Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2022 г. N Ф05-35202/21 по делу N А40-44504/2021

г. Москва

27 января 2022 г.

Дело N А40-44504/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.01.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании: от ООО "Эллен Групп": Конова Е.В. по дов от 01.02.2021, от Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2021 по делу N А40- 44504/2021

по иску Общества с ограниченно ответственностью "Эллен Групп"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эллен Групп" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи объектов по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, дом 32 (нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв. м (далее по тексту - Объект 1) и вл. 32 (земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения учреждений и организаций общественного питания (далее по тексту - объект 2), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

- "пункт 3.1. цена объекта составляет 22.961.000 руб. в соответствии с заключением ООО "ФандОценка" по делу N А40-44504/21-97-278. Цена является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта 1, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта 1, в том числе до даты заключения договора, цена объектов, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктами 6 и 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- пункт 3.6. все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 в размере 15.154.000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 252.566 руб. 67 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

- за объект 2 в размере 7.807.000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 130.116 руб. 67 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".

- п. п. 4.2, 6.4, 6.5, 7.1.1., 8.4., 8.22. изложить с применением стоимости объектов в размере 22.961.000 руб., цены объекта 1 в размере 15.154.000 руб., цены объекта 2 в размере 7.807.000 руб.". (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации )

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2021, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального права, и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции Департамента.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Ответчик своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие. Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00247/14 от 22.12.2014, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество в составе: нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв. м (далее объект 1) и земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения учреждений и организаций общественного питания (далее объект 2). Срок действия договора аренды устанавливается до 01.12.2024.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ N 159-ФЗ), площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.11.2018 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность.

Ответчик, рассмотрев обращение истца, направил проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 43.197.000 руб. (пункт 3.1) на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2020 N М512-20, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию.

В соответствии с подготовленным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения N 10/20 от 19.10.2020, цена объекта составила 19.469.418 руб. (без учета НДС), то есть ниже суммы, указанной ответчиком.

Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Информационном письме от 30.05.2005N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы было поручено экспертному учреждению - ООО "ФандОценка", эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению судебной экспертизы N 234/21 от 09.07.2021, рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, дом и вл. 32 составила:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв. м по состоянию на 23.11.2018 г. составляет 15.154.000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв. м по состоянию на 23.11.2018 г. составляет 7.807.000 руб.

Представленное в материалы дела заключение эксперта, полученное судом в рамках настоящего дела, признано соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи, правильно оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца в части урегулирования цены предмета договора на основании проведенной экспертизы.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судами и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у суда не имеется.

Доводы Департамента были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в судах первой и апелляционной инстанций и отражены в обжалуемых актах, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы ответчика отклонил.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные ответчиком в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2021 по делу N А40-44504/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева