Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2022 г. N Ф05-2396/22 по делу N А40-16465/2021

10 марта 2022 г.

Дело N А40-16465/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Филиной Е.Ю.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца: Дульцев И.Ю., доверенность от 28.02.2022;

от ответчика: не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Юнайтед" на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, по делу

по иску ООО "Юнайтед"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Управляющая компания "Юнайтед Норд" (в настоящее время ООО "Юнайтед", далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий сторон, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Дубки, 4а, с кадастровым номером 77:09:0003022, в котором просил изложить спорные условия в следующей редакции: изложив абзац 2 пункта 2.2. в следующей редакции: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет покупатель"; изложив пункт 2.7 договора в следующей редакции: "Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр объекта"; изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 28 084 010 руб., в соответствии заключением эксперта ООО "САОЭ" от 02.08.2021 по делу N А40-44504/21-97-278.

Цена является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктами 6 и 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложив пункт 3.3. договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального Банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации объекта"; изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа заключения договора. Все платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 468 066 руб. 83 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга. Оплата основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части в счет оплаты основного долга"; изложив пункт 3.6 договора в следующей редакции: "Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москва) ИНН 7705031674, КПП 770301001, Банк получатель - ГУ Банка, России по ЦФО, БИК 044525000, Расчетный счет 40101810045250010041, КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя"; изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по логовору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством"; изложив пункт 4.2 договора в следующей редакции: "Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав"; изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции: "В случае уклонения покупателя или продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены объекта"; изложив пункт 5.6 договора в следующей редакции: "Во всех случаях неисполнения обязательств по договору стороны ответственность несут в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации"; изложив пункт 7.12 договора в следующей редакции: "В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы отдельные разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией"; изложив пункты 8.3 - 8.3.2. договора в следующей редакции: "Лица, подписавшие договор, заверяют друг друга (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что являются надлежащими уполномоченными представителями сторон, что договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее договор со стороны покупателя, заверяет продавца, что договор не является для покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления покупателя для договора соблюден"; Исключить из договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2 - 2.1.6.5, 2.4 - 2.6, 3.7, 3.8, 4.6 - 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7 - 5.10, 8.4 - 7.11, 8.6. Дополнить раздел 7 пунктом "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия сторон, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Дубки, 4а, с кадастровым номером 77:09:0003022, изложив в следующей редакции: пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 28 084 010 руб., в соответствии заключением эксперта ООО "САОЭ" от 02.08.2021 по делу N А40-44504/21-97-278. Цена является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктами 6 и 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа заключения договора. Все платежи по договору состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 468 066 руб. 83 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга. Оплата основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части в счет оплаты основного долга". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2021 года решение Арбитражного суда города Москвы от 06 сентября 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения. Поскольку истцом представлены надлежащие доказательства произведенной реорганизации и наличии оснований для универсального правопреемства, суд апелляционной инстанции согласно статье 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявление о замене истца на правопреемника - ООО "Юнайтед" (ОГРН 1217700466510).

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, ООО "Юнайтед" подана кассационная жалоба на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой истец просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований по урегулированию разногласий и принять новый судебный акт, удовлетворив требования истца об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубки, 4а, с кадастровым номером 77:09:0003022 в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы истец указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Ответчик своего представителя в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами, истец с 15.02.2008 по договору аренды N 02-00071/08 от 15.02.2008 арендует нежилое помещение общей площадью 288,5 кв.м, расположенное по адресу: город Москва, ул. Дубки, 4а, с кадастровым номером 77:09:0003022, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 г. N 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 36 943 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 16 907 343 руб. (отчет об оценке от 04.12.2020 N 201127-0н), однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, истец со ссылкой на положения статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, ее проведение поручено эксперту ООО "СТОЛИЧНОЕ АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" Кузиной Ю.М., предупрежденной судом за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно экспертному заключению ООО "СТОЛИЧНОЕ АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" Кузиной Ю.М. N А40-16465/21-97-100 от 26.07.2021 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 288,5 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0003022:7610, расположенного по адресу: 127434, г. Москва, ул. Дубки, 4а по состоянию на 14.10.2020 составляет 28 084 010 руб.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды, исходили из того, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

Выводы данного экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела и посчитали возможным рыночную стоимость спорного объекта определить в соответствии с экспертным заключением ООО "СТОЛИЧНОЕ АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ", поскольку заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными судами первой и апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию ответчика и доводы апелляционной жалобы, которые уже были всесторонне и полно рассмотрены, что нашло свое отражение в судебном акте.

Проверка других условий договора была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, при этом условия были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству.

Доводы истца о том, что судами не урегулированы разногласия по пунктам 2.2, 2.7, 4.1, 4.2, 5.3, 5.6, 7.12, 8.3-8.3.2 в редакции истца, не включен раздел 7 договора, не исключены пункты 2.1.2-2 1 6 5, 2.4.-.2.6, 3.7., 3.8., 4.6.-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7-5.10, 8.4.-7.11, 8.6 были предметом исследования суда апелляционной инстанции и обосновано отклонены, поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право истца оспаривать только цену договора.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы, также указал, что приказом от 09.06.2012 г. N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 г. N 60 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. N 115" утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем изменение пунктов 2.2, 2.7, 4.1, 4.2, 5.3, 5.6, 7.12, 8.3-8.3.2, включения раздела 7, исключения пунктов 2.1.2-2 1 6 5, 2.4.-.2.6, 3.7., 3.8., 4.6.-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7-5.10, 8.4.-7.11, 8.6 является неправомерным, поскольку приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции Департамента городского имущества города Москвы соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Отклоняя доводы истца о том, что из пункта 2.2 договора следует исключить отсылки к электронной закладной, поскольку ее обязательное оформление не предусмотрено действующим законодательством, суд апелляционной инстанции установил, что положения пункта 2.2 договора касаются вопроса распределения бремени несения расходов по государственной регистрации права собственности, залога, выдаче электронной закладной и не возлагает на покупателя обязанности по ее оформлению, в случае, если это не требуется действующим законодательством.

По мнению истца, включение пункта договора о предоставлении свободного доступа на объект нарушает его права, поскольку вопрос о порядке и условиях предоставления доступа на объекты приватизации должен, как считает истец, решаться истцом при заключении им договоров с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями. Вместе с тем суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что право залогодержателя проверять фактическое наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества императивно предусмотрено в пункте 2 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменения в части увеличения срока рассрочки оплаты при реализации преимущественного права на выкуп с 5 до 7 лет внесены Законом города Москвы N 18 от 29.09.2021 г. "О внесении изменений в статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" после вынесения обжалуемого решения. Реализация предусмотренного законом права на предоставление рассрочки в 7 лет возможна истцом путем подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору в предусмотренном законом порядке.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 по делу N А40-16465/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.Ю. Филина

Судьи

И.В. Лазарева Л.В. Федулова