Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2021 г. N Ф05-18994/21 по делу N А40-212260/2020

г. Москва

17 августа 2021 г.

Дело N А40-212260/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Кочергиной Е.В.,

судей Кольцовой Н.Н., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: акционерного общества "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" - Ларина В.И., по доверенности от 05.02.2021 г., Соловых А.В., по доверенности от 15.12.2020 г.,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Михнев М.П., по доверенности от 29.12.2020 г.,

рассмотрев 12 августа 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2021 года,

по исковому заявлению акционерного общества "Специализированный застройщик "Хорошевская-19"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права оплачивать арендную плату по договору аренды за первый год аренды после изменения целей его использования, об обязании произвести перерасчет арендной платы

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" (далее - истец, АО "Специализированный застройщик "Хорошевская-19") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с исковыми требованиями о признании права уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.03.1996 N М-08-004694 за первый год аренды после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства) в размере 330 180 384 руб. 78 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 795 615 385 руб., обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.03.1996 N М-08-004694 за первый год аренды после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства) исходя из кадастровой стоимости 795 615 385 руб., в том числе в части платежей по рассрочке и с учетом ранее произведенных оплат по договору аренды.

В обоснование требований истец сослался на пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2021 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы указывает, что право истца на конкретную кадастровую стоимость определено дополнительным соглашением, внесение изменений в договор обязанностью не является и не предусмотрено нормами права. Истцом выбран неверный способ защиты права.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от акционерного общества "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 20.03.1996 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-004694 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2019.

Предметом договора является земельный участок площадью 25 911 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0010004:39, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул.3-ая Хорошевская, вл.19, стр.3, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации автобазы.

Разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены и дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п.1.3 договора).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.1 договора, расчетным периодом является квартал.

Пунктом 2.3 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца текущего квартала.

Размер ежегодной арендной платы указан в приложении 1 к договору.

Сторонами подписано приложение 1 к договору, согласно которому размер ежегодной арендной платы в сумме 1,5% от кадастровой стоимости составляет 5 114 442 руб. 74 коп.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24438 разрешенное использование земельного участка изменено для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Согласно кадастровой выписки ЕГРН о земельном участке от 29.08.2019 N 77/ИСХ/19-2203617 кадастровая стоимость участка определена на 21.05.2019 в размере 1 621 874 170 руб. 44 коп.

Департаментом городского имущества г.Москвы было издано распоряжение от 26.06.2019 N 24438 "О внесении изменении в договор аренды земельного участка от 20.03.1996 N М-08-004694 в части срока и цели предоставления земельного участка".

Арендная плата за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления составила 673 077 780 руб. 73 коп., что подтверждается п.3 распоряжения и п. 10 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2019).

Обществу предоставлена рассрочка оплаты арендной платы за первый год аренды сроком на 6 лет.

Впоследствии, в рамках обращения истца от 01.04.2019 N 33-5-37588/19-0)-0, согласно письму ответчика от 12.07.2019 N 33-5-37588/19-(0)-5, ответчиком был оформлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий проектирование и строительство на земельном участке.

Ответчик в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку, исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 673 077 780 руб. 73 коп., с применением ставки 40%.

Во исполнение распоряжения истец внес денежные средства в размере 40 665 115 руб. 92 коп., составляющие первый платеж, что подтверждается платежным поручением от 09.07.2019 N 140.

Согласно заключенному между истцом и ответчиком дополнительному соглашению от 12.07.2019 (прошел государственную регистрацию - 31.07.2019), к договору аренды, были внесены следующие изменения в договор аренды:

- цель предоставления участка: для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 11.02.2019 N RU77212000-042336;

- срок действия договора аренды до 26.06.2025.

В соответствии с п.9 указанного дополнительного соглашения от 12.07.2019, арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 40% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 673 077 780 руб. 73 коп., в соответствии с кадастровым паспортом от 19.06.2019 N 77/ИСХ/19-1621726.

Решением Московского городского суда от 14.05.2020, оставленным без изменений апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции, по делу N 3а2324/2020 установлена кадастровая стоимость участка, равная его рыночной стоимости по состоянию на 21.05.2019, в размере 795 615 385 руб.

Указанная стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.10.2020 N КУВИ-002/2020-33770835.

В результате внесения в сведения (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка в размере - 795 615 385 руб. и предоставить измененный график платежей.

Однако, письмом от 26.10.2020 N ДГИ-1-89062/20-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 12.07.2019 были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата была рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.

Полагая, что установление арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, превышающем на 51%, кадастровую стоимость, установленную решением суда Московского городского суда от 14.05.2020 по делу N 3а2324/2020, нарушает принцип экономической обоснованности определения арендной платы и законные интересы пользователя земельного участка, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 39.7, пунктов 3 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 1 и 2 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", пунктов 3.1 и 3.2.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, учитывая, что действия Департамента по уклонению от расчета арендной платы общества по договору аренды за первый год срока аренды в соответствии с новой кадастровой стоимостью являются недобросовестным поведением стороны договора, направленным на извлечение преимущества в виде существенно завышенной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления и в связи с пересмотром кадастровой стоимости, исходя из того, что надлежащим способом защиты права арендатора на уплату арендной платы, в том числе за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией), исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оспоренной в установленном порядке, является именно иск о признании права уплачивать арендную плату за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка в определенном размере, пришел к выводу, что иск в части требования о признании за акционерным обществом "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" права уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды, исходя из кадастровой стоимости 795 615 385 руб. и в части требования об обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N М-08-004694 от 20.03.1996 подлежит удовлетворению, с учетом того, что удовлетворение указанных требований полностью обеспечивает восстановление нарушенных прав истца.

При этом судом так же отмечено, что в соответствии с п.п.3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы N 273.

Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы N 273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 21.05.2019 в размере 795 615 385 руб. должна составлять 330 180 384 руб. 78 коп. и рассчитывается следующим образом:

795 615 385 руб. * 41,5%= 330 180 384 руб. 78 коп.

В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 21.05.2019, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 330 180 384 руб. 78 коп. (на 342 897 395 руб. 95 коп.).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Доводы жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права отклоняются судом кассационной инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, установленными законом.

При этом избранный заявителем способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просил истец в своем иске.

Таким образом, предъявленное истцом требование о признании права уплачивать арендную плату в определенном размере является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку в силу ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Данный вывод подтверждается судебной практикой: Обзором судебном практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) - п.4 Раздела "Судебная коллегия по гражданским делам.

Разрешение споров по требованиям о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения", определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 N 18-КГ17-49.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка изменена, то в соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по заключенному сторонами договору аренды у арендодателя возникла обязанность произвести перерасчет арендной платы.

Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено, как и не установлено нарушений судом норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на судебную практику отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2021 года по делу N А40-212260/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

Н.Н. Кольцова О.А. Шишова