Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2021 г. N Ф05-12860/21 по делу N А40-14504/2020

г. Москва

8 сентября 2021 г.

Дело N А40-14504/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Петровой В.В., Колмаковой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Седов И.В. по доверенности от 29.12.2020

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев 02 сентября 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 10.11.2020 Арбитражного суда города Москвы,

и на постановление от 22.03.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "ТК Одиссей"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК Одиссей" (далее - ООО "ТК Одиссей", ответчик) о взыскании 2 738 013,81 руб., в том числе: 2 463 730,97 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2019, 274 282,84 руб. пени за период с 06.10.2016 по 30.06.2019, на основании договора аренды земельного участка от 18.06.2012 N М-05-509401.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021, иск удовлетворен в части, с ответчика в пользу истца взысканы 35 141,50 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении иска полностью.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатели этой недвижимости приобретают права на земельный участок, которое принадлежало продавцу, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Департамент указывает на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация перехода от истца к ответчику права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, произведена 12.09.2019. Таким образом, действие договора аренды земельного участка от 18.06.2012 N М-05-509401 прекращено с указанной даты, а в период заявленный по настоящему делу договор действовал и начисление арендной платы правомерно. Департамент полагает, что при заключении договора аренды в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы прекращается не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок. Соответственно, обязательства ответчика как арендатора земельного участка публичной собственности по внесению арендой платы прекратились в момент государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный земельный участок, то есть 12.09.2019, а не в момент заключения сторонами договора купли-продажи.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "ТК Одиссей", извещенного надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие его представителя в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя Департамента, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник - Департамент, арендодатель) и ООО "ТК Одиссей" (далее - арендатор) заключен договор с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.06.2012 N М-05-509401 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Генерала Белова, вл.1/8, площадью 2392 кв.м из 2400 кв. м, предоставляемого для эксплуатации здания под магазин и кафе (далее - договор).

Договор заключен сроком до 30.06.2015 и считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент указывает на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2017 по 30.06.2019, а также не оплачены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2016 по 30.06.2019, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 463 730,97 руб. и пени - 274 282,84 руб., общая сумма задолженности составляет 2 738 013,81 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя данный иск в части взыскания пени в размере 35 141,50 руб., суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 407, пункта 4 статьи 445, пункта 1 статьи 454, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что вступившим в законную силу решением суда от 19.05.2017 по делу N А40-235628/16 по иску ООО "ТК Одиссей" к Департаменту, суд урегулировал разногласия сторон по цене договора, возникших между Департаментом и ООО "ТК Одиссей" при заключении договора купли-продажи нежилого здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, д. 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2400 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0011004:147, принимая во внимание, что согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возникновения между сторонами преддоговорного спора, договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в данном случае это 04.08.2017, указав, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 04.08.2017, установив, что на дату рассмотрения дела по существу задолженность ответчика перед истцом в заявленной сумме за отыскиваемый период отсутствует, произведя перерасчет пени, согласно которому, подлежащая взысканию с ответчика сумма неустойки составила 35 141,50 руб. за период с 01.01.2017 по 30.06.2019, пришли к выводу об удовлетворении заявленного иска в части взыскания пени в размере 35 141, 50 руб.

Делая вывод о том, что на дату рассмотрения дела по существу задолженность ответчика перед истцом в заявленной сумме за отыскиваемый период отсутствует, суды исходили из того, что за первый и второй кварталы 2017, ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 328 401,07 руб. за квартал. За июль 2017 и 4 дня августа 2017, ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 109 467,02 руб.+14435, 22 руб.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-235628/16 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ТК ОДИССЕЙ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи (нежилого здания), расположенного по адресу: г.Москва, Белова Генерала, дом 1/8, общей площадью 956,5 кв.м. и земельного участка, находящегося по адресу: г.Москва, Белова Генерала, дом 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2 400 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0011004:147.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-235628/16 вступило в законную силу 04.08.2017, с указанного момента договор купли-продажи здания считает заключенным.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, судами не дана оценка доводам Департамента с учетом разъяснений, приведенных в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, что обязательство по внесению арендной платы сохраняется за период до государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на спорный земельный участок.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2021 N 305-ЭС21-10274.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе проверить расчет иска на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2021 года по делу N А40-14504/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.Н. Кольцова

Судьи

В.В.Петрова Н.Н.Колмакова