Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2022 г. N Ф05-210/21 по делу N А40-171532/2019

г. Москва

26 мая 2022 г.

Дело N А40-171532/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19.05.2022.

Полный текст постановления изготовлен 26.05.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Перуновой В.Л.,

судей: Коротковой Е.Н., Кручининой Н.А.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего должника - Трусова А.М., доверенность от 05.08.2021,

от ООО "Русские традиции" - Дроздова Т.А., доверенность от 17.05.2021,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Русские традиции"

на определение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2021,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022,

по заявлению о признании недействительной сделкой предварительного договора аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18,

по делу о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Бусиновский многофункциональный перегрузочный комплекс",

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 возбуждено дело о банкротстве закрытого акционерного общества "Бусиновский многофункциональный перегрузочный комплекс" (далее - должник).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Трусова Р.А.

Конкурсный управляющий 17.03.2021 обратился в суд с заявлением о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18, заключенного между должником и ООО "Русские Традиции", на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022, предварительный договор аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18 признан недействительной сделкой.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Русские традиции" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт, которым требования конкурсного управляющего должника оставить без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном Интернет-сайте https://kad.arbitr.ru/.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2022 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Тарасов Н.Н. заменен на судью Кручинину Н.А.

В судебном заседании суда округа представитель ООО "Русские традиции" поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель конкурсного управляющего должника против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о процессе размещена на официальном сайте "Картотека арбитражных дел" в сети Интернет, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в судебном заседании в их отсутствие в порядке, установленном статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по обособленному спору фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах) (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Судами установлено, что между должником (арендодателем) и ООО "Русские Традиции" (арендатором) 09.04.2018 заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 9-47/04/18, предметом которого является заключение в будущем основного договора аренды (сроком на десять лет на условиях, предусмотренных предварительным договором) производственных помещений и помещений экспедиции, входящих в состав недостроенного логистического перегрузочного терминала.

Согласно пункту 4.1 договора до подписания основного договора арендодателем должны быть выполнены следующие отлагательные условия: создание объекта аренды до 01.08.2018, ввод объекта аренды в эксплуатацию до 26.11.2018, регистрация права собственности (или внесение соответствующих изменений) на объект аренды, без учета внутренней планировки, до 30.11.2018.

В обоснование предъявленного требования конкурсный управляющий ссылалась, что должник не имел полномочий на заключение предварительного договора аренды нежилых помещений, поскольку собственником недостроенного логистического перегрузочного терминала следует признать общество "Бусиновский ЛПК".

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судами, должник является собственником четырех земельных участков (кадастровые номера 77:09:0002014:2054, 77:09:0002014:2056, 77:09:0002014:10 и 77:09:0002014:2319), расположенных на этих участках зданий и производственных построек.

Имущество обременено залогом в пользу ООО "БМПК-Капитал", являющегося в рамках взаимоотношений с должником правопреемником ПАО "Сбербанк России".

Суд установили, что 04.09.2017 между должником (арендодателем) и ООО "Бусиновский ЛПК" (арендатором) заключен договор аренды указанных выше земельных участков для реконструкции арендатором принадлежащего арендодателю на праве собственности объекта недвижимости (главного производственного корпуса, кадастровый номер 77:09:0002014:1101) путем надстройки и пристройки площадей с осуществлением арендатором функций застройщика, получением разрешения на строительство (реконструкцию), дальнейшей эксплуатацией объекта реконструкции в качестве логистического перегрузочного терминала.

Согласно пунктам 2.3.1 и 2.3.2 договора аренды право собственности на существовавшие до заключения сделки объекты недвижимости сохраняется за арендодателем, а собственником имущества, созданного по результатам строительства (реконструкции), становится арендатор.

Суды указали, что с целью строительства логистического перегрузочного терминала ООО "Бусиновский ЛПК" получено соответствующее разрешение от 18.12.2017 N 77- 131000-016017/2017, привлечены заемные средства ПАО "Сбербанк России", заключен договор генерального подряда от 05.09.2017 N 05/09/17 с ООО "Техзаказстрой" и ООО "Геология. Информация. Обработка".

Как установлено судами, в ходе исполнения договора генерального подряда на принадлежащих должнику земельных участках возведен незавершенный строительством объект, который не был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Строительно-монтажные работы по возведению логистического перегрузочного терминала выполнены на 55 %, объект имеет прочную связь с землей, каркасную основу в монолитном железобетоне с перекрытиями кессонного типа.

В соответствии с приказом от 04.10.2019 N 4 и актом от 10.10.2019 N 1 (форма КС-17) строительство объекта приостановлено.

Технические характеристики незавершенного строительством объекта указаны в экспертном заключении от 25.07.2020 N 086В-А, составленном ООО "Научно-исследовательский и производственный центр "Строительно-технический контроль".

Суды установили, что фактическое наличие незавершенного строительством объекта подтверждается названными приказом N 4 и актом N 1, упомянутым экспертным заключением, пояснениями конкурсного управляющего Трусовой Р.А. от 27.07.2020, представленными в Девятый арбитражный апелляционный суд по делу N А40-239206/2017, а также постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2020 по делу N А40-239206/2017, в котором указано, что на территории предприятия должника располагается незавершенный строительством объект, собственником которого должник не является, реконструкция этого объекта осуществлялась обществом "Бусиновский ЛПК" на основании полученной им разрешительной документации за счет заемных средств ПАО "Сбербанк России". Обстоятельства, связанные с возведением логистического перегрузочного терминала, установлены в ходе разрешения разногласий относительно порядка, сроков и условий реализации имущества должника (определение суда от 30.09.2021).

В ходе рассмотрения спора судами было установлено, что разногласия его участников относительно собственника незавершенного строительством объекта представляют собой спор о праве, который до настоящего времени не разрешен (право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано ни за должником, ни за обществом "Бусиновский ЛПК").

Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано ни за должником, ни за ООО "Бусиновский ЛПК", спор о праве не разрешен, учитывая, что логистический перегрузочный терминал возводился ООО "Бусиновский ЛПК" в его интересах с привлечением заемных средств ПАО "Сбербанк России" и подрядных организаций, суды пришли к выводу, что должник, заключив договор аренды земельных участков с ООО "Бусиновский ЛПК" для реконструкции главного производственного корпуса путем надстройки и пристройки площадей, и согласовав условие о том, что собственником имущества, созданного по результатам строительства, станет арендатор, не имел права передавать это имущество в аренду ООО "Русские традиции", ввиду чего признал предварительный договор аренды нежилых помещений недействительной сделкой на основании статьи 608 ГК РФ.

Арбитражный суд Московского округа не может согласиться с выводами судов, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Кассатор указывал, что при заключении предварительного договора ему передана копия свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание, площадь которого составляет 48 471 кв.м., в аренду передаются помещения ориентировочной площадью 7 363 кв.м., ввиду чего можно сделать вывод, что на дату заключения договора аренды земельных участков и предварительного договора аренды нежилые помещения, планируемые к передаче о основному договору, уже существовали и являлись собственностью арендодателя.

Также из доводов кассационной жалобы следует, что при заключении предварительного договора аренды АО "Бусиновский МПК" представил выписку из ЕГРН здания по адресу: г. Москва, Бусиновская горка, д. 2, стр. 1, с кадастровым номером: 77:09:0002014:1101. Также заявителем была получена выписка ЕГРН по данному зданию, в соответствии с которой собственником всего здания является ОАО "Бусиновский МПК", ограничений либо обременений в пользу ООО "Бусиновский ЛПК" не значится.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных сведений о недвижимости, правах на нее и ее правообладателях, ввиду чего при изменении содержащихся в нем сведений новые сведения должны быть включены в реестр.

В силу пунктов 1 и 2 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Ввиду изложенного при принятии обжалуемых судебных актов судами не дана оценка заслуживающим внимания доводам ответчика о том, что у него не было никакой иной возможности знать об иных правах на передаваемое в аренду здание. При таких обстоятельствах, учитывая реальную возможность арендодателя предоставить во временное владение и пользование необходимое помещение, заключая предварительный договор, ООО "Русские традиции" действовало добросовестно, проанализировав предоставленную в его распоряжение документацию.

Согласно доводам кассационной жалобы в суде первой инстанции судом истребованы от ООО "Геоинфо Акты о приемке выполненных работ и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), последние акт и справка датированы 29.12.2018 о строительстве надстройки 3-го этажа.

Однако, как указывает кассатор, суд не дал оценку представленным документам, при этом в соответствии с пунктом 5.3.2 договора аренды земельных участков от 04.09.2017 N 9-165/10/17 арендатор (ООО "Бусиновский ЛПК") имеет право собственности по итогам реализации проекта на 100% площадей пристройки и надстройки Объекта, построенных за счет средств Арендатора).

В то же время оспариваемый предварительный договор аренды между ООО "Русские традиции" и АО "Бусиновский МПК" заключен 09.04.2018. Кассатор указывает, что на эту дату никакие площади не могли находиться в собственности ООО "Бусиновский ЛПК", так как, по утверждению конкурсного управляющего, еще не были построены.

Следовательно, заслуживают внимания и оценки судов доводы ответчика о том, что в соответствии с договором аренды земельных участков у ООО "Бусиновский ЛПК" не возникло и не могло возникнуть права собственности к 09.04.2018, ответчиком в ходе судебных заседаний указывалось на данное положение договора, где закреплено, когда переходит право собственности к ООО "Бусиновский ЛПК", однако судами в судебных актов не дана оценка о несоответствии момента перехода права собственности к ООО "Бусиновский ЛПК" и того, что объекты так и были построены.

Также суды не дали оценку доводам кассатора о том, что совершение сделок, и ООО "Бусиновский ЛПК" (арендатор земельных участков), и АО "Бусиновский МПК" (арендодатель земельных участков, арендодатель по предварительному договору) контролировалось АО "ГК Росток", как единственным участником (акционером) обществ и Хуторным А.А. как руководителем обществ, ввиду чего имела место совместная деятельности хозяйствующих субъектов по созданию и развитию логистического перегрузочного терминала.

Судами не дана оценка и не проанализировано экспертное заключение, в котором содержится письмо от 29.03.2019 N 05 от ООО "Бусиновский ЛПК" к ПАО "Сбербанк" о согласии на прекращение права собственности и снятия с кадастрового учета здания для последующей за этим регистрации объекта незавершенного строительства с постановкой на кадастровый учет и регистрацию прав собственности в долях: 9,8% на ООО "Бусиновский ЛПК" и 87,3 % на ОАО "Бусиновский МПК".

Таким образом, ка указывает кассатор, стороны договора аренды земельного участка не планировали выделение собственности в натуре, а планировали совместно им владеть, как общим логистическим перегрузочным терминалом, что также свидетельствует об их совместной деятельности.

Кассатор обращал внимание судов, что в случае владения зданием в долях, то есть совместно, ООО "Бусиновский ЛПК" также не будет являться собственником пристроек по договору аренды, и, следовательно, не имел бы полномочий заключить предварительный договор с ООО "Русские традиции", имея в собственности долю в размере всего 9,8%. Заключение договора аренды земельных участков, предварительного договора аренды нежилых помещений указывают на реализацию предпринимательской цели.

В связи с изложенным, суд округа полагает, что суды неправильно применили нормы материального права, не исследовали фактические обстоятельства по спору и доводы сторон, в связи с чем, судебные акты подлежат отмене.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в соответствии с частью 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, и поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в отмененной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Суд округа полагает, что при новом рассмотрении спора суду первой инстанции необходимо рассмотреть вопрос о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Бусиновский ЛПК".

При новом рассмотрении обособленного спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, дать оценку доводам кассатора о том, что оно добросовестно полагался на данные ЕГРН, о том, что заключение предварительного договора аренды нежилых помещений преследовало единую предпринимательскую цель, так как хозяйствующие субъекты вели совместную деятельность по созданию и развитию логистического перегрузочного терминала, о том, что на дату договора никакие площади не могли находиться в собственности ООО "Бусиновский ЛПК", так как еще не были построены, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все фактические обстоятельства, имеющие значения для правильного разрешения спора.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022, по делу N А40-171532/2019 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Л. Перунова

Судьи

Н.А. Кручинина Е.Н. Короткова