Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2022 г. N Ф05-2456/22 по делу N А40-134700/2021

г. Москва

12 апреля 2022 г.

Дело N А40-134700/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2022.

Полный текст постановления изготовлен 12.04.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Кольцовой Н.Н., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Майское-53" - Кривошеин Б.В., по доверенности от 16.04.2019;

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - Скиперский А.С., по доверенности от 17.01.2022;

от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы - без участия (извещен);

рассмотрев 05.04.2022 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Майское-53"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Майское-53"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

об оспаривании решения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Майское-53" (далее - заявитель, ООО "Майское-53") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления N КУВД-001/2020-31126410/3 от 15.04.2021 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по городу Москве) об отказе в государственной регистрации договора N 120447 от 16.12.2020 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН 50:26:0000000:335 и обязании осуществить государственную регистрацию договора N 120531 от 19.11.2020 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН 50:26:0000000:335 на основании заявления ООО "Майское-53".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021, в удовлетворении заявленных ООО "Майское-53" требований было отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется по кассационной жалобе ООО "Майское-53", которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Майское-53" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Управления Росреестра по городу Москве возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо считается извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Майское-53" обратилось в Управление Росреестра по городу Москве с заявлением о государственной регистрацией договора N 120447 от 16.12.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:26:0000000:335 (далее - договор), заключенный между ООО "Майское-53" и ООО "Стрим".

В ходе проведения правовой экспертизы документов были выявлены обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации прав.

В связи с чем, в порядке пункта 9 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 Управление Росреестра по городу Москве направило в Департамент городского имущества города Москвы соответствующий запрос.

Из ответа Департамента городского имущества N ДГИ-1-144059/20 от 17.12.2020 следует, что по договору аренды N М-12-039008 от 27.06.2006 во владение и пользование ООО "Майское-53" были предоставлены также земельные участки с кадастровыми номерами: 50:26:0000000:329, 50:26:0000000:330, 50:26:0000000:331, 50:26:0000000:332, 50:26:0000000:333, 50:26:0000000:334, 50:26:0000000:328, 50:26:0000000:336, 50:26:0180509:21, 50:26:0190110:3, 50:26:0190705:210, 50:26:0190808:31 и 50:26:0190920:39.

Уведомлением N КУВД-001/2020-31126410/1 от 15.01.2021 Управление Росреестра по городу Москве приостановило государственную регистрацию соглашения об уступке договора аренды в отношении земельного участка КН 50:26:0000000:335.

А уведомлением N КУВД-001/2020-31126410/3 от 15.04.2021 заявителю было отказано в государственной регистрации соглашения об уступке договора аренды в связи с не устранением приведенных в уведомлении о приостановлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Не согласившись с данным решением, ООО "Майское-53" обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Майское-53" требований, суды руководствуясь статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что передача прав аренды по части земельных участков невозможна, в связи с чем, отказ в государственной регистрации обоснован.

Суд округа не может согласиться с данными выводами судебных инстанций по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального законаN 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в пункте 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015).

Согласно положениям пункта 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

На основании части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом статьей 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно положениям статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1). Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4). Уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона (часть 6).

При этом понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с указанной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Суды пришли к выводу о том, что поскольку требования указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, обществом в установленный срок не исполнены, Управление правомерно отказало в государственной регистрации договора N 120447 от 16.12.2020 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:26:0000000:335.

Однако указанный вывод был сделан без исследования судами обстоятельств различия в содержании оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и в уведомлении об отказе в государственной регистрации.

Так, основанием приостановления государственной регистрации явились:

- земельный участок расположен в границах полосы воздушного подхода аэродрома Москва (Внуково), при этом договор не располагает данными сведениями;

- отсутствуют документы, подтверждающие проведение торгов на заключение представленного договора уступки, либо документы, подтверждающие, что земельный участок предоставлен без проведения торгов;

- согласно представленному решению единственного участника ООО "Майское-53" от 15.12.2020 одобрено совершение сделки обществом на иных условиях.

Указанные обстоятельства не нашли своего отражения в оспариваемом уведомлении об отказе в государственной регистрации, которое содержит ссылки на иные нормы права.

Указанные обстоятельства надлежало исследовать судам, поскольку в рассматриваемой ситуации хозяйствующий субъект, выполнив требования регистрирующего органа, получил бы отрицательный экономический эффект, не получив публичной услуги, на которую был вправе рассчитывать, устраняя замечания государственного органа.

Такой подход не может рассматриваться, как добросовестный со стороны публичного органа, поскольку в своей правовой перспективе несет дополнительные расходы, время на субъектов экономического оборота, снижает их оперативную мобильность, а также увеличивает нагрузку на "бизнес", которую, следуя политике права необходимо уменьшать для целей повышения эффективности экономического оборота.

Данное нарушение прав заявителя судами не было исследовано надлежащим образом, что привело к выводам, основанным на неполном исследовании обстоятельств дела.

Кроме того, из мотивировочной части оспариваемых судебных актов следует, что часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ее правовом применении Арбитражным судом города Москвы и Девятым арбитражным апелляционным судом, несет императивный запрет на передачу на праве аренды (перенайме) части земельных участков, из совокупности арендуемых юридическим лицом.

Однако указанный правовой вывод основан на неверном толковании положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, подразумевающий неизменность объема прав не в части количественного состава предмета аренды (перенайма), а в части объема прав, которыми в общем случае является право владения и пользования, в специальный объем которых входят права, поименованные в договоре аренды. Между тем, состав правомочий не эквивалентен предмету перенайма, в связи с чем, вывод об императивности полной тождественности предмета договора аренды и перенайма ошибочен.

Из материалов дела усматривается, что по договору аренды заявителю были переданы отдельные объекты недвижимого имущества (отдельные вещи), признаков их неделимости из предмета договора не усматривается.

С учетом изложенного, выводы судебных инстанций о правомерности отказа в государственной регистрации по данному основанию также преждевременны. Судам надлежит установить, какое имущество было передано, в отношении которого было принято решение об отказе в регистрации (делимое/недилимое, имелись ли правомочия на его передачу, входили ли данные правомочия в объем прав заявителя и прочее).

Поскольку допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Согласно части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело. Суд кассационной инстанции обязывает суд первой инстанции исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, установить существенные для правильного разрешения спора обстоятельства; суд кассационной инстанции не устанавливает недостоверность или преимущество одних представленных доказательств перед другими и не предрешает окончательно возникший спор.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по делу N А40-134700/2021 отменить.

Дело направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи

Н.Н. Кольцова А.В. Цыбина