Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2021 г. N Ф05-19682/21 по делу N А41-59621/2020

г. Москва

29 октября 2021 г.

Дело N А41-59621/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 29.10.2021.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Гречишкина А.А., Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - Администрации городского округа Долгопрудный - извещена, представитель не явился,

от гаражно-специализированного потребительского кооператива "Автолюбитель" - Ридель В.В. (представителя по доверенности от 20.04.2021),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

рассмотрев 26.10.2021 в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Долгопрудный

на решение от 16.03.2021

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 31.05.2021

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А41-59621/2020

по заявлению Администрации городского округа Долгопрудный

к гаражно-специализированному потребительскому кооперативу "Автолюбитель"

об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Долгопрудный (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к гаражно-специализированному потребительскому кооперативу "Автолюбитель" (далее - кооператив), в котором просила:

- истребовать из чужого незаконного владения земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью 9 900 кв. м., кадастровый номер 50:42:0020102:27, имеющего местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Летная, д. 2, с видом разрешенного использования - под размещение гаражного кооператива

- обязать освободить данный участок и

- возвратить его администрации по акту приема-передачи.

В качестве третьего лица в деле участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств.

В судебном заседании представитель кооператива возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в возражениях на нее и дополнениях к этим возражениям.

В приобщении к материалам дела представленной кооперативом распечатки платежного поручения об оплате аренды земельного участка по договору за 3 квартал 2021 года отказано ввиду отсутствия у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) полномочий по сбору доказательств и их оценке.

Администрация и управление, извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в заседание суда округа 26.10.2021 не направили, в связи с чем кассационная жалоба администрации рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в отсутствие представителей данных лиц. Кроме того, от администрации поступило ходатайство, в котором администрация просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, выслушав представителя кооператива, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, дополнений к ним, суд округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Арбитражные суды установили, что постановлением главы администрации от 13.08.2004 N 761-ПГ был утвержден паспорт N 71 планировочного решения и благоустройства территории кооператива, в соответствии с которым органом местного самоуправления была определена территория, занимаемая кооперативом и закрепленная за ним.

В 2007 году сведения о земельном участке, занимаемом кооперативом, включая сведения о его местоположении, границах и сведения о находящихся на нем гаражах, были внесены в государственный земельный кадастр с присвоением земельному участку кадастрового номера 50:42:0020102:0027 (в последующем - 50:42:0020102:27).

На основании постановления администрации от 14.03.2008 N 154-ПГ между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 27.03.2008 N 19/08, в соответствии с которым администрация предоставила кооперативу в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 9 900 кв. м., из земель категории - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:42:0020102:0027, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Летная, д. 2, с видом разрешенного использования - размещение гаражного кооператива, сроком на 11 месяцев. Этот договор впоследствии продлевался.

По окончании срока действия данного договора аренды земельного участка между администрацией и кооперативом заключен новый договор аренды того же земельного участка - от 10.12.2015 N 10/15. Срок договора составил 2 года 11 месяцев.

По истечении этого срока администрация потребовала освободить земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020102:0027, о чем направила кооперативу претензию от 07.08.2020 N 10/15-2020.

Поскольку срок договора от 10.12.2015 N 10/15 истек, а кооператив не освободил и не передал администрации данный земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил отсутствия оснований для вывода о нахождении земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 в чужом незаконном владении кооператива на момент рассмотрения спора, признав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 10.12.2015 N 10/15 по истечении предусмотренного им срока был возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок. Также суд указал, что гаражи, расположенные на упомянутом земельном участке, находятся во владении и пользовании физических лиц, и счел, что на часть гаражей зарегистрировано право собственности таких лиц; отметил также, что кооператив не уполномочен на распоряжение указанным имуществом.

Апелляционный суд, напротив, исходил из того, что рассматриваемые объекты являются металлическими гаражами и представляют собой движимое имущество.

Вместе с тем апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав, что решением о сносе названных гаражей будут нарушены права пайщиков - физических лиц, что, по мнению суда, нарушило бы положения статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Такое решение может быть принято судом общей юрисдикции по спору с гражданином как владельцем гаража, а не с кооперативом, не обладающего имуществом на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0020102:0027.

Требование администрации обязать кооператив освободить и возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 по акту приема-передачи, по мнению апелляционного суда, повлечет прекращение права собственности на движимое имущество, принадлежащее на праве собственности физическим лицам.

Как указал апелляционный суд, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что кооператив не является лицом, нарушившим право администрации в отношении земельного участка, так как не осуществлял возведения на нем металлических гаражей и забора и, соответственно, кооператив не может освободить земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 от законно размещенных на этом участке членами (пайщиками) кооператива гаражей, которые принадлежат им на праве собственности.

Дополнительно апелляционный суд указал, что "в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ, законодатель, указывая объект - "гараж", не детализируя его как капитальное, либо некапитальное строение. Данная неопределенность устранена ст. ст. 39, 36.1 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 05.04.2021 г. N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"), согласно которой, некапитальные сооружения, возведенные гражданами на земельных участках государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена, для возведения гаражей, в гражданском обороте приравнены к капитальным сооружениям - гаражам".

Между тем согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ (ссылка на которую имеется в пункте 2 статьи 621 ГК РФ) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, который считается заключенным на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суды указали, что администрация потребовала от кооператива освободить земельный участок, о чем направила в адрес кооператива претензию от 07.08.2020 N 10/15-2020 об освобождении земельного участка.

Вместе с тем вопрос о том, что можно ли исходя из содержания данного обращения, считать договор расторгнутым на момент разрешения настоящего спора судом, не рассмотрен.

Кроме того, как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368 по делу N А32-4231/2018, также приведенном в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, согласно данным Определениям Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ (согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи).

Тем самым, для разрешения вопроса о том, может ли договор аренды земельного участка считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), требуется проверить, имел ли арендатор право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

При этом согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Одни из таких случаев предусмотрен подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям). На его применение указано в упомянутом Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020.

Как следует из обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суды первой и апелляционной инстанций, указывая на возобновление сторонами договора аренды земельного участка от 10.12.2015 N 10/15 на прежних условиях на неопределенный срок, не установили, имел ли кооператив как арендатор земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 по истечению предусмотренного этим договором срока право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Тем самым, выводы о действии договора аренды сделаны судами без исследования всех обстоятельств дела.

Указание о том, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 металлические гаражи представляют собой движимое имущество, дано апелляционным судом с учетом документов, имеющихся материалов дела, и подтверждалось самим кооперативом, как следует из заявленных доводов (ссылка суда первой инстанции на регистрацию права собственности граждан на часть гаражей не основана на материалах дела).

Между тем данному указанию апелляционного суда не соответствует другой вывод апелляционного суда - о том, что решением о сносе гаражей будут нарушены права указанных пайщиков - физических лиц, которые, по мнению суда, при принятии такого решения будут лишены своих гаражей.

Движимый характер имущества предполагает, что оно может быть перемещено (перенесено) и эксплуатироваться в ином месте.

В связи с этим само по себе нахождение на земельном участке, который был предоставлен кооперативу в аренду, металлических гаражей граждан не исключал удовлетворения требования администрации об освобождении данного земельного участка.

Исходя из этого же обоснования неверной является ссылка апелляционного суда и кооператива на пункт 4 статьи 218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" (согласно которому член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество): в данном случае с учетом движимого характера рассматриваемого имущества не идет речи о нарушении, прекращении права собственности на выявленные гаражи, их каком-либо уничтожении.

По мнению кооператива, требования администрации вытекают из договора аренды, в связи с чем исковое заявление администрации в части пункта 1 его просительной части не мог быть удовлетворен.

Что касается освобождения земельного участка, то, как указывает кооператив, в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, по утверждению кооператива, администрация передала кооперативу в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 со всеми гаражами, которые находятся на этом земельном участке и в настоящий период, в связи с чем, по мнению кооператива, требование администрации об освобождении земельного участка не основано на условиях договора. Как считает кооператив, в договоре аренды имеются условия (пункт 6.3) о том, что при прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Поэтому, по мнению кооператива, кооператив не может быть принужден к освобождению земельного участка от имущества, с которым ему был передан земельный участок в аренду. Требование администрации о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 не в том состоянии, в котором кооператив его принял от администрации, то есть без сооружений, которые находились на данном земельном участке в момент его передачи в пользование, не соответствует требования законодательства.

Между тем условия договора аренды по данному вопросу, касающемуся освобождения названного земельного участка, судами не установлены.

При этом приведенные кооперативом обстоятельства, условия сами по себе не исключали возможность принятия решения, обязывающего кооператив передать администрации земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020102:0027 в соответствии с условиями упомянутого договора в случае признания его расторгнутым или прекратившим действие. При этом возложение такой обязанности может и не быть связано с необходимостью освобождения земельного участка с учетом условий договора. Соответствующие вопросы могут быть разрешены администрацией и владельцами названных гаражей в последующем, в том числе путем рассмотрения споров в судах общей юрисдикции в случае их возникновения.

Как следует из доводов самого же кооператива, именно кооператив должен был обеспечить надлежащее использование земельного участка и его возвращение администрации как арендодателю в соответствии с условиями договора.

К началу рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции был принят Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данным Законом был дополнен Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" статьей 3.7.

Часть 14 данной статьи предусматривает, что гражданин вправе в порядке, предусмотренном настоящей статьей, приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании и на котором расположен гараж, не являющийся объектом капитального строительства, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если такой земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) указанный гражданин, если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Также Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ была дополнена глава V.6 ЗК РФ статьей 39.36-1, пунктом 1 которой предусматривается, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства осуществляется на основании утверждаемой органами местного самоуправления поселений, городских округов или муниципальных округов, а на межселенных территориях органами местного самоуправления муниципальных районов схемы размещения таких объектов в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Между тем общие выводы апелляционного суда со ссылкой на Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ нельзя признать соответствующими его нормам.

Указывая положения части 9 и части 14 статьи 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", кооператив не привел обстоятельства, которые позволили бы соотнести их с рассматриваемыми по настоящему делу правоотношениями, не учел, что принятие Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" направлено на упорядочивание размещения гаражей, существующих и вновь возникающих правоотношений, связанных с эксплуатацией земельных участков, занимаемых гаражами, о чем, в частности, свидетельствуют названные нормы об утверждении органами местного самоуправления схем размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, и иных объектов.

Что касается ссылки кооператива на перечисление администрации как арендодателю арендной платы, в том числе в 2021 году, то перечисление соответствующих денежных средств само по себе не является основанием для вывода о продолжении действия договора аренды, не исключена квалификация такой платы в качестве платы за фактическое пользование земельным участком.

Поскольку для разрешения спора требуется исследование и оценка доказательств, дополнительное выяснение обстоятельств, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо всесторонне, полно и объективно исследовав все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, в том числе касающиеся передачи кооперативом администрации рассматриваемого земельного участка в соответствии с условиями договора, и установив по результатам их оценки обстоятельства спора, разрешить его, правильно применив нормы права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.03.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 по делу N А41-59621/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Е.Е. Шевченко

Судьи

А.А. Гречишкин В.В. Кузнецов