Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2022 г. N Ф05-9145/22 по делу N А40-178703/2021

город Москва

08 июня 2022 г.

Дело N А40-178703/21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Кольцовой Н.Н., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В. по дов. от 13.12.2021,

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Панин А.А. по дов. от 17.01.2022,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Руденко М.В. по дов. от 10.12.2021,

общества с ограниченной ответственностью "Ю.М.Т." - неявка, извещено,

рассмотрев 06 июня 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 22 декабря 2021 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 09 марта 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об оспаривании уведомления об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка,

третьи лица: Правительство Москвы, общество с ограниченной ответственностью "Ю.М.Т.",

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) с заявлением об оспаривании указанного в уведомлении от 04.06.2021 N КУВД-001/2021-6893744/3 решения об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды от 30.09.2020 N М-03-018932 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0007003:79, общей площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Юности, вл. 11Б.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, общество с ограниченной ответственностью "Ю.М.Т.".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявители указывают, что судами не применен подлежащий применению пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; судами не принято во внимание, что согласно сведениям ЕГРЮЛ деятельность ООО "Ю.М.Т." прекращена 19.08.2021.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента и Правительства Москвы поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель заинтересованного лица возражал против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

ООО "Ю.М.Т.", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Ю.М.Т." (арендатор) был заключен договора аренды от 30.09.2002 N М-03-018932 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Юности, вл. 11Б, с кадастровым номером 77:03:0007003:79.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения договора аренды от 30.09.2002 N М-03-018932, указав, что документы-основания для расторжения договора содержатся в регистрационном деле 2020 года, поскольку ранее, 30.10.2020 Департамент обращался в Управление за расторжением указанного договора аренды.

По итогу рассмотрения заявления Департамента регистрирующий орган уведомлением от 04.06.2021 отказал в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 30.09.2002 N М-03-018932 в связи с отсутствием документов, перечень которых установлен в статье 14 Закона о регистрации недвижимости.

Полагая отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций руководствовались положениями статей 164, 165, 407, 450, 606, 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", и исходили из того, что спорный договор аренды является действующим и заключен на срок до 05.06.2051; заявителем на государственную регистрацию не представлен документ, подписанный сторонами, подтверждающий возврат недвижимого имущества от арендатора к арендодателю, соответствующие документы, необходимые для прекращения аренды, возникшей на основании вышеуказанного договора аренды, в частности, заявление ООО "Ю.М.Т." об одностороннем отказе от исполнения договора, не представлены, в связи с чем, отказ регистрационного органа во внесении в ЕГРН записи о прекращении вышеназванного договора аренды является законным и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Также суды указали, что в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся, решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Основания прекращения аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания и порядок для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, заключенного до 1 января 2011 года для целей строительства, также предусмотрены пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно данной норме права, заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Как следует из материалов дела, по спорному договору аренды земельный участок предоставлялся арендатору для целей разработки проектно-сметной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

Пунктом 4.8 раздела 4 договора "Особые условия" установлены сроки строительства -31.12.2008.

Как указал Департамент, освоение земельного участка в целях строительства не начиналось, разрешение на строительство уполномоченным органом арендатору не выдано, указанные нарушения являются существенными и предоставляют арендодателю право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 21.05.2020 (протокол N 13, пункт 28) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации административного здания по адресу: г. Москва, ул. Юности, вл. 11Б, и расторжении договора от 30.09.2002 N М-03-018932 аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Во исполнение данного решения Департамент в адрес арендатора ООО "Ю.М.Т." направил уведомление от 10.08.2020 N ДГИ-И-52188/20 о расторжении договора аренды от 30.09.2002 N М-03-018932 на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, указав на существенное нарушение обществом условий договора: не завершено строительство объекта в срок, предусмотренный договором (31.12.2008); по истечении 5 лет со дня заключения договора отсутствует разрешение на строительство.

Судами указанные доводы не проверены, факт направления соответствующего уведомления арендатору не устанавливался, как и сам факт расторжения спорного договора аренды в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Уведомление о расторжении договора является односторонней сделкой, доказательства оспаривания указанной сделки в установленном законом порядке и признания ее недействительной в материалах дела отсутствуют.

Судами также не проверены доводы Департамента о том, что деятельность ООО "Ю.М.Т.", согласно сведениям ЕГРЮЛ, прекращена 19.08.2021, соответствующие документы могли быть получены регистрирующим органом посредством межведомственного электронного взаимодействия.

На основании части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации установлено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2), а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

Учитывая изложенное, отказ судов в удовлетворении заявления по приведенным в обжалуемых судебных актах основаниям нельзя признать обоснованным.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, неправильно применены нормы процессуального и материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам и возражениям сторон; установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе установить, является ли договор аренды расторгнутым в соответствии с положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", наличие/отсутствие для удовлетворения заявленных требований, с учетом положений статей 14, 18 Закона о регистрации недвижимости.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года по делу N А40-178703/21 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Кольцова Е.В. Кочергина