Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2021 г. N Ф05-16782/21 по делу N А41-74971/2020

г. Москва

8 сентября 2021 г.

Дело N А41-74971/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен 08.09.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Кочергиной Е.В., Колмаковой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца: Кисельман А.А. по дов 02.06.2021

от ответчика: не явился

рассмотрев 01.09.2021 в судебном заседании кассационную жалобу Управления росреестра по Московской области

на решение от 09.02.2021

Арбитражного суда Московской области

на постановление от 21.04.2021

Десятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" к Управлению Росреестра по Московской области о признании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" (далее - ООО "Рота-Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) N КУВД- 001/2020-10256728/2 и обязании управление произвести государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N 100-2013/Ю от 08.05.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 заявленные требования удовлетворены. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 оставлено в силе.

Управление Росреестра по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Московской области ссылалось на то, что судами не была дана оценка всем обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель заявителя в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания был извещен надлежащим образом. Суд округа провел судебное заседание в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами, между администрацией Ленинского муниципального района Московской области и компанией "Сюдинтер Холдингз Инвестменс Лимител" 08.05.2013 заключен договор N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537, для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, сроком действия до 15.06.2055.

По договору N 100-2013 от 08.06.2013 компания "Сюдинтер Холдингз Ин- вестменс Лимител" передала земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 в субаренду ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал", сроком до 31.07.2018.

17.04.2018 в ЕГРН внесена запись о том, что арендатором по договору N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 является ООО "Рота-Девелопмент".

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 право аренды обременено в пользу участников доле- вого строительства, которое ведет ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал".

Согласно представленному в материалы дела разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.04.2018 N RU50-21-10592-2018, ООО "СЗ МИЦ- СтройКапитал" построило и ввело в эксплуатацию, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4537, многоквартирный жилой дом.

Вместе с тем, как следует из пояснений сторон, незавершенным осталось строительство благоустройства, вспомогательных строений.

01.07.2020 между ООО "Рота-Девелопмент" и ООО "СЗ МИЦ- СтройКапитал" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 08.05.2013 N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537.

Указанный договор передан на регистрацию в управление.

Решением N КУВД-001/2020-10256728/2 управление отказало в государ- ственной регистрации уступки права аренды со ссылкой на то, что арендатор может быть изменен только с согласия залогодержателей, не представлено согласие арендодателя на уступку прав по договору аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующими нормами права.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного ка- дастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по реше- нию государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приоста- новления не устранены причины, препятствующие осуществлению государствен- ного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) до- кументов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необхо- димые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистра- ции прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) до- кументы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастро- вого учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, преду- смотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Феде- рации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муни- ципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участ- ка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах сро- ка договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунк- тах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомле- ния.

25.05.2020 обществом в адрес администрации направлено уведомления о пе- реходе прав и обязанностей арендатора (л.д. 127, 128).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Феде- рального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федераль- ным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, как обоснованно указали суды, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как усматривается из материалов дела, застройщиком спорного земельного участка является ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" и при замене арендатора право залога участников долевого строительства (залогодержателей) не прекращается.

Таким образом, как обоснованно указали суды, согласие всех залогодержателей на совершение сделки по уступке права аренды не требуется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, выводы судов основаны на всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемом в кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 по делу N А41-74971/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

Е.В. Кочергина Н.Н. Колмакова