Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2022 г. N Ф05-7167/22 по делу N А40-202995/2021

г. Москва

12 апреля 2022 г.

Дело N А40-202995/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12.04.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 12.04.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании: от ИП Джусоевой С.У.: не явился, извещен, от ООО "Лидер 101": не явился, извещен, от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Власов Д.Е. по дов. от 17.01.2022, Департамент городского имущества города Москвы: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2021 по делу N А40-202995/2021

по заявлению ИП Джусоевой Симы Умаровны, ООО "Лидер 101"

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

о признании недействительным решения

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИДЕР 101" и Индивидуальный предприниматель Джусоева Сима Умаровна (далее - заявители) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по городу Москве (далее - Управление) о признании недействительным решения, изложенного в письме от 13.08.2021 N КУВД-001/2021-17837677; MFC-0558/2021-760867, об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 183,1 кв.м с кадастровым номером 77.06:0012020:16910, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1, об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителей путем осуществления действий по государственной регистрации перехода к ООО "ЛИДЕР 101" (ИНН 7726385650) права собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 183,1 кв.м с кадастровым номером 77:06:0012020:16910, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить как незаконный и необоснованный, принятый с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Заявители и третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.08.2020 между ИП Джусоевой С.У. (покупатель) и Департаментом (продавец) заключен договор купли-продажи (учетный номер 59-6550 от 16.09.2020) в отношении нежилого помещения общей площадью 183,1 кв.м (этаж 1, пом. VI, комн. 1-13) с кадастровым номером 77:06:0012020:16910, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2020 по делу N А40-251729/19-181-1942, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2020, были урегулированы разногласия, возникшие между ИП Джусоевой С.У. и третьим лицом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 183,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-13) кадастровый номер 77:06:0012020:16910, по цене 11 299 000 руб. в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Таким образом, вышеуказанный договор заключен сторонами на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу N А40-251729/19-181-1942 в рамках реализации ИП Джусоевой С.У. предусмотренного нормами Федерального закона от 28.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона (запись регистрации N 77:06:0012020:16910-77/051/2021-4 от 01.02.2021; запись в ЕГРН об ипотеке от 01.02.2021 N 77:06:0012020:16910-77/051/2021-5).

Таким образом, в настоящее время ИП Джусоева С.У. (ОГРНИП 306151605100089) является собственником спорного объекта недвижимости.

26.03.2021 между ИП Джусоевой С.У. (продавец) и ООО "ЛИДЕР 101" (покупатель) заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19.08.2020 (учетный N 59-6550 от 16.09.2020) с условием о поручительстве, согласно пункту 1.1 которого ИП Джусоева С.У. (поручитель) обязуется передать в собственность ООО "ЛИДЕР 101" (должника) объект недвижимости общей площадью 183,1 кв.м, а должник принять и оплатить это имущество.

При этом одновременно с объектом поручитель передает основной договор должнику (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1.5 договора передачи договора). В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости общей площадью 183,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1, ИП Джусоева С.У., а также ООО "ЛИДЕР 101" обратились в Управление Росреестра по Москве с соответствующими заявлениями (заявление от 30.04.2021 N MFC-0558/2021-760867-1; от 30.04.2021 N MFC-0558/2021-760867-2).

В ответ от Управления поступило Уведомление о приостановлении регистрационных действий от 13.05.2021 N КУВД-001/2021-17837677.

В качестве обстоятельств, послуживших основанием для приостановления действий по государственной регистрации, Управление ссылалось на часть 7 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

ООО "ЛИДЕР 101" и ИП Джусоевой С.У. были подготовлены возражения исх. N 15 от 21.06.2021 на уведомление о приостановлении государственной регистрации, которые представлены в Управление с заявлением от 23.06.2021 NMFC-0558/2021-1045777-1.

28.06.2021 Управление по результатам рассмотрения представленных сторонами дополнительных документов направило Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав N КУВД001/2021-17837677/3, а затем уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности от 13.08.2021 N КУВД-001/2021-17837677; MFC-0558/2021-760867.

В качестве оснований для отказа государственный регистратор сослался на истечение срока приостановления, указанного в направленном ранее уведомлении, а также не устранение приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности (перехода права).

Считая отказ незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителей, они обратились с заявлением в арбитражный суд

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.

В оспариваемом отказе Управление ссылалось на часть 7 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего, по мнению Управления, третье лицо не может выступать покупателем по договору купли-продажи, заключенному в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, устанавливающим специальный субъектный состав сторон такой сделки.

Вместе с тем данный вывод основан на ошибочном толковании норм Закона N 159-ФЗ и противоречит нормам действующего гражданского законодательства, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ИП Джусоева С.У., заключив с Департаментом договор купли-продажи от 19.08.2020 N 59-6550, уже реализовала предусмотренное нормами Закона N 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, переход права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона (запись регистрации N 77:06:0012020:16910-77/051/2021-4 от 01.02.2021; запись в ЕГРН об ипотеке от 01.02.2021 N 77:06:0012020:16910-77/051 /2021 -5).

ИП Джусоева С.У., являясь собственником объекта недвижимости общей площадью 183,1 кв.м (этаж 1, пом. VI, комн. 1-13) с кадастровым номером 77:06:0012020:16910, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1, вправе совершать в отношении него любые не противоречащие закону сделки, в том числе отчуждать объект недвижимости третьим лицам.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку выкупаемое имущество на весь период рассрочки находится в залоге у продавца (Департамента городского имущества города Москвы), отчуждение спорного объекта недвижимости осуществляется с учетом норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N102-ФЗ), регламентирующих порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 38 Закона N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно статье 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Условия и форма перевода долга регламентированы статьей 391 Кодекса, согласно пункту 1 которой перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.5 заключенного между ИП Джусоевой С. У. и Департаментом договора также предусмотрено право покупателя продать или иным способом произвести отчуждение объекта, передав приобретателю права и обязанности по договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения объекта.

При этом соглашение о передаче договора должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем указанному в пункте 2.5 договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения продавцом одного подлинного экземпляра такого соглашения (пункт 2.6 договора).

ИП Джусоева С.У. как покупатель по договору купли-продажи от 19.08.2020 (учетный номер 59-6550 от 16.09.2020) письмом исх. N 15 от 26.03.2021 обратилась в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу согласования передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи, представив подлинный экземпляр договора передачи договора купли-продажи недвижимости, а также иные необходимые документы.

В ответ Департамент как залогодержатель по договору купли-продажи письмом от 20.04.2021 N ДГИ-1-25570/21-1 предоставил согласие на передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 19.08.2020 (учетный N 59-6550 от 16.09.2020) ООО "ЛИДЕР 101" (ОГРН 1167746821824).

Таким образом, предусмотренные статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации требования по форме и содержанию сделки при заключении договора передачи договора купли-продажи, а также положения части 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ, были полностью сторонами соблюдены.

Копия письма Департамента от 20.04.2021 N ДГИ-1-25570/21-1 была представлена в Управление в составе пакета документов, представляемого для осуществления регистрационных действий, что подтверждается копией описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 30.04.2021 NMFC-0558/2021-760867-1.

Ссылка Управления в оспариваемом отказе на нарушение представленным договором передачи договора купли-продажи недвижимости порядка, предусмотренного законом о приватизации государственного и муниципального имущества, признана судом несостоятельной ввиду того, что спорные правоотношения не относятся к сфере действия Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 179-ФЗ), поскольку предусматривают переход права собственности в отношении имущества, не находящегося в государственной или муниципальной собственности (от собственника -индивидуального предпринимателя к юридическому лицу).

На момент обращения заявителей в Управление с заявлениями от 30.04.2021, как и на момент подписания договора, представленного в качестве правоустанавливающего документа, объект недвижимости общей площадью 183,1 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012020:16910, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Брусилова, д. 35, корп. 1, не находился в государственной или муниципальной собственности, ввиду чего его отчуждение регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом норм Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а не нормами законодательства о приватизации.

В качестве одного из оснований для отказа Управление указало, что имущество, приобретенное по договору купли-продажи, в настоящее время может быть отчуждено в пользу третьих лиц только на основании сделки по отчуждению такого имущества, не связанной с передачей прав требования, урегулированных параграфом 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако параграф 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует основания и порядок перехода прав кредитора к третьему лицу в обязательстве.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1.5 заключенного между Департаментом и ИП Джусоевой договора купли-продажи от 19.08.2020 N 59-6550 на момент заключения договора объект находится в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Таким образом, Департамент как продавец по договору купли-продажи исполнил обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю.

Покупатель же в силу пунктов 2.1.1, 3.2 договора купли-продажи N 59-6550 от 19.08.2020 обязан оплатить цену объекта по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

Таким образом, по первоначальному договору купли-продажи, заключенному между ИП Джусоевой С.У. и Департаментом, по смыслу положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах ИП Джусоева С.У. выступает не в качестве кредитора, а в качестве должника.

Заключенный между ИП Джусоевой С.У. и ООО "ЛИДЕР 101" договор от 26.03.2021 передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством) также предусматривает замену не кредитора, а должника в обязательстве, что делает неприменимыми положения параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается Управление, к спорным правоотношениям.

Кроме того, оспариваемый отказ не содержит ссылку на правовую норму, согласно которой имущество не может быть отчуждено в пользу третьих лиц на основании такой сделки.

Статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передачу договора) и применение к такой сделке правил об уступке требования и о переводе долга.

Условия и форма перевода долга регламентированы параграфом 2 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, необходимо достижение соглашения между первоначальным и новым должником (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласие кредитора на перевод долга (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также соблюдение предусмотренных статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации требований к форме такой сделки.

В данном случае произошла замена должника по договору купли-продажи с ИП Джусоевой С.У. на ООО "ЛИДЕР 101", при этом первоначальный должник остается поручителем за нового должника перед кредитором на всю сумму основного долга.

Согласие кредитора (залогодержателя) также получено, требования к форме сделки соблюдены.

Таким образом, представленный в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа договор передачи договора купли-продажи от 26.03.2021 полностью соответствует требованиям действующего гражданского законодательства, а указанные государственным регистратором в Уведомлении от 13.08.2021 обстоятельства не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2021 по делу N А40-202995/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова Е.Ю. Филина