Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2021 г. N Ф05-27813/21 по делу N А40-265560/2020

г. Москва

1 декабря 2021 г.

Дело N А40-265560/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2021.

Полный текст постановления изготовлен 01.12.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Шишовой О.А., Ярцева Д.Г.

при участии в заседании:

от истца: Акшонова Ю.Н. по дов от 12.07.2021

от ответчика: не явился

от третьего лица-не явился

рассмотрев 24.11.2021 в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение от 20.04.2021

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 26.07.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Третье лицо: Ткебучава Н.Д. о признании незаконным уведомления

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Заявитель, ДГИ, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным Уведомления от 06.10.2020 г. N 77/017/247/2020-7218.

К участию в деле в качестве Третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ткебучава Н.Д.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2021 г. заявление ДГИ удовлетворено. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2021 решение Арбитражного суда города Москвы оставлено в силе.

Управления Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт, поскольку судами была дана неверная оценка обстоятельствам дела, в частности, возможности регистратора проверять представляемые на регистрацию документы на наличие в регистрируемом объекте признаков самовольной постройки.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд округа провел судебное заседание в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы и Ф. Е.Н., С.А.А. заключен договор аренды от 30.04.2019 г. N М-01- 054026 со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001090:75 площадью 164 кв.м. с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Трубная, вл. 20/2, стр. 3.

Дата государственной регистрации от 24.06.2019 г. запись N 77:01:0001090:75-77/011/2019-3, от 24.06.2019 г. запись N 77:01:0001090:75-77/011/2019-2.

Земельный участок предоставлен арендаторам для эксплуатации нежилого здания под офис и бар-ресторан.

Согласно пункту 1.7 договора на участке расположено здание 77:01:0001090:1075 общей площадью 328,6 кв.м. по адресу: г Москва, ул. Трубная, д. 20, принадлежащее арендаторам на праве общей долевой собственности.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на здание 77:01:0001090:1075 перешло от Ф.Е.Н. и С.А.А к Ткебучава Н.Д. (запись от 27.03.2020 г. N 77:01:0001090:1075-77/011/2020-11).

На основании обращения Ткебучава Н.Д. от 07.05.2020 г. N 33-5-37854/20, в связи с переходом права собственности на здание площадью 328, 6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 20 между Департаментом и Ткебучава Н.Д. заключено дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. к договору от 30.04.2019 г. N М-01-054026, предусматривающее переход прав и обязанностей по договору аренды к Ткебучава Н.Д. с 27.03.2020 г.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.06.2020 г. к договору от 30.04.2019 г. N М-01-054026.

Решением от 06.10.2020 г., изложенном в уведомлении N 77/017/247/2020-7218, Управление Росреестра по Москве отказало в осуществлении действий по государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении.

Заявитель, полагая указанное решение незаконным и необоснованным, обратился в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующими нормами права.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В качестве обоснованности отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.06.2020 г. к договору от 30.04.2019 г. N М-01-054026 Управление Росреестра по Москве указало, что договор аренды не содержит необходимых сведений в отношении физического лица; в договоре аренды не отражена информация о государственной регистрации залога в силу закона в отношении здания; поступление документов об изменении площади и этажности объекта недвижимости.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона No 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Соответственно, как обоснованно указали суды, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со статьями 271, 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001090:75 расположено здание с кадастровым номером 77:01:0001090:1075, находящееся в собственности Ткебучава Н.Д. Земельный участок предоставлен по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 30.04.2019 г. No М-01-054026 для целей эксплуатации нежилого здания под офис и бар-ресторан. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по г. Москве.

Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН право собственности на здание с кадастровым номером 77:01:0001090:1075 перешло к Ткебучава Н.Д. Право собственности Ткебучава Н.Д. на здание зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что Ткебучава Н.Д. принадлежит исключительное право на заключение договора аренды в отношении рассматриваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что довод Управления Росреестра по Москве об отсутствии в дополнительном соглашении сведений в отношении физического лица, изложенный в оспариваемом решении, не обоснован, в связи с тем, что необходимые сведения и реквизиты сторон указаны в пункте 5 Дополнительного соглашения "Юридические и банковские реквизиты и подписи сторон".

Кроме того, действующее законодательство не содержит положений, предусматривающих обязательное указание в договоре аренды земельного участка сведений об обременениях в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах данного участка.

Довод об изменении площади и этажности объекта недвижимости по адресу: г Москва, ул. Трубная, д. 20, как об основании для отказа в осуществлении государственной регистрации по признаку самовольности строений, правомерно отклонен судами.

В силу части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное 6 использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума ВС РФ No 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание объекта недвижимости самовольной постройкой возможно лишь в порядке искового производства.

Управлением Росреестра по Москве не представлено доказательств признания принадлежащего Ткебучава Н.Д объекта недвижимости самовольной постройкой на основании статьи 222 ГК РФ. Право собственности на объект недвижимости не оспорено в судебном порядке. Более того, какие-либо объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001090:75 с адресным ориентиром: Москва, ул. Трубная, вл. 20/2, стр. 3, в Перечне объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, утвержденном Постановлением N 819-ПП, отсутствуют.

Учитывая изложенное, вывод судебных инстанций о том, что дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. оформлено с учетом требований действующего законодательства, причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не усматриваются, является обоснованным.

В данном случае в Управление Росреестра по Москве представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка, в связи с чем оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения у Управления Росреестра по Москве не имелось.

Отказ в государственной регистрации по формальным основаниям, однозначно не соответствующий целям и назначению процедуры публичной проверки представляемых на государственную регистрацию правоотношений аренды документов.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемом в кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2021 по делу N А40-265560/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

О.А. Шишова Д.Г. Ярцев