Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2021 г. N Ф05-29939/21 по делу N А40-215704/2020

г. Москва

9 декабря 2021 г.

Дело N А40-215704/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2021.

Полный текст постановления изготовлен 09.12.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей И.В. Лазаревой, Е.Ю. Филиной,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы - Полянский П.А. (доверенность от 18.12.2020);

от Общества с ограниченной ответственностью "Королевский издательский дом"- Ненахов П.В. (доверенность от 29.11.2021);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Королевский издательский дом"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021 по делу N А40-215704/2020

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Королевский издательский дом"

о взыскании задолженности, о расторжении договора купли-продажи от 03.10.2018 N 59-5671,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Королевский издательский дом" (далее - ответчик, ООО "КИД". Общество) о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 03.10.2018 N 59-5671 в размере 2 063 467 руб. 54 коп. - сумма задолженности ежемесячных платежей за период с 29.03.2019 по 30.12.2019, о расторжении договора купли-продажи от 03.10.2018 N 59-5671 на нежилое помещение площадью 243,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Власьевский пер., д. 14, стр. 2 (далее - Объект, нежилое помещение), об обязании ООО "КИД" возвратить Департаменту Объект, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021, требования удовлетворены частично; судом расторгнут договор купли-продажи от 09.04.2019 N 59-6164, суд обязал Общество возвратить нежилое помещение; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Общество в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора купли-продажи; ответчиком не были нарушены существенные условия договора; истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель Департамента участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 03.10.2018 N 59-5671 (далее - Договор) объекта недвижимости общей площадью 243,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Власьевский пер., д. 14, стр. 2.

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объекта составляет 26 397 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

По условиям договора пунктов 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Согласно условиям Договора, в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4. Договора, в течение 30 дней с момента исчисления срока оплаты Департамент вправе расторгнуть договор купли-продажи.

Как указал истец, установленная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей не исполнена ответчиком, в результате чего образовалась задолженность по оплате основного долга в размере 2 063 467 руб. 54 коп.

Претензиями от 03.08.2020 N 33-6-329996/20-(0)-1 и 33-6-329996/20-(0)-2 Обществу предлагалось оплатить имеющуюся задолженность по договору купли-продажи в течение 30 дней с момента отправки претензии. Кроме того, в претензиях арендодатель предлагал ответчику досрочно расторгнуть договор и возвратить помещение.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя требования, руководствуясь статьями 309, 310, 450,452, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпунктом 3 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", установив факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий Договора об оплате приобретенного имущества исходя из того, что задолженность ответчика на момент рассмотрения спора превышала половину цены договора купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении Договора и возврате Объекта.

Отклоняя довод Общества о несоблюдении Департаментом претензионного порядка в части требований о расторжении Договора, суды исходили из наличия в материалах дела претензий от 03.08.2020 N 33-6-329996/20-(0)-1 и 33-6-329996/20-(0)-2, из которых следует, что Обществу предлагалось расторгнуть Договор, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В силу части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Вместе с тем, удовлетворяя требования о расторжении Договора с учетом части 2 статьи 489 ГК РФ и условий Договора, согласно которым Департамент вправе отказаться от исполнения договора в случае ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, суды в полной мере не исследовали вопрос выражения в претензиях воли Департамента на отказ от договора в одностороннем порядке.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из разъяснений, данных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Судами вопрос о соблюдении Департаментом требований по одностороннему расторжению Договора не исследован.

При этом удовлетворяя требования о расторжении договора и возврате Объекта, суды исходили из наличия в действиях ответчика существенных нарушений Договора.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом из совокупного толкования положений пункта 3 статьи 486 ГК РФ и пункта 2 статьи 489 ГК РФ не следует, что действующее законодательство предоставляет возможность продавцу одновременного требования как оплаты товара, так и его возврата в связи с отказом от исполнения договора, в связи с чем одновременное заявление требований о взыскании суммы основного долга по договору и о расторжении договора и возвращении спорного недвижимого имущества, является взаимоисключающим.

Ссылаясь на то обстоятельство, что задолженность ответчика на момент рассмотрения спора превышала половину цены договора купли-продажи, суды не приняли во внимание, что ответчику с 03.10.2018 предоставлена рассрочка оплаты на пять лет.

Указывая, что неоплата цены Договора является существенным нарушением, суды не установили, какая сумма и за какой период подлежала оплате на дату вынесения решения с учетом предоставления рассрочки на пять лет, какая задолженность имелась у ответчика (размер и период); превышала ли задолженность половину цены договора исходя из его условий.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить соблюдение Департаментом требования по одностороннему отказу от Договора, проверить, выражена ли воля Департамента на отказ от договора в одностороннем порядке в претензиях от 03.08.2020 N 33-6-329996/20-(0)-1 и 33-6-329996/20-(0)-2; установить наличие/отсутствие задолженности за взыскиваемый период; установить наличие существенных нарушений условий Договора, учитывая предоставление рассрочки оплаты на пять лет; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021 по делу N А40-215704/2020 отменить, направить дело N А40-215704/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

И.В. Лазарева Е.Ю. Филина