Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2021 г. N Ф05-23370/21 по делу N А41-68170/2020

г. Москва

28 сентября 2021 г.

Дело N А41-68170/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен 28.09.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Кочергиной Е.В., Ярцева Д.Г.

при участии в заседании:

от истца: Воробьева А.И. по дов от 23.09.2019

от ответчика: Морозов А.В по дов от 19.06.2919

третьи лица-не явились

рассмотрев 21.09.2021 в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Концерн "АйсРоос"

на решение от 15 марта 2021 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 09 июня 2021 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области

к закрытому акционерному обществу "Концерн "АйсРоос"

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство жилищной политики Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Концерн "АйсРоос" о расторжении договора аренды земельного участка No 45-КИЗ от 23 мая 2006 года; об обязании освободить земельный участок с КН 50:28:0070235:3 (равнозначен КН 50:28:007 02 35:0003), расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, ул. Пихтовая, уч. 1, площадью 20 000 кв.м., демонтировать и вывезти за счет собственных средств: объекты согласно координатам просительной части иска; об обязании по акту приема-передачи полностью освобожденный от имущества земельный участок с КН 50:28:0070235:3 (равнозначен КН 50:28:007 02 35:0003), расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, ул. Пихтовая, уч. 1, площадью 20 000 кв.м., передать Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.03.2021 года требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 решение Арбитражного суда Московской области от 15.03.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Акционерное общество "Концерн "АйсРоос" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы истец ссылался на то, что судами был сделан ошибочный вывод о преюдициальности обстоятельств, установленных в судебном акте в рамках дела N А40-85119/17, а также не дана оценка всем обстоятельствам дела, в том числе тому, что объекты, относящиеся к гостиничным могут являться некапитальными строениями.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а дело направлению на новое рассмотрение, по следующим мотивам.

Как установлено судами, постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.02.2006 N 155 ООО "АйсРоос строй" предварительно согласовано место размещения многофункционального оздоровительного-гостиничного комплекса на земельном участке площадью 2,0 га вблизи г. Домодедово.

Постановлением Администрации городского округа Домодедово от 15.05.2006 N 1549 ООО "АйсРоос строй" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2,0 га вблизи г. Домодедово под размещение многофункционального оздоровительно-гостиничного комплекса.

Согласно договору от 23.05.2006 N 45-КИЗ аренды земельного участка (далее - договор) Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово предоставил ООО "АйсРоос строй" в аренду земельный участок площадью 20000 кв. м, категория земель - земли промышленности, с кадастровым номером 50:28:0070235:0003, расположенный вблизи г. Домодедово, предоставляемые под размещение многофункционального оздоровительно-гостиничного комплекса. Государственная регистрация Договора произведена 19 июля 2006 года.

По договору цессии от 16 августа 2012 года ООО "АйсРоос строй" уступило ЗАО "Концерн "АйсРоос" права по Договору N 45-КИЗ аренды земельного участка от 23 мая 2006 года. Государственная регистрация договора произведена 23 октября 2012 года.

Дополнительным соглашением N 1 от 24 октября 2012 года к договору аренды земельного участка от 23.05.2005 N 45-КИЗ Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово предоставил ЗАО "Концерн "АйсРоос" в аренду земельный участок площадью 20000 кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 50:28:0070235:3 под размещение многофункционального оздоровительно-гостиничного комплекса.

Уведомлением от 27.05.2020 N 26-9/686 Комитет сообщил ЗАО "Концерн "АйсРоос" о проведении осмотра земельного участка 15.06.2020 в 12:00.

Согласно акту осмотра земельного участка от 15.06.2020, представленному истцом, в целях осуществления контроля за земельными участками Комитетом проведена проверка в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070235:3, в ходе которого установлено, что данный земельный участок используется не по целевому назначению, земельный участок огорожен (металлические ограждения), находится в надлежащем состоянии (отсутствует засоренность). На участке расположены строения и сооружения. Доступ на территорию предоставлен частично, а именно на большую часть участка, используемую для платной парковки автотранспорта (при въезде на территорию арендуемого земельного участка установлен баннер с наименованием "ПАРКИНГ"). На часть земельного участка, занятую строениями, арендатор доступ не предоставил, проход на территорию осуществляется через КПП.

15.07.2020 истец направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств от 25.06.2020 N 26-9/1000, указав, что в соответствии с п. 5.1 договора аренды, ст. 615 Гражданского кодекса РФ, ЗАО "Концерн "АйсРоос" обязано использовать земельный участок по целевому назначению для целей строительства. В случае неисполнения данного предупреждения Комитет будет вынужден расторгнуть договор.

Письмом от 30.07.2020 исх. N 290-К-20 ЗАО "Концерн "АйсРоос" сообщило Комитету, что использует земельный участок в соответствии с условиями договора и по целевому назначению, указав, что в связи со значительными финансовыми вложениями проект оздоровительно-гостиничного комплекса реализуется поэтапно.

Письмом от 03.08.2020 N 26-8/221 Комитет запросил у ЗАО "Концерн "АйсРоос" разрешительную документацию на строения, расположенные на земельном участке, а также информацию о том, на каком этапе реализации находится проект оздоровительно- гостиничного комплекса.

04.09.2020 Комитет направил ЗАО "Концерн "АйсРоос" телеграмму, в которой сообщил о повторном осмотре земельного участка 09.09.2020 в 10:00. Телеграмма получена генеральным директором ЗАО "Концерн "АйсРоос" 08.09.2020.

Согласно акту осмотра земельного участка от 09.09.2020 в ходе повторного осмотра установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению, участок огорожен (металлические ограждения), большая часть участка используется для платной парковки автотранспорта. На земельном участке строительные работы не ведутся. На земельном участке расположены строения и сооружения. К акту приложены соответствующие фототаблицы, картографический материал, чертеж земельных участков и их частей.

Письмом от 14.09.2020 N 26-9/1559 Комитет сообщил ЗАО "Концерн "АйсРоос" о необходимости освобождения обществом земельного участка, приложив соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи земельного участка, в связи с выявленными в ходе осмотров нарушений использования обществом земельного участка.

Данное письмо с приложенными документами получено обществом 22.09.2020.

Поскольку ответчиком не исполнены требования истца, последний обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела использования ответчиком спорного земельного участка не по целевому назначению; доказательств возведения на земельном участке многофункционального оздоровительного-гостиничного комплекса ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами судебных инстанций.

Суд округа считает, что выводы судебных инстанций являются преждевременными.

Так, принимая обжалуемые судебные акты, суды сослались на решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2018, оставленное без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 по делу N А41-85119/17, как на судебные акты, которыми были установлены преюдициальные обстоятельства.

Между тем, ссылаясь на ст.ст. 16 и 69 АПК РФ, суды не конкретизировали, какие конкретно обстоятельства, установленные в рамках вышеназванного дела, являются преюдициальными по отношению к предмету рассматриваемого спора.

Из мотивировочных частей указанных судебных актов обстоятельств, позволяющих сделать вывод о том, что ранее судами был установлен факт нецелевого использования земельного участка, не усматривается.

В рамках указанного дела, судами исследовались обстоятельства того, являются объекты, права собственности ответчика на которые зарегистрировано, объекта недвижимого имущества, в концепции ст. 131 ГК РФ, на которое может быть зарегистрировано право, или частью земельного участка.

Таким образом, ссылки судов на данный судебный акт не позволяют сделать правовой вывод о ранее установленных обстоятельствах нецелевого использования спорного участка.

Одновременно, суд округа обращает внимание судебных инстанций, что процессуальное законодательство признает преюдициальность обстоятельтств, а не правовых выводов.

Кроме того, спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и специальными нормами, содержащимися в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 606-625), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Правилами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Принимая во внимание изложенное, судам при рассмотрении настоящего дела также было необходимо исследовать условия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка и установить, предпринимал ли ответчик в период владения спорным земельным участком действия по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство для обозначенных в договоре целей не представляется возможным, определить был ли пригоден арендуемый земельный участок в изначальном виде для строительства.

Таким образом, судам необходимо было установить, предпринимал ли ответчик на протяжении всего срока владения спорным земельным участком активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства, содержит ли спорный договор аренды указание на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке.

Указанные обстоятельства судами не исследовались, равно как и не была дана полная оценка представленным в материалы дела ответчиком доказательствам, в подтверждении проведения строительных работ.

С учетом изложенного, выводы судебных инстанций являются преждевременными.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить обжалуемый акт суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено.

При новом рассмотрении судам необходимо учесть вышеизложенное, исследовать обстоятельства дела, в случае установления обстоятельств, имеющих преюдициальное значения, подробно указать, каким образом ранее установленные обстоятельства влияют на правовой вывод в рамках настоящего дела, исследовать представленные ответчиком возражения и доказательства в полном объёме, установить объём выполненных им работ по подготовке к использованию земельного участка в соответствии с обозначенными в договоре целями, установить, устанавливались ли для ответчика какие-либо сроки, в пределах которых, он обязан осуществить строительство гостиничного (оздоровительного) объекта.

С учётом изложенного, судебные акты следует отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2021 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2021 года по делу N А41-68170/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

Е.В. Кочергина Д.Г. Ярцев