Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2022 г. N Ф05-16895/22 по делу N А40-246059/2021

г. Москва

18 июля 2022 г.

Дело N А40-246059/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.07.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от ООО "Специализированный Застройщик "Олимп": Кузнецова А.С. по дов. от 17.01.2022,

от Управления Росреестра по Москве: Панин А.А. по дов. от 17.01.2022,

от Новикова А.М.: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу N А40-246059/2021

по заявлению ООО "Специализированный Застройщик "Олимп"

к Управлению Росреестра по Москве

об оспаривании решения

третье лицо: Новиков А.М.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Олимп" (далее - заявитель, ООО "СЗ "Олимп", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве (далее - Управление), изложенное в уведомлении от 11.01.2022 N КУВД-001/2021-41863505/5 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, с учетом уточнений заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Новиков А.М..

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.06.2012 между ООО "Бизнесстройгрупп" и Компанией "КИПАРАМОТО ЛТД" заключен договор N МДС-1/12-002 участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства - квартир, указанных в п. 1.2. договора, в строящемся 7-ми секционном 6 - 19-этажном жилом доме по строительному адресу: г. Москва, Марушкинское поселение, дер. Марушкино (площадка N 1) на земельном участке с кадастровым номером 50:26:170505:37.

26.12.2014 между Компанией "КИПАРАМОТО ЛТД" и ООО "Инвестжилстрой" заключен договор N МДС-2/1214 уступки права требования по договору N МДС-1/12-002 от 20.06.2012, в отношении объектов долевого строительства - квартир, указанных в пункте 1.2. договора.

27.09.2016 между ООО "Инвестжилстрой" и Новиковым А.М. заключен договор переуступки права требования N МДС-2/132 по договору N МДС-2/1214 уступки права требования от 26.12.2014, в отношении объекта долевого строительства - квартиры (условный номер - 132), в строящемся 7-ми секционном 6 - 19-этажном жилом доме по строительному адресу: г. Москва, Марушкинское поселение, дер. Марушкино (площадка N 1).

Таким образом, Новиков А.М. с 27.09.2016 года является участником долевого строительства по договору N МДС-1/12-002 от 20.06.2012, заключенному с ООО "Бизнесстройгрупп".

Договор N МДС-1/12-002 от 20.06.2012, договор уступки N МДС-2/1214 от 26.12.2014 и договор переуступки права требования N МДС-2/132 зарегистрированы в установленном порядке, обязательства по оплате исполнены в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5.1. договора участия в долевом строительстве в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2019, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в срок до 31.12.2022.

Решением единственного участника N 1/2018 от 12.02.2018 ООО "Бизнесстройгрупп" реорганизовано в форме выделения из состава ООО "Бизнесстройгрупп" следующих обществ: ООО "ОЛИМП", ООО "АНТЕЙ", ООО "МИЛЛЕНИУМ", которым переданы права и обязанности на основании передаточного акта.

В отношении заявителя по настоящему делу 08.08.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица в соответствии с реорганизацией в форме выделения.

Все права и обязанности по объекту строительства: 7-ми секционный жилой дом по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, кадастровый номер земельного участка 50:26:0170505:37, ООО "Бизнесстройгрупп" передало на основании передаточного акта заявителю.

В настоящее время строительство указанного многоэтажного многоквартирного жилого дома, осуществляется заявителем, что подтверждается разрешением на строительство, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) 11.11.2019 N 77-237-000-018558-2019.

Ввиду переноса срока передачи объекта долевого строительства, заявитель и третье лицо 20.08.2021 заключили Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 1 стороны установили новый срок передачи квартиры - 30.06.2024.

Данная информация также отражена в проектной декларации N 77-001807, размещенной в ЕИСЖС.

С целью регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021, заявитель совместно с третьим лицом обратились в Управление через МКУ "МФЦ г. Лобня" Московской области с заявлением от 06.10.2021 о регистрации дополнительного соглашения.

Уведомлением от 18.10.2021 N КУВД-001/2021-41863505/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в отношении дополнительного соглашения от 20.08.2021, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером N 50:26:0170505:37, по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, предоставлен в аренду заявителю на основании договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016. Отсутствует заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Согласно информации в ЕИСЖС, сроки передачи объектов перенесены, уведомление Москомстройинвеста о соответствии данных сроков передачи в Управление не поступало (в ЕИСЖС не размещено).

Решением Управления, изложенным в уведомлении от 11.01.2022 N КУВД-001/2021-41863505/5 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из неправомерности оспариваемого ненормативного акта.

Суды установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером N 50:26:0170505:37, по адресу: г. Москва, поселение Марушкинское, д. Марушкино, предоставлен в аренду заявителю на основании договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016.

Заявитель на основании договора аренды, заключенного до 02.08.2016, использовал земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170505:37, предназначенный под строительство многоэтажной застройки.

После истечения срока договора аренды N М-11-500812, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Департамента городского имущества города Москвы, заявитель продолжил использовать эти участки, полагая, что договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшей Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в сил; закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо н исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях н неопределенный срок.

Кроме того, действие договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2015, а также в редакции дополнительного соглашения к нему от 21.03.2020, подтверждается письмами Департамента городского имущества города Москвы от 01.04.2021 N ДГИ-Э-29847/21-1 (представлено в Управление), а также письмом от 12.07.2021 N ДГИ-Э-78632/21-1.

Обосновывая приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, Управление сослалось на отсутствие у застройщика заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ.

В качестве обстоятельств, препятствующего проведению государственной регистрации дополнительного соглашения, Управление также указало на несоответствие срока передачи объекта долевого строительства, указанного в дополнительном соглашении со сроком, указанным в проектной декларации.

Однако, как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, стороны установили новый срок передачи квартиры - 30.06.2024.

Таким образом, дата передачи объекта долевого строительства, указанная в дополнительном соглашении к договору долевого участия в строительстве, представленном на государственную регистрацию, соответствует дате передачи объекта долевого строительства, указанной в Проекции декларации N 77-001807 размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства) (пункт 17.2.2).

Из уведомления Управления следует, что основанием для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения являются кроме прочего положения пункта 57 части статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу прямого указания положений действующего законодательства долевого участия в долевом строительства, а также дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации.

С фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона N 214-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

Основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона N 214-ФЗ, являются исчерпывающими.

Пункт 3 части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ можно отнести к производным от пункта 3 части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Между тем, из части 7 статьи 8 Закона N 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона N 175-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При этом части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Поскольку пункт 3 части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ введен только Законом N 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено застройщиком 29.12.2011, указанная норма не подлежит применению к заявителю.

Таким образом, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, являющиеся производными от части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, также не распространяют своего действия на заявителя.

Привлечение денежных средств участника долевого строительства застройщиком - обществом, в случае заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия, в части изменения срока передачи объекта, не происходит.

Таким образом, совершение действий по регистрации дополнительного соглашения влечет лишь изменения прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в части срока передачи объекта долевого строительства.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу N А40-246059/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова Е.Ю. Филина