", к ООО "АЛЬЯНС" в силу закона перешли права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, что свидетельствует об утрате АО "Траст-Терминал-Лыткарино" права на соответствующую часть земельного участка, с учетом заключенного между истцом и ответчиком соглашения о землепользовании от 31.05.2006, решения Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2018 по делу N А40-170659/17, о которых конкурсному управляющему при формировании конкурсной массы также было известно.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд правомерно заключил, что в силу прямого указания абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве данный закон не распространяется на настоящий спор.

Исходя из абзаца 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Также апелляционным судом обоснованно отклонен довод АО "ЮниКредит Банк" о невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27 ввиду наличия обременения в виде залога, возникшего на основании договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08, заключенного между ЗАО "ЮниКредит Банк", выступающего в качестве залогодержателя, и АО "Траст-Терминал-Лыткарино", с учетом того, что право пользования части спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания котельной и дымовой трубы, перешло к истцу в силу закона с момента приобретения таких объектов (в 2016 и 2017 годах соответственно), с учетом того, что положения договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08 не распространялись на здание котельной.

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ранее действовавшей редакции), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Апелляционный суд указал, что аналогичные положения содержались в пункте 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08.

Апелляционный суд отметил, что по смыслу указанных норм стороны договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08 в соответствии с действовавшими на указанный период времени нормами исключили на здание котельной распространение залогового режима прямым волеизъявлением.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора", указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора, либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, апелляционный суд установил, что ЗАО "ЮниКредит Банк", формулируя условия договора о последующей ипотеке от 22.04.2008 N 001/1059Z/08, предусматривающие нераспространение режима залога на здание котельной (принадлежащее на настоящий момент истцу), самостоятельно выразил тем самым волю на возможность АО "Траст-Терминал-Лыткарино" (как собственника здания котельной в 2008 года) не только распоряжаться в будущем зданием котельной, но и предвидел для себя риск наступления последствий согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что выводы суда первой инстанции, о том, что истцом не предоставлены основания для прекращения залога АО "ЮниКредит Банк" со ссылкой на статью 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделаны при неправильном толковании норм материального права, так как ООО "АЛЬЯНС" является лицом, обладающим в силу закона исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, в собственность либо аренду (как указано в соглашении о землепользовании от 31.05.2006), которое не может быть опровергнуто положениями статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что избранный способ защиты нарушенного права направлен на обеспечение баланса интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ООО "АЛЬЯНС", не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам ответчика, который выставляя на торги в рамках процедуры банкротства земельный участок, исключительное право на часть которого имеет истец, рискует совершить сделку, не соответствующую требованиям закона, что в свою очередь также повлечет невозможность для АО "ЮниКредит Банк" удовлетворить свои требования как залогового кредитора в рамках процедуры банкротства АО "Траст-Терминал-Лыткарино". Данный подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта, что разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

Кроме того, согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела в связи с чем апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о разделе земельного участка, об установлении описания образованных от раздела земельных участков, об обязании АО "Траст-Терминал-Лыткарино" передать ООО "АЛЬЯНС" земельный участок, образованный от раздела земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010206:27, в порядке, установленном в соглашении о землепользовании к инвестиционному договору от 30.08.2005 N 108/2005 на реконструкцию и модернизацию котельной, с прокладкой подземного газопровода от 31.05.2006.

Таким образом, доводы кассационных жалоб сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по настоящему делу постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2021 года по делу N А41-21961/20 оставить без изменения, кассационные жалобы АО "Траст-Терминал-Лыткарино" и АО "ЮниКредит Банк" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Р.Р. Латыпова Е.Е. Шевченко