Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2021 г. N Ф05-15420/21 по делу N А41-30866/2020

г. Москва

20 июля 2021 г.

Дело N А41-30866/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Кобылянского В.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Мазаева Н.С. по доверенности от 12.01.2021

от ответчика: Бобылев Д.С. по доверенности от 26.06.2020

рассмотрев 13 июля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Коломенского городского округа Московской области

решение от 19.11.2020 Арбитражного суда Московской области

на постановление от 14.04.2021

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Администрации Коломенского городского округа Московской области,

к ООО "Прогрупп"

о взыскании долга и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского городского округа Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Прогрупп" (далее - ООО "Прогрупп") с требованиями о взыскании по договору аренды от 25.10.2019 N 317/2019 задолженности в размере 1 050 750,77 руб. за период с 25.10.2019 по 15.03.2020, неустойки за период с 15.12.2019 по 15.03.2020 в сумме 16 133,51 руб., о расторжении договора аренды от 25.10.2019 N 317/2019.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2020, в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021, решение Арбитражного суда Московской области от 19.11.2020 отменено в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга и пени, требования удовлетворены частично. Взысканы с ответчика в пользу Администрации основной долг в размере 812 417, 71 руб., неустойка в сумме 15 053, 21 руб. В остальной части иска отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт (с учетом уточнения просительной части жалобы).

В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на то, что арендатор был уведомлен о прохождении охранной зоны канализационных коллекторов при заключении договора аренды. В адрес истца от ответчика не поступало уведомления о невозможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению, не заявлено требование о расторжении спорного договора аренды. На момент приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6 арендатор претензий к арендодателю не имел. Истец также указывает на то, что ответчиком не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о принятии им достаточных и возможных мер для начала освоения спорного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 06.07.2021 по 13.07.2021.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене решения и постановления в части требований о взыскании задолженности и неустойки и распределения судебных расходов, с направлением в указанной части дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, оставив в остальной части судебные акты без изменения в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между Администрацией Коломенского городского округа Московской области и ООО "Прогрупп" заключен договор аренды от 25.10.2019 N 317/2019 на земельный участок площадью 4 914 кв.м, с кадастровым номером 50:57:0080403:6 с видом разрешенного использования - магазины (пункт 1.1 договора) сроком по 24.10.2028 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что размер арендной платы за земельный участок определятся в приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала, в полном объеме, в размере, установленном в Приложении 1.

Согласно пункту 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, вопреки условиям договора аренды, обязательства по своевременному внесению платежей ответчиком не были исполнены в полном объеме. За период с 25.10.2019 по 15.03.2020 у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 1 050 750,77 руб., на которую истцом начислены пени в размере 16 133,51 руб. за период с 15.12.2019 по 15.03.2020.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что претензией от 16.03.2020 N 433-з Администрация Коломенского городского округа Московской области уведомила ООО "ПГ" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка и не предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, пришли к выводу, что Администрацией Коломенского городского округа Московской области не соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества, и кроме того, суд апелляционный исходил из того, что расторжение договора является исключительной мерой, которая, не может быть применена в данном конкретном случае, учитывая установленные по делу обстоятельства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, руководствуясь положениями статей 421, 431, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации также исходил из того, что стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения ответчиком арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. Из содержания искового заявления также следует, что основанием требования о расторжении договора аренды является факт невнесения арендной платы за период с 4 квартала 2019 по 1 квартал 2020 (6 месяцев). Иных оснований для расторжения договора истцом не заявлено.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов в указанной части (в части требования о расторжении договора), судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки исходил из того, что в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 20.04.2020 N 07-04, согласно которому площадь земельного участка, свободного от зон особого режима использования земельного участка, составляет 4092 кв.м.;

площадь земельного участка, пригодного для размещения объектов капитального строительства по данным полевого обследования при исключении из площади земельного участка санитарно-защитных зон трасс коммуникаций а также при отступе от внешних границ земельного участка в 3 м., составляет 3494 кв.м.;

площадь земельного участка, пригодного для размещения объектов капитального строительства по данным градостроительного плана земельного участка от 26 ноября 2019 N Р001-2306929902-31226767, подготовленного ГБУ МО "Мособлгеотрест" при отступе от внешних границ земельного участка в 3 м, составляет 4093 кв.м.; площадь земельного участка, пригодного для размещения объектов капитального строительства уменьшается по сравнению с выданным градостроительным планом на 599 кв.м. Данные зоны особого режима использования - санитарно-защитные зоны трасс коммуникаций в материалах градостроительного плана земельного участка от 26 ноября 2019 N Р001-2306929902-31226767, подготовленного ГБУ МО "Мособлгеотрест" не учитываются и не указываются.

Таким образом, ввиду невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, в связи с чем отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности в размере 1 050 750,77 руб. за период с 25.10.2019 по 15.03.2020, неустойки за период с 15.12.2019 по 15.03.2020 в сумме 16 133,51 руб.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Администрации о взыскании долга и пени, удовлетворяя требования о взыскании долга частично в размере 812 417, 71 руб., неустойки частично в размере 15 053, 21 руб., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 421, пункта 1 статьи 611, абзаца 2 пункта 1 статьи 612, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 22, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, установив, что участок передан ответчику в аренду для строительства магазина, принимая во внимание, что в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 20.04.2020 N 07-04, согласно которому площадь земельного участка, свободного от зон особого режима использования земельного участка, составляет 4 092 кв. м., а также то, что площадь земельного участка, пригодного для размещения объектов капитального строительства по данным обследования при исключении из площади земельного участка санитарно-защитных зон трасс коммуникаций, а также при отступе от внешних границ земельного участка в 3 м, составляет 3 494 кв. м., учитывая, что арендная плата подлежит начислению, исходя из площади земельного участка, пригодного для размещения объектов капитального строительства, сделал вывод, что задолженность за период с 25.10.2019 по 15.03.2020 составляет 812 417,71 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а также произведя перерасчет пени за период с 15.12.2019 по 15.03.2020, согласно которому неустойка составляет 15 053,21 руб., суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования Администрации о взыскании пени в размере 15 053,21 руб.

Вместе с тем при отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки судом первой инстанции и при частичном отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки судом апелляционной инстанции, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Согласно пункту 1.4 договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 50:57:0080403:6 расположен во 2-ом поясе ЗСО ВЗУ (Сведения подлежат уточнению с учетом требований нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения).

Как установлено судом апелляционной инстанции в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик направлял в адрес истца уведомление о невозможности использовать спорный земельный участок, ответчиком не заявлено требование о расторжении спорного договора аренды ввиду невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика, на вопрос суда, пояснил, что общество заинтересованно в дальнейшем пользовании земельным участком и расторгать его в связи с невозможностью использования в целях строительства магазина не намерено.

В обоснование возражений относительно невозможности использования земельного участка истец ссылался на то, что настоящий договор заключен на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019, а также, что в приложении N 5 извещения о проведении аукциона в электронной форме АЗЭ-ГОКО/19-1258 от 21.10.2019 были указаны особые условия использования земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080403:6, в соответствии с которыми определено, что границы спорного земельного участка проходят в охранной зоне канализационных коллекторов Dy=500 мм и 300 мм, расположенных на глубине 5,6 м и 4, 4 м., и арендатор был уведомлен о прохождении охранной зоны канализационных коллекторов при заключении договора аренды.

Указанным доводам истца оценка судами не дана. Судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства относительно исполнения (неисполнения) арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего требованиям условий договора и аукционной документации, не исследовались.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и входящие в предмет доказывания, что могло привести к принятию неправильного решения, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части требований о взыскании задолженности и неустойки и распределения судебных расходов с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года по делу N А41-30866/2020 в части требований о взыскании задолженности и неустойки и распределения судебных расходов отменить. Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

Н.Н. Кольцова

Судьи

В.В. Кобылянский М.Д. Ядренцева