Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2021 г. N Ф05-29609/21 по делу N А40-16657/2021

город Москва

14 декабря 2021 г.

Дело N А40-16657/21

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Ананьиной Е.А., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 07 декабря 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве

на решение от 24 мая 2021 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 17 августа 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-16657/21

по заявлению ООО "СК "Говорово"

об оспаривании отказа

к Управлению Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СК "Говорово" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании незаконными решений от 08.02.2021 N MFC-0558/2020-659731-1 и N MFC-0558/2020-659546-1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.10.2020 общество обратилось в Управление с заявлениями N MFC-0558/2020-659731-1 и N MFC-0558/2020-659546-1 о прекращении права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:21:0110502:663 и 50:21:00000000:789, расположенные по адресу: г. Москва, п. Московский, северо-западное д. Говорово.

Осуществление заявленных учетно-регистрационных действий приостановлено 06.11.2020 в соответствии с пунктами 3 и 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) и 08.02.2021 - отказано.

Общество, полагая, что решения Управления об отказе в государственной регистрации прекращении права собственности нарушают его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от N 218-ФЗ, суды признали оспариваемые решения Управления недействительными и обязали Управление устранить допущенные нарушения. При этом суды правомерно руководствовались следующим.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с положениями статей 18 и 21 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требованиям к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов за исключением предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ, требованиям принятых в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

Судами установлено, что основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности общества в отношении земельных участков послужило то, что земельные участки не сформированы исключительно для каждого многоквартирного дома; не погашены все записи о сделках в отношении договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов, расположенных на земельных участках; в Управление не предоставлены заявления собственников о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Суды констатировали, что в силу положений частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), пунктов 66 и 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, право собственности общества на земельные участки прекращено, так как земельный участок под многоквартирным жилым домом, сформированный и поставленный на кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Так, судами установлено, что обществом на земельном участке N 1 с кадастровым номером 50:21:0110502:663 построены и введены в эксплуатацию 21.11.2016 два многоквартирных жилых дома.

Права собственности первого собственника в каждом многоквартирном жилом доме на земельном участке N 1 зарегистрированы 12.05.2017:

- по многоквартирному дому по адресу: г. Москва, п. Московский, ул. Татьянин парк, д. 14, корп. 3, кв. 251 (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 12.05.2017 N 77:17:0110502:2476-77/022/2017-1 (выписка из ЕГРН от 13.05.2017));

- по многоквартирному дому по адресу г. Москва, п. Московский, ул. Татьянин парк, д. 16, корп. 3, кв. 184 (запись в ЕГРН от 12.05.2017 N 77:17:0110502:2889-77/022/2017-1 (выписка из ЕГРН от 15.05.2017)).

Обществом на земельном участке N 2 с кадастровым номером 50:21:0000000:789 построены и введены в эксплуатацию 27.12.2017 три многоквартирных жилых дома.

Права собственности первого собственника в каждом многоквартирном жилом доме на земельном участке N 2 зарегистрированы 16.02.2018:

- по многоквартирному дому по адресу: г. Москва, п. Московский, ул. Татьянин парк, д. 12, корп. 5, кв. 50 (запись в ЕГРН от 16.02.2018 N 77:17:0110502:4612-77/012/2018-1 (выписка из ЕГРН от 16.02.2018));

- по многоквартирному дому по адресу г. Москва, п. Московский, ул. Татьянин парк, д. 12, корп. 6, кв. 47 (запись в ЕГРН от 16.02.2018 N 77:17:0110502:4737-77/012/2018-1 (выписка из ЕГРН от 16.02.2018));

- по многоквартирному дому по адресу г. Москва, п. Московский, ул. Татьянин парк, д. 12, корп. 7, кв. 50 (запись в ЕГРН от 16.02.2018 N 77:17:0110502:4669-77/012/2018-1 (выписка из ЕГРН от 19.02.2018)).

Таким образом, право собственности общества на земельный участок N 1 с кадастровым номером 50:21:0110502:663 прекращено 12.05.2017 в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок N 1 поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании договоров управления многоквартирным домом от 21.11.2016 N УПР-23 и от 21.11.2016 N УПР-24 многоквартирные дома на земельном участке N 1 переданы в управление управляющей компании.

Право собственности общества на земельный участок N 2 с кадастровым номером 50:21:0000000:789 прекращено 16.02.2018 в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок N 2 поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании договоров управления многоквартирным домом от 01.12.2017 N УПР-13, N УПР-14 и N УПР-15 многоквартирные дома на земельном участке N 2 переданы в управление управляющей компании.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им... с учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Суды обоснованно отметили, что данный вывод применим и к ситуации, когда земельный участок находится в собственности, а не в аренде у застройщика.

Суды констатировали, что застройщик выполнил свои обязанности по строительству многоквартирных жилых домов и с момента ввода жилых домов в эксплуатацию, передаче для эксплуатации управляющей организации фактически не осуществляет владение и пользование данными земельными участками.

В силу требований закона, а именно: части 5 статьи 16, части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 66 и 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Суды правомерно отметили, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник (в данном случае застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Довод Управления о том, что с даты регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме права собственности застройщика (общества) на земельный участок не прекращаются, со ссылкой на пункт 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки", и требование к обществу о предоставлении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика, обоснованно отклонен судами в связи со следующим.

Суды обоснованно заключили, что застройщик не является собственником помещений в построенном многоквартирном доме, и, соответственно, у него не может возникнуть общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, к которому относится, в том числе и земельный участок.

Также суды правомерно заключили, что вышеназванная инструкция по регистрационным действиям, которой руководствуется в своей деятельности Управление, не может противоречить нормам закона (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), которым установлено, что право владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, включая земельный участок, принадлежит именно собственникам помещений в многоквартирном доме. Процесс регистрации прав собственности на каждое из помещений многоквартирного дома полностью зависит от участников долевого строительства, которые, зачастую обращаются в регистрационный орган за регистрацией права собственности на квартиру спустя год и более после подписания ими передаточных актов с застройщиком в отношении построенных квартир. При этом застройщик с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передаче его для эксплуатации управляющей организации утрачивает все права владения, пользования и распоряжения многоквартирным домом и общим имуществом многоквартирного дома (в том числе земельным участком). Законом не предусмотрено требование о необходимости регистрации прав собственности всеми участниками долевого строительства на помещения в многоквартирном доме для прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Суды обоснованно заключили, что при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица по помещение в многоквартирном доме у Управления, отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Суды правомерно отметили, что заявление застройщика (общества) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельные участки с кадастровыми номерами 50:21:0110502:663 и 50:21:0000000:789 изначально сформированы как для строительства, так и для эксплуатации возведенных на них многоквартирных домов.

Иных объектов недвижимости на земельных участках не расположено.

Суды правомерно отметили, что законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется.

Суды констатировали, что распоряжением Администрации городского поселения Московский от 02.02.2012 N 33-рЪ "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории" утвержден Проект планировки и проект межевания территории жилого микрорайона с объектами инфраструктуры по адресу: Московская область, Ленинский район, г/п Московский, северо-западнее дер. Говоров, уч. 9 (в настоящее время территория НАО г. Москвы).

На основании утвержденного проекта межевания застройщик произвел межевание и сформировал земельные участки для строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов.

На земельных участках не предусматривалось строительство иных объектов (школы, детского сада и тому подобное), которые не относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов.

Ссылки Управления на необходимость формирования земельного участка для целей эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома правомерно признаны судами несостоятельными, так как положения частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ о праве собственника любого помещения в многоквартирном жилом доме обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрены для случаев, когда земельный участок не сформирован, его границы не определены и не поставлены на кадастровый учет и такой участок отсутствует как объект права.

В связи с изложенным суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности, в связи с чем удовлетворили заявленные обществом требования.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 года по делу N А40-16657/21 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Е.А. Ананьина Р.Р. Латыпова