Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2022 г. N Ф05-4411/22 по делу N А40-42127/2021

г. Москва

8 июня 2022 г.

Дело N А40-42127/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2022.

Полный текст постановления изготовлен 08.06.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей А.Р. Беловой, И.В. Лазаревой,

при участии в судебном заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Ледборд" - Андрейчикова О.А. (доверенность от 17.01.2021);

от Акционерного общества "Московский городской центр продажи недвижимости" - Меркулова М.А. (доверенность от 11.05.2021);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного общества "Московский городской центр продажи недвижимости"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу N А40-42127/2021

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ледборд"

к Акционерному обществу "Московский городской центр продажи недвижимости"

о взыскании неустойки в размере 13 302 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ледборд" (далее - ООО "Ледборд", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу "Московский городской центр продажи недвижимости" (далее - АО "Центр-Инвест", ответчик) о взыскании неустойки в размере 13 302 000 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021, требования удовлетворены частично, с АО "Центр-Инвест" в пользу ООО "Ледборд" взыскана неустойка в размере 2 660 400 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 89 510 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, АО "Центр-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от АО "Центр-Инвест" поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Дополнительные доказательства, указанные в пункте 2, 3 приложения, возвращены в соответствии с пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель АО "Центр-Инвест" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО "Ледборд" возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.08.2016 между Киселевой Ольгой Владимировной (Покупатель) и АО "Центр-Инвест" (далее - Продавец) заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N Бел. 11/1 - 158, в соответствии с условиями которого (п. 1.1) Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры (Основной договор) в отношении жилого помещения - квартиры без проведения каких-либо отделочных работ и передать квартиру покупателю, описание и индивидуальные характеристики которой указаны в п. 2.1 предварительного договора.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями основного договора жилое помещение - квартиру N 158, расположенную на 7 этаже в Многофункциональном комплексе, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, дом 11, корпус 1 имеющую общую площадь с учетом балкона (лоджии) 73,90 кв. м, общую площадь без учета балкона (лоджии) 72 кв. м, без проведения каких-либо отделочных работ.

Стоимость квартиры определена в п. 2.2. Договора и составляет 13 302 000 рублей.

В п. 3.2.2 предварительного договора установлена обязанность покупателя предоставить обеспечение исполнения своих обязательств по предварительному договору в порядке и на условиях, предусмотренных п. 4.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора обеспечительный платеж составляет сумму в размере 13 302 000 руб. 00 коп., который оплачивается покупателем частично за счет собственных средств в размере 9 044 000 руб. и кредитных денежных средств в размере 4 258 000 руб. путем единовременного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 рабочих дней с момента заключения предварительного договора.

Как указывает истец, покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа исполнены надлежащим образом.

В п. 3.1.1 договора установлена обязанность продавца подписать с покупателем основной договор в срок, указанный в п. п. 1.2 и 1.3 предварительного договора, при условии полной оплаты покупателем обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 4.2 предварительного договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор и передать квартиру покупателю в течение 60 календарных дней при наступлении следующих обстоятельств, но не позднее 31.08.2017: получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру; полной оплаты покупателем обеспечительного платежа в размере и в сроки, предусмотренные п. 4.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 1.4 договора продавец обязался осуществить государственную регистрацию права собственности продавца на объект до 30.12.2016, после чего подписать с покупателем основной договор купли-продажи в течение 60 дней, который подлежал передаче в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации права собственности покупателя на объект.

Согласно п. 3.1.2 предварительного договора продавец гарантировал, что на момент подписания с покупателем основного договора квартира будет принадлежать продавцу на праве собственности, не будет обременена правами и претензиями третьих лиц, а также не будет состоять под запрещением или арестом.

Как указывал истец, квартира передана в собственность покупателя на основании решения Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 по делу N 02-2854/2018, которым за Киселевой О.В. признано право собственности на квартиру, распложенную по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д. 11, корп. 1, кв. 158.

В связи с допущенными продавцом нарушениями условий договора у Киселевой О.В. как у потребителя возникло право требования от продавца уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите в потребителей".

25.11.2020 Киселева О.В. уступила свое право на взыскание неустойки ООО "Ледборд" (цессионарий), заключив с ним договор уступки прав требования N Л/004/20-11.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Удовлетворяя требования, суды исходили из того, что АО "Центр-Инвест" нарушен установленный договором купли-продажи срок передачи предварительно оплаченного товара Киселевой О.В., в связи с чем в соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" с 01.09.2017 по 26.09.2018 (дата вступления в законную силу решения Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 по делу N 02-2854/2018) истцом правомерно начислена неустойка в размере 13 302 000 руб., при этом с учетом заявления о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды снизили размер неустойки до 2 660 400 руб.

Отклоняя ссылку ответчика на передачу квартиры Киселевой О.В., оформленной соглашением о предоставлении права на временный допуск к квартире от 06.08.2016, суды указали, что исходя из пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, которые ответчиком не представлены.

Отклоняя довод о том, что предварительный договор не содержит условие о передаче квартиры, апелляционный суд исходил из разъяснений, данных в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Отклоняя довод об отсутствии в договоре купли-продажи условия о сроке передачи недвижимого имущества апелляционный суд указал, что исходя из положений пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и применительно к условиям рассматриваемого договора, Продавец обязан был передать квартиру в собственность Покупателя в любой момент в пределах периода, исчисляемого с даты полной оплаты Покупателем обеспечительного платежа либо с даты государственной регистрации права собственности Продавца, но не позднее 31.08.2017.

Между тем судами не учтено следующее.

Из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара; неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Данная норма устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара.

Пункт 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" подлежит применению только при установлении несвоевременной передачи товара (объекта).

Таким образом, для цели применения нормы части 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" существенным обстоятельством является установление фактической передачи покупателю предварительно оплаченной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом согласно пункту 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Исходя из указанных выше положений, передача недвижимости покупателю может подтверждаться также иным документом, подтверждающим фактическое поступление вещи во владение приобретателя.

Как указывал ответчик, АО "Центр-Инвест" передало квартиру покупателю во владение и пользование, что подтверждается Соглашением о предоставлении права на допуск от 06.08.2016.

Кроме того, решением Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 по делу N 02-2854/2018, которым за Киселевой О.В. признано право собственности на квартиру, распложенную по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д. 11, корп. 1, кв. 158, также установлена передача квартиры в пользование покупателю.

Отклоняя указанные доводы ответчика, суды исходили из того, что на основании Соглашения о предоставлении права на допуск от 06.08.2016 покупатель не мог зарегистрировать право собственности.

Между тем, пункт 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" не предусматривает начисление неустойки за нарушение продавцом сроков оформления права собственности, данная норма применяется при установлении нарушения передачи объекта покупателю, вне зависимости от наличия/отсутствия на момент передачи возможности регистрации права собственности за покупателем.

Ссылаясь на решение Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 по делу N 02-2854/2018, судами не исследована мотивировочная часть указанного судебного акта, не опровергнут довод ответчика об указании в судебном акте на передачу истцу объекта, что в том числе послужило основанием для признания права собственности Киселевой О.В. на квартиру, находящуюся в ее фактическом владении.

В обоснование передачи объекта Киселевой О.В. ответчик также ссылался на заключение между Киселевой О.В. и Управляющей компанией ООО "УК "Орион" договора управления многоквартирным домом N 158/11-16-УКО, что, как указывал ответчик, также подтверждает принятие покупателем квартиры.

Однако указанному доводу во взаимосвязи с иными доводами ответчика, судами не дана надлежащая правовая оценка.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить довод ответчика о передаче объекта, исходя из подписания между сторонами соглашения о предоставлении права на допуск от 06.08.2016, заключения между Киселевой О.В. и Управляющей компанией ООО "УК "Орион" договора управления многоквартирным домом N 158/11-16-УКО, а также фактических обстоятельств, установленных решением Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 по делу N 02-2854/2018; с учетом установленного, рассмотреть вопрос о наличии/отсутствии оснований для применения пункта 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу N А40-42127/2021 отменить, направить дело N А40-42127/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова