Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2022 г. N Ф05-2778/22 по делу N А40-61251/2021

г. Москва

10 марта 2022 г.

Дело N А40-61251/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2022.

Полный текст постановления изготовлен 10.03.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Колмаковой Н.Н., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЭРДЖИ Компани" - Герасимов Д.Р., по доверенности от 01.01.2022, Родионова Т.И., по доверенности от 01.01.2022;

от ответчиков: индивидуального предпринимателя Михеевой Ольги Васильевны - Ситникова М.А., по доверенности от 04.06.2021; индивидуального предпринимателя Михеева Алексея Александровича - Ситникова М.А., по доверенности от 24.08.2021;

рассмотрев 02.03.2022 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭРДЖИ Компани"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭРДЖИ Компани"

к индивидуальному предпринимателю Михеевой Ольге Васильевне и индивидуальному предпринимателю Михееву Алексею Александровичу

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эрджи Компании" (далее - истец, ООО "Эрджи Компании") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Михеевой Ольге Васильевне (далее - ИП Михеева О.В.) и индивидуальному предпринимателю Михееву Алексею Александровичу (далее - ИП Михеев А.А.) о признании договора аренды нежилого помещения N 9-20 от 09.04.2020 расторгнутым; возложении обязанности принять по акту возврата нежилое помещение общей площадью 67,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22; взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 в размере 600 000 руб. (ИП Михеев А.А. - 180 000 руб., ИП Михеева О.В. - 420 000 руб.); гарантийного платежа в размере 600 000 руб. (ИП Михеев А.А. - 180 000 руб. ИП Михеева О.В. - 420 000 руб.); арендной платы за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. (ИП Михеев А.А. - 180 000 руб., ИП Михеева О.В. - 420 000 руб.); взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств и уклонение от их возврата за период с 01.01.2021 по 18.03.2021 в размере 10 758,9 руб. (ИП Михеев А.А. - 3 227, 67 руб., ИП Михеева О.В. - 7 531, 23 руб.) и взыскании на основании пункта 7.4 договора штрафа в размере 300 000 руб. (ИП Михеев А.А. - 90 000 руб., ИП Михеева О.В. - 210 000 руб.) в качестве убытков арендатора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Эрджи Компании" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как указывает заявитель в своей кассационной жалобе, спорный договор прекратил свое действие 09.03.2021, в связи с отказом ООО "Эрджи Компании" от его пролонгации, о чем ответчики были уведомлены.

ИП Михеева О.В. представила письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором выразила несогласие с доводами ее подателя, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Представитель ООО "Эрджи Компании" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ИП Михеевой О.В. и ИП Михеева А.А. возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.04.2020 между ИП Михеевой О.В. (арендодатель-1), ИП Михеевым А.А. (арендодатель-2) и ООО "Эрджи Компании" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 9-20 (далее - договор).

Согласно пункту 1.3 заключенного сторонами договора арендодатели передают арендатору нежилое помещение общей площадью 67,8 кв.м, в том числе площадь торгового зала 29,6 кв.м указанное в плане Приложение N 2 к настоящему договору, находящееся по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22, под использование организации аптеки (п. 2.2 Договора)

В пунктах 1.3.1 и 1.3.2 договора аренды N 9-20 от 09.04.2020 стороны определили, что арендатору передаются комнаты N 2, 3, 4, площадью 29,4 кв.м и комнаты N 1, 5, 7 площадью 38,4 кв.м в помещении II на первом этаже указанного выше здания.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности N 77-77/006-77/003/220/2015-155/2 и N 77-77/006-77/003/220/2015-155/1 от 03.08.2015 ИП Михеевой О.В. принадлежит 7/10 долей, а ИП Михеев А.А. является собственником 3/10 долей в праве общей долевой собственности на данное помещение.

Согласно пункту 1.6 договора N 9-20 от 09.04.2020 гарантийный платеж является суммой, за счет которой погашается задолженность арендатора при окончании договора аренды по оплате арендной платы, пени, штрафов, возмещение ущерба, стоимость являющегося обязанностью арендатора, но не произведенного ремонта для приведения помещения в надлежащее состояние и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим договором и действующим законодательством на арендатора.

Стороны пришли к соглашению о том, что гарантийный платеж ни при каких обстоятельствах не является ни займом, ни ссудой, ни арендной платой или иным обоснованным/необоснованным пользованием чужими денежными средствами со стороны арендодателей.

Размер гарантийного платежа равен размеру основной арендной платы за один месяц и подлежит пересмотру в момент изменения ставки основной арендной платы.

Гарантийный платеж оплачивается арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с момента заключения настоящего договора пропорционально доле в праве общей долевой собственности каждого из арендодателей на расчетные счета арендодателей.

В случае изменения ставки основной арендной платы арендатор производит доплату гарантийного платежа в течение 5-ти банковских дней с момента выставления арендодателем счета на доплату гарантийного платежа.

В случае погашения задолженности арендатора за счет гарантийного платежа вначале погашаются пени, штрафы и неустойки, дополнительная арендная плата, возмещение ущерба и в последнюю очередь основная арендная плата.

Гарантийный платеж в размере 600 000 руб. был оплачен ООО "ЭРДЖИ Компани" в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 286 от 15.04.2020 на сумму 180 000 руб. и N 285 от 15.04.2020 на сумму 420 000 руб.

Пунктом 5.1.3 договора N 9-20 от 09.04.2020 было предусмотрено, что арендная плата за последний месяц аренды оплачивается арендатором в течение 7 банковских дней с момента передачи арендатору по акту приема-передачи помещения, указанного в пункте 1.3.1 настоящего договора пропорционально доле в праве общей долевой собственности каждого из арендодателей на расчетные счета арендодателей.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни в соответствии с назначением по договору. Сотрудники арендатора, клиенты, посетители имеют право на беспрепятственный доступ в помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора N 9-20 от 09.04.2020 основная арендная плата за пользование помещением (за все помещения, указанные в пунктах 1.3.1 и 1.3.2 настоящего договора), начиная с 01.07.2020, составляет 600 000 руб. за один календарный месяц.

По условиям пункта 4.2.7 договора N 9-20 от 09.04.2020 о предстоящем капитальном ремонте арендатор должен быть письменно уведомлен арендодателем не менее чем за 60 дней до начала работ.

А согласно пункту 8.2 договора N 9-20 от 09.04.2020 сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, незамедлительно письменно извещает другую сторону в течение 10 дней с момента возникновения таких обстоятельств.

Как указал истец, начиная с 30.12.2020 и по настоящее время общество не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением по договору, в связи с ограничением доступа к помещению и в целом к зданию со стороны арендодателей и третьих лиц.

Об этом факте ответчики были незамедлительно уведомлены в тот же день лично, а также дополнительно посредством почтовой связи (Исх. от 15.01.2021).

Истец полагает, что арендодатели нарушили указанные пункты договора, поскольку до настоящего времени не уведомили ООО "ЭРДЖИ Компани" об ограничении его в доступе к помещению и в целом к зданию.

Согласно пункту 3.1 заключенного сторонами договора, помещение передается в аренду сроком на 5 лет с даты подписания договора. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется при совместной подаче (личное присутствие всех участников по договору) документов в регистрирующий орган.

При этом стороны договорились, что до момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, настоящий договор действует и признается сторонами заключенным на 11 месяцев с даты его подписания, как краткосрочный договор аренды.

В случае, если настоящий договор не пройдет государственную регистрацию до истечения 11 месяцев по причине, не связанной с отказом одной из сторон от государственной регистрации, настоящий договор будет считаться автоматически пролонгированным каждый раз на 11 месяцев в пределах общего срока аренды.

Согласно позиции истца, ответчики уклонились от его предложений о государственной регистрации договора N 9-20 от 09.04.2020.

Истец указывает, что в связи с окончанием срока действия договора и невозможностью использования ООО "ЭРДЖИ Компани" арендуемого помещения по назначению, общество отказалось продлевать договор на определенный срок, и предложило арендодателям принять помещения по акту возврата в последний день срока действия договора, о чем ИП Михеева О.В. и ИП Михеев А.А. были уведомлены в претензиях N 04 и N 05 от 15.02.2021.

При этом, арендная плата за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. была уплачена арендодателям платежными поручениями N 364 от 27.04.2020 (180 000 руб.) и N 363 от 27.04.2020 (420 000 руб.).

Однако, в своем ответе N 72ип25/21 от 01.03.2021 на полученную претензию ответчики отказались принять сданные в аренду помещения и подписать акт их возврата.

Кроме того, в указанной выше претензии, общество предлагало ИП Михеевой О.В. и ИП Михееву А.А. в добровольном порядке в срок до 09.03.2021 вернуть арендную плату в размере 600 000 руб. за январь 2021 года, гарантийный платеж в размере 600 000 руб., а так же арендную плату за последний месяц аренды в размере 600 000 руб.

Согласно пункту 7.4 договора N 9-20 от 09.04.2020, в случае отказа или уклонения арендодателя от передачи арендатору помещений, указанных в пунктах 1.3.1 и 1.3.2 настоящего договора в срок, данный в пункте 3.2, арендатор имеет право немедленно отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, при этом арендодатель обязуется вернуть уплаченные арендатором гарантийный платеж и арендную плату за последний месяц аренды (п. 5.1.3 настоящего договора) в полном объеме, а также уплатить арендатору штраф в размере 300 000 руб. в качестве компенсации убытков арендатора.

Истец полагает, что у ответчиков возникла обязанность по оплате штрафных санкций в порядке, предусмотренном пункте 7.4 договора.

Истец указывает, что в результате действий ответчика связанных с ограничением общества в доступе к помещению и в целом к зданию, которые противоречат условиям договора, истец нес убытки (упущенная выгода) в размере 265 120 руб.

При этом, упущенная выгода состоит в том, что по вине арендодателей и третьих лиц с 30.12.2020 по настоящее время общество не имеет возможности пользоваться указанным выше арендуемым помещением.

После заключения договора истец, рассчитывая на долгосрочное использование арендованных помещений, за счет собственных сил и денежных средств в размере 740 652,19 руб., произведен ремонт помещения под целевое использование "организация Аптеки".

Так как общество не имело возможности пользоваться помещением по договору из-за действий ИП Михеевой О.В. и ИП Михеева А.А., тем самым, по вине последних, истец не получил прибыль с данного объекта в размере 265 120 руб., расчет периода начисления упущенной выгоды составляет с 01.01.2021 и по окончание срока действия договора, то есть 08.03.2021.

В связи тем, что ответчики в порядке досудебного урегулирования спора претензионные требования общества не исполнили, ООО "ЭРДЖИ Компани" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 431, 450.1, 606, 610, Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истцом не представлено доказательств уведомления арендодателя о расторжении договора в порядке пункта 7.3 договора N 9-20 от 09.04.2020, поэтому на дату его обращения в суд договор не расторгнут, не прекращен и является действующим с учетом его пролонгации на последующие 11 месяцев.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления N 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О свободе договора и ее пределах" от14.03.2014, согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3.1 договора N 9-20 от 09.04.2020, помещение передается в аренду на срок пять лет с даты подписания договора.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется при совместной подаче (личное присутствие всех участников по договору) документов в регистрирующий орган.

При этом стороны договорились, что до момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, настоящий договор действует и признается сторонами заключенным на 11 месяцев с даты его подписания, как краткосрочный договор аренды.

В случае, если настоящий договор не пройдет государственную регистрацию до истечения 11 месяцев по причине, не связанной с отказом одной из сторон от государственной регистрации, настоящий договор будет считаться автоматически пролонгированным каждый раз на 11 (одиннадцать) месяцев в пределах общего срока аренды.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Порядок досрочного внесудебного отказа арендатора от договора установлен сторонами в пункте 7.3 договора, в котором указано, что досрочное внесудебное расторжение договора возможно по инициативе арендатора путем письменного уведомления арендодателя не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора до истечения срока действия настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения договора, указанной в уведомлении арендодателя.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суды исходили из того, что из уведомления от 15.02.2021 не следует, что арендатор заявляет о расторжении договора в порядке пункта 7.3 договора N 9-20 от 09.04.2020, а лишь уведомляет о его непролонгации, что условиями заключенного сторонами договора не предусмотрено.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 договора N 9-20 от 09.04.2020, помещение передается в аренду на срок пять лет с даты подписания договора.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется при совместной подаче (личное присутствие всех участников по договору) документов в регистрирующий орган.

При этом стороны договорились, что до момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, настоящий договор действует и признается сторонами заключенным на 11 месяцев с даты его подписания, как краткосрочный договор аренды. В случае, если настоящий договор не пройдет государственную регистрацию до истечения 11 месяцев по причине, не связанной с отказом одной из сторон от государственной регистрации, настоящий договор будет считаться автоматически пролонгированным каждый раз на 11 (одиннадцать) месяцев в пределах общего срока аренды.

А в пункте 7.3 договора N 9-20 от 09.04.2020 стороны предусмотрели возможность его досрочного расторжения по инициативе арендатора.

В претензиях N 04 и N 05 от 15.02.2021 направленных ООО "ЭРДЖИ Компани" до истечения 11 месяцев срока действия договора предлагало ответчикам в срок до 09.03.2021 принять арендуемые помещения по акту возврата в последний день срока его действия.

Данные действия истца свидетельствуют о направленности его воли на прекращение арендных отношений с ответчиками и выводы судов первой и апелляционной инстанции об обратном, материалам дела не соответствуют.

При этом, вывод судов о том, что в том случае, если договор не прошел государственную регистрацию его действие автоматически продлевается каждый раз на 11 месяцев в пределах общего срока аренды (5 лет), противоречит смыслу закона и, по сути, означает его обход, поскольку как разъяснено в пункте 7 Информационного письма N 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16.02.2001, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В этой связи, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами обеих инстанций в нарушение положений статей 431, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора, не дана совокупная оценка условиям договора, не была выяснена воля сторон, а также не дана оценка последующему их поведению.

Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.

При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила пункта 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Между тем, при рассмотрении данного спора, суды не применили данные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не дали толкование условиям заключенного сторонами договора и воле сторон относительно срока его действия, порядка начисления арендной платы и расторжения по инициативе одной из сторон.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании излишне уплаченной арендной платы суды не далии оценки доводам ООО "ЭРДЖИ Компани" о невозможности пользоваться арендованным имуществом по причине проведения в здании капитального ремонта и ограничения доступа в него.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку условиям договора аренды в соответствии с требованиями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе определить срок действия договора и момент его прекращения, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, в том числе довод истца о невозможности пользоваться арендованным имуществом, и при правильном применении норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу N А40-61251/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи

Н.Н. Колмакова А.В. Цыбина