Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2021 г. N Ф05-16857/21 по делу N А40-111007/2020

город Москва

20 июля 2021 г.

Дело N А40-111007/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Федуловой Л.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: Салаватова К.Х., по доверенности от 08.12.2020N 33-Д-1241/20

от общества с ограниченной ответственностью "Легион Про": Звягинцев А.В., по доверенности от 06.04.2021 N 06-04/2021

при рассмотрении 14 июля 2021 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение от 08 февраля 2021 года

Арбитражного суда города Москвы,

постановление от 21 апреля 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Легион Про"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Легион Про" (далее - ООО "Легион Про", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 165,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 76 путем принятия пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9, 2.1.9.1-2.1.9.5, 2.2, 2.4, 2.5, 2.6, 2.8, 3.1, 3.3, 3.4, 3.8, 5.3, 5.4, 5.5, 5.10, 7.8, 7.12, 8.2, приложения "Форма электронной закладной" договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 165,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 76, изложив договор купли-продажи нежилого помещения в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2021 года заявленные требования удовлетворены частично.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 года решение Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2021 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом. По мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

До судебного заседания от ООО "Легион Про" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО "Легион Про" против доводов кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 165,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 76, на основании договора аренды от 18.08.2011 N 04-00063/11 с дополнительными соглашениями.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 27.03.2019 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2019 года по делу N А40-190903/19-121-1622 признано незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы от 23.05.2019 N 33-5-35617/19-(0)-4 об отказе в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца по настоящему делу в порядке и сроки, установленные законом.

Во исполнение указанного решения суда ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 16 248 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Оценка и Консалтинг" от 23.01.2020 N М389-20.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9, 2.1.9.1-2.1.9.5, 2.2, 2.4, 2.5, 2.6, 2.8, 3.1, 3.3, 3.4, 3.8, 5.3, 5.4, 5.5, 5.10, 7.8, 7.12, 8.2, приложение "Форма электронной закладной" договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 10 360 000 руб., без НДС, в соответствии с отчетом ООО "АМС Групп" N 110220-1 от 03.03.2020.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, истец не извещен ответчиком о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N ДГИ-1-38609/20-1 от 03.06.2020, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3, части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства, поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 27.03.2019; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС 15 916 000 руб.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора к нему с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309-310, 424, 432, 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", исходя из того, что арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий, установив, что данные условия заявителем соблюдены, учитывая результаты проведенной в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества оценочной экспертизы, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 15 916 000 руб. (без НДС), при этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у судов не имелось, в связи с чем последние урегулировали разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 15 916 000 руб.

По вопросу урегулирования иных спорных пунктов договора купли-продажи судами установлено следующее.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Поскольку пункт 3.3 договора содержит условия о размере процентов, начисляемых на сумму предоставленной рассрочки, и такая ставка установлена законом, указание в данном пункте иных условий, противоречит установленному законом порядку предоставления рассрочки, в связи с чем, пункт 3.3 подлежит изложению в редакции истца.

Предлагаемые ответчиком условия пункта 3.8 договора не соответствуют ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, пункт 3.8 договора подлежит исключению.

Учитывая то обстоятельство, что пункт 3.4 договора содержит указание на вхождение в состав ежемесячного платежа процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, в целях устранения возможных разночтений условий договора, пункт 3.4 договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, условиями пункта 3.1 (цена объекта), пункт 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку) и пункт 3.3 договора (размер процентов за предоставленную рассрочку), подлежит изложению в редакции истца с учетом цены, определенной по результатам проведения экспертизы, с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 265 266 руб. 67 коп. в счет суммы основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.8, 5.3, 5.5 подлежат изложению в редакции истца, а пункт 2.1.8 и приложение к договору "Форма электронной закладной" исключению.

Установление публичного сервитута в отношении помещения в целях6 обеспечения беспрепятственного доступа и прохода для обслуживания коммунальных и/или электросетевых объектов противоречит положениям ст.ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и не предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем пункт 2.1.2 подлежит изложению в соответствующей части также в редакции истца, пункт 2.1.4 договора исключению.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, в связи с чем, пункт 2.1.7 договора подлежит исключению.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, в связи с чем, пункты 2.1.9, 2.1.9.1, 2.1.9.2, 2.1.9.3, 2.1.9.4, 2.1.9.5,5.10 подлежат исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Следовательно, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии, в связи с чем, пункт 2.4 подлежит изложению в редакции истца, пункты 2.5, 2.6 договора исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 5.4 договора в редакции ответчика предусмотрен штраф в случае неисполнения обязанностей п.п. 2.1.3, 2.1.8 договора в размере 1 % от цены объекта.

Пункт 2.1.8 исключен судом при разрешении разногласий, а пунктом 2.1.3 в редакции истца, принятой судом, установлена обязанность не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект предоставить продавцу сведения о переходе права собственности, залога на объект.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.7 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

Поскольку у ответчика имеется возможность самостоятельного получения сведений из ЕГРН, а также предоставлен способ самозащиты нарушенного права, в том числе путем взыскания в дальнейшем убытков, учитывая возражения истца в части включения в условия договора такой неустойки и диспозитивность соглашения о размере неустойки, суд приходит к выводу об исключении такого пункта из условий договора, в связи с чем, п. 5.4 договора подлежит изложению в редакции протокола разногласий истца.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 7.8 договора подлежит изложению в редакции истца - исключению полностью.

Пункт 7.12 договора, учитывая положения ст.ст. 287, 291.14 АПК РФ, подлежит изложению в редакции истца.

Учитывая установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2019 года по делу N А40-190903/19-121-1622 обстоятельства отсутствия произведенных истцом до момента обращения к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа перепланировок, пункт 8.2 договора подлежит изложению в редакции истца.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен с указанием в судебном акте соответствующих мотивов.

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 года по делу N А40-111007/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

Л.В. Федулова Е.Ю. Филина