Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2022 г. N Ф05-33376/21 по делу N А40-19255/2021

г. Москва

2 февраля 2022 г.

Дело N А40-19255/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2022.

Полный текст постановления изготовлен 02.02.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Кольцовой Н.Н., Цыбиной А.В.

при участии в заседании:

от истца: Мазурин М.Д. по дов. от 10.01.2022, Коробкина О.В. по дов. от 10.01.2022, Кравченко Д.Л. по дов. от 30.11.2021

от ответчика: Курбанова О.А. по дов. от 31.12.2020, Шамилева И.А. по дов. от 25.03.2021

рассмотрев 26.01.2022 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "КОРАБЛИК-Р"

на решение от 25.08.2021

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 17.11.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО "Дарья-СТ" (ИНН 7713007450, ОГРН 1037739539573) к ООО "Кораблик-Р" (ИНН 7726549587, ОГРН 5067746847482) о взыскании задолженности по арендной плате и договору аренды нежилого помещения и по встречному иску ООО "Кораблик-Р" к ООО "Дарья-СТ" о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дарья-СТ" (далее - истец, ООО "Дарья-СТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Кораблик- Р" (далее - ответчик, ООО "Кораблик-Р") с требованиями о взыскании основного долга за период с января 2020 года по октябрь 2021 года в размере 73.594.295 руб. 27 коп. и в размере 144.068,85 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств договору аренды от 02.10.2014 No15БРА/ДА.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, ООО "Кораблик-Р" в порядке ст. 132 АПК РФ обратилось в суд со встречным иском с требованием о расторжении договора аренды от 02.10.2014 N 15БРА/ДА в связи с существенным изменением обстоятельств.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2021 по делу NoА40-19255/21 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы долг в размере 69.897.435 руб. 91 коп. и 144.068 долларов США 85 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа. В удовлетворении остальной части исковых требований и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 принят отказ ООО "Кораблик-Р" от встречного иска, решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 в указанной части отменено, производство по делу прекращено, также принят отказ ООО "Дарья-СТ" от первоначального иска в части взыскания с ООО "Кораблик-Р" задолженности в размере 28712 долларов США 53 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 в указанной части отменено, производство по делу прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 оставлено без изменения.

ООО "КОРАБЛИК-Р" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку при принятии судебных актов суды ошибочно не дали оценки поведению ООО "Дарья-СТ", имеющему признаки злоупотребления права, в части предъявления ко взысканию увеличенного размера арендной платы, в условиях действия ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, а также ранее высказанных арендодателем заверений относительно порядка согласования размера арендной платы.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы. Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: www.fasmo.arbitr.ru.

Заслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция считает данные акты подлежащими отмене в части в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.10.2014 между ООО "Дарья-СТ" (арендодателем) и ООО "Кораблик-Р" (арендатором) заключе?н договор аренды N 15БРА/ДА (далее - договор), по которому истец передал ответчику помещение ориентировочнои? площадью 849,7 кв.м., план которого приведе?н в приложении N 5, в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 26, корп. 2 (далее - помещение), сроком на 15 лет с целью открытия и функционирования в не?м магазина розничнои? торговли детскими товарами "Кораблик".

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 08.10.2014.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из фиксированной арендной платы, переменной арендной платы и дополнительной арендной платы.

Фиксированная и дополнительная арендная плата вносятся авансовым платежом, ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производиться оплата.

В ходе ведения переговоров арендатор просил зафиксировать верхнюю границу курса иностранной валюты при расчете арендной платы, а также право арендатора на односторонний отказ от договора.

Арендодатель отказался от согласования данного условия, сославшись на то, что такие условия станут прецедентными по отношению к иным договорам аренды в обсуждаемом торговом центре, при этом одновременно арендодатель сделал заверение провести переговоры по данному вопросу в случае необходимости (т. 3 л.д. 84-92).

Размер арендной платы определе?н в приложении N 4 к договору (т. 1 л.д. 60 - 64) и составляет:

- фиксированная арендная плата 700 долларов за 1 кв.м. расчетнои площади в год;

- дополнительная арендная плата 50 долларов за 1 кв.м. расчетнои площади в год.

В дальнейшем ежегодно ставка увеличивается на 5% по отношению к действующей непосредственно до такого увеличения ставки без подписания дополнительного соглашения.

Расчетная площадь определена в акте обмера от 02.10.2014 г. (т. 1 л.д. 74) и составляет 860 кв.м.

Пунктом 4.11.2 договора установлено, что величина арендной платы, в случае если арендная плата выражена в долларах США, определяется в рублях по курсу ЦБ РФ.

В период с января 2020 года по октябрь 2021 года размер ежемесячной арендной платы составлял 86 436,02 долларов.

Между сторонами сложилась практика согласования курса доллара применительно к арендной плате ниже официального установленного курса доллара США.

Начиная с 2020 года арендатор продолжал исполнять обязательства в согласованном сторонами на 31.12.2019 в сумме 2 100 000 руб. в месяц, при этом стороны вступили в переговоры о согласовании условий на следующий год.

В марте 2020 года, в связи с распространением новой короновирусной инфекции стали действовать меры, ограничивающие осуществление субъектами предпринимательсткой деятельности.

Указом мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом б пункта 6 статьи 41 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" на территории города Москвы введен режим повышенной готовности.

Вид деятельности арендатора определяется по коду ОКВЭД 2, который по состоянию на 1 марта 2020 г. указан у арендатора в ЕГРЮЛ или ЕГРИП как основной вид деятельности (п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 No409).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, основанным видом деятельности ООО "Кораблик-Р" является деятельность в сфере торговли розничной прочей в неспециализированных магазинах.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Учитывая, что деятельность в сфере торговли розничной прочей в неспециализированных магазинах входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, то арендатора возникло право на снижение размера арендной платы.

Арендатор направлял в адрес арендодателя письмо от 25.03.2020 N 149-03/ОА (т.3 л.д. 70) с требованием о снижении размера арендной платы, при этом арендатор исполнял обязательства по оплате арендной платы в сумме 2 100 000 руб. Арендодатель письменных возражений не высказывал относительно суммы, вносимой арендатором.

03.09.20220 от арендодателя поступило в адрес арендатора электронное письмо, в котором он предложил зафиксировать совокупный размер арендной платы в месяц в размере 2 200 000 руб. с учетом НДС на период с 01.01.2020 по 31.12.2021.

Позднее арендодатель предъявил претензию 16.12.2020 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, исходя из размера арендной платы 86.436,02 долларов, а затем обратился в суд с требованием взыскать задолженность в сумме 73 594 295 руб. 27 коп. за период с 01.01.2020 г. по 30.06.2021 г. и 144 068, 85 долларов США за период июль - август 2021 года.

Вынося обжалуемое решение и частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, Арбитражный суд г. Москвы исходил из того, что в письменных пояснениях истец произвел расчет аренднои платы с учетом снижения размера аренднои платы за период с 28 марта по 31 мая 2020 года на 30%, согласно которому размер задолженности за период с 01.01.2020 г. по 30.06.2021 г. составляет 69.897.435 руб. 91 коп.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что ссылки арендатора на сохранение действий условий дополнительного соглашения N 9 от 30.12.2017 к договору в спорный период ошибочна, а самовольное определение размера арендной платы в размере 2 100 00 руб. противоречит условиям договора и нормам ст. ст. 309-310 ГК РФ, не допускающим односторонний отказ от исполнения обязательства.

При этом суды исходили из того, что поскольку арендодатель добровольно уменьшил размер арендной платы на 30% - баланс интересов сторон, с учетом деятельности ограничительных мер был соблюден.

Однако суд округа не может согласиться с данными выводами судебных инстанции, поскольку выводы судебных инстанций основаны на фрагментарном подходе к исследованию имеющихся в материалах дела доказательств, а также обстоятельств дела, что привело к ошибочным выводам относительно соблюдения баланса интересов сторон в спорной ситуации.

Настоящий спор, вопреки выводов судебных инстанций заключается не только в необходимости проверки вопроса и правильности толкования положений, регламентирующих взаимоотношения сторон в рамках договоров аренды в период действия ограничительных мер, связанных с распространением короновирусной инфекции, но также и в необходимости оценки поведения арендодателя и арендатора на предмет злоупотребления правом в условиях возникновения обстоятельств, выходящих за определение разумных предпринимательских рисков.

При исследовании обстоятельств настоящего дела, суды установили, что на стадии заключения спорного договора и согласования его условий, в том числе в части размера арендной платы, арендатор получил определенные заверения от арендодателя в части согласования изменений к договору, а также согласования арендной платы, с учетом экономической эффективности положения арендатора в отношениях с арендодателем (т. 3 л.д. 84-92).

Ссылаясь на недобросовестное поведение арендодателя, ответчик указал, что оно выражается в том, что он всем своим предшествующим поведением сформировал у арендатора доверие и разумные ожидания согласования арендной платы в меньшем размере, чем предусмотрено приложением N 4. Обоснованные и оправданные ожидания арендатора на согласование арендной платы в меньшем размере, чем предусмотрено Приложением N4 к Договору были подкреплены также поведением арендодателя.

а) с самого начала арендных отношений стороны дополнительными соглашениями определили размера арендной платы, фиксируя размер арендной платы на определенные периоды, обеспечивав тем самым соответствие фактического размера арендной платы сложившемуся рынку, что не нарушало баланс интересов сторон;

б) 03 сентября 2020 г. арендодатель официальным письмом подтверждает арендатору (направлено посредством электронном почты) арендную плату в размере 2 200 000 рублей с учетом НДС на период с 01.01.2020 по 31.12.2021;

в) принятие арендодателем платежей арендной платы в размере 2,1 млн. рублей без возражений на протяжении 11 месяцев спорного периода;

Таким образом, в сентябре 2020 года арендодатель подтвердил арендную плату в размере 2 200 000 рублей, а в декабре 2020 года, арендодатель отказывается от ранее подтвержденной арендной платы и предъявляет арендатору претензию на сумму арендной платы, предусмотренную Приложением N 4, которая практически в 3 раза больше ранее подтвержденной и в 9 раз выше рыночной (отчет об оценке - т.3 л.д. 101; т.4 л.д.2).

При этом счета, выставляемые на сумму арендной платы по Приложению N 4 были сторнированы и перевыставлены вновь в соответствии со сложившимися между Сторонами на протяжении нескольких лет отношениями по определению размера арендной платы.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" от 05.05.1997 N 14 сформирована позиция, согласно которой совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Таким образом, изменение размера арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с подтверждением иного размера арендной ставки, чем согласовано в договоре аренды, и оплата арендатором указанных сумм, при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя, не противоречит условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

Обращаем внимание суда кассационной инстанции, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается излишне снисходительное отношение в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).

Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пунктом 2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. В силу пункта 3 данной статьи письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, арендодатель направил арендатору письмо, которым подтвердил снижение арендной ставки. Арендатор фактически согласился с уменьшением постоянной части арендной платы.

Последовавший затем отказ арендодателя от согласованного им самим изменения размера арендной платы (впервые выраженный в претензии исхN 1565А от 16.12.2020 -т.2 л.д.80), свидетельствует об одностороннем изменении условий обязательства, что в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ недопустимо.

Данные обстоятельства и приведенные ответчиком доводы не нашли оценки в судебных актах и в рамках настоящего дела не устанавливались. Суд округа считает, что установление данных обстоятельств является существенным при исследовании обстоятельств настоящего дела и вывода о правомочности требований арендодателя.

Пассивность арендодателя, в части истребования увеличенного размера арендной платы в спорный период, незаявления и ненаправления арендатору информации о согласованном размере арендной платы в спорный период, принятие платежей от арендатора и незаявление возражений об их размере, явилась основанием для сохранения арендатором отношений, экономический эффект от которых уменьшился и препятствовал принятию арендатором решения о выходе из отношений, которые не были экономически эффективными для него в указанные период.

Последующее предъявление арендодателем требования о взыскании арендной платы в увеличенном размере, в том числе с учетом ранее высказанных арендодателем заверений о готовности вести переговоры, а также сложившегося между сторонами оборота, следует рассматривать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Следовательно, до вывода о наличии оснований для удовлетворения требования арендодателя, судам надлежало исследовать обстоятельства: свидетельствовало ли поведение арендодателя в спорный период о том, что он не согласен с суммой арендной платы, которую перечислял арендатор, заявлял ли он своевременно такие возражения, имеются ли доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

Поскольку суды такие обстоятельства в полном объёме не исследовали, оснований для вывода об обоснованности требований не имелось.

В рассматриваемом случае, принципиальным вопросом, подлежавшим разрешению судами, являлось наличие в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), однако оспариваемые судебные акты мотивов и сведений о разрешении данного вопроса не содержат, что является основанием для направления рассматриваемого спора на новое рассмотрение.

При этом для целей полного и всестороннего рассмотрения дела и разрешения вопроса о наличии в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом, судам также надлежало рассмотреть и оценить обстоятельства заключения арендодателем договора аренды с иным арендатором и период, в который такое заключение последовало применительно к созданию арендодателем условий для более простого выхода из правоотношений (нарушения условий о размере вносимой арендной платы).

Между тем, направляя настоящий спор на новое рассмотрение, суд округа считает нужным отметить, что в случае установления судами обстоятельств злоупотребления арендодателем своими правами, размер арендной платы фактически был согласован сторонами самостоятельно, путем акцептированного принятия арендодателем уплачиваемой арендатором суммы и отсутствия в рамках настоящей кассационной жалобы и в ходе представленных расчетов доказательств усмотрения арендатора об обратном.

Между тем, при оценке оплачиваемой арендатором суммы, с целью обеспечения соблюдения баланса интересов прав арендатора и арендодателя необходимо дать оценку обстоятельствам дела, подтверждающим, что указанная сумма действительно являлась экономически обоснованной (или наоборот опровергающим), исходя в том числе, из снижения трафика посетителей, фактического использования спорного помещения и прочее, а также ранее достигнутых сторонами договоренностей относительно размера арендной платы, а также наличия офферт и их акцепта.

При новом рассмотрении судам следует, применяя положения ст. 451 ГК РФ, учесть совокупность обстоятельств, свидетельствующих/опровергающих наличие злоупотребления правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ), в том числе на преддоговорной стадии, оснований для предоставления дополнительной защиты арендатору, с учетом положений, регламентирующих правоотношения в сфере аренды в период действия ограничительных мер, вызванных пандемией, а также рассмотреть основания для применения п. 4 ст. 614 ГК РФ, с учетом фактически уплачиваемых в спорный период сумм и представленных сторонами расчетов, а также обстоятельств, объективно влиявших на экономическую привлекательность спорного предмета аренды. При этом применение п. 4 ст. 614 ГК РФ не может исключать необходимости соблюдения баланса интересов сторон, при условии сохранения за арендодателем такого права (при исключении обстоятельств злоупотребления правом и связанного с ним отказа в защите нарушенного права).

Руководствуясь, в том числе п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций в отношении требований истца о взыскании с ответчика денежных средств, в силу применения мер гражданско-правовой ответственности, не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а также неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты в обжалуемой части, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу N А40-19255/2021 в обжалуемой части отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

Н.Н. Кольцова А.В. Цыбина